2023年11月，成都家悦房产经纪公司促成一项别墅交易。买家张峰与卖家李华、王悦签订《存量房屋买卖合同》，约定以1500万元购买房产，合同要求张峰当日支付50万元定金。同步签署的《居间服务合同》规定买卖双方各支付13.9万元佣金，并明确违约方需承担双倍佣金及日5%违约金。
签约后，张峰始终未支付定金。家悦公司多次催款，张峰以资金冻结等理由推脱。2024年1月，卖家在沟通中提出解除合同意向，张峰表示同意。卖家随后拟定解约协议，张峰配偶修改后确认条款。但同日家悦公司发出书面催告，要求限期付款。因张峰仍未履约，卖家于1月6日正式发出解约通知。
家悦公司起诉张峰索要27.8万元佣金。法庭上，张峰辩称合同因定金未付而未生效，并质疑佣金条款为无效格式条款。
法院经过仔细审理，在查看了房屋买卖合同、居间合同、微信聊天记录等各种证据后认为：张峰主张定金支付后合同才生效，可他提供的证人证言前后不一致，而且证人没出庭作证，所以这个主张证据不足，法院不采信。另外，张峰说居间合同的违约责任条款是格式条款，也没有法律依据，法院也不采纳。同时，法院也认为家悦公司提供的中介服务不止促成签订合同，还包括协助办理过户等后续事项，现在房屋买卖合同解除了，张峰也没买到房子，家悦公司主张全额收取佣金不合理。考虑到家悦公司为这次房屋买卖付出的劳务、合同没履行是因为张峰违约，以及家悦公司可能因为等张峰履约而错失其他交易机会等因素，根据公平和诚实信用原则，法院酌情确定佣金数额按照约定总额的20%计算。
最终，法院判决张峰在判决生效之日起7 日内向家悦房地产经纪有限公司支付佣金 55600元，驳回家悦公司的其他诉讼请求。案件受理费也按照责任进行了分担。【文中人物、单位均系化名】
四川超环律师事务所律师叶进
如何确定合同是否生效？像张峰和家悦公司的纠纷中，合同生效的条件该如何判断？
中介合同生效一般遵循《中华人民共和国民法典》关于合同生效的一般规定，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，合同就生效。在张峰和家悦公司的纠纷中，张峰主张定金支付后合同才生效，但他提供的证据不足，证人证言存在疑点且证人未出庭，无法被法院采信。而且从双方之前的沟通来看，也不能证明有这样的生效约定，所以不能认定合同生效条件是支付定金。
房屋买卖合同因一方违约解除后，中介公司一定能拿到全额佣金吗？家悦公司为什么没拿到全额佣金？
不一定。中介公司提供的服务包含多个环节，并非仅仅促成合同签订。家悦公司与买卖双方签订的合同约定，其服务还包括协助办理过户等后续事项，要在房屋办理完毕房产转移登记后才有权全额收取佣金。
在这个案例中，房屋买卖合同因张峰违约解除，交易未完成，家悦公司未完成全部服务内容，所以不能拿到全额佣金。法院综合考虑多种因素，酌定其收取约定总额20% 的佣金。
中介合同中的格式条款在什么情况下无效？张峰主张的格式条款为什么不被法院认可？
根据法律规定，如果提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，或者提供格式条款一方排除对方主要权利，且未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，该格式条款无效。在张峰和家悦公司的纠纷中，张峰主张《佣金支付确认书》和居间合同的违约责任条款是格式条款，但他没有充分证据证明家悦公司未履行提示或说明义务，也无法证明这些条款存在上述导致无效的情形，所以法院不认可他的主张。
买家违约导致房屋买卖合同解除，卖家放弃追究买家违约责任，这对中介公司主张佣金有影响吗？
一般没有直接影响。卖家放弃追究买家违约责任，是卖家对自身权利的处分，但这并不影响中介公司基于中介合同向违约方主张佣金。因为中介公司与买卖双方分别建立中介合同关系，买家违约导致合同无法履行，根据中介合同约定，违约方需承担支付佣金的责任，与卖家是否追究买家违约责任无关。就像本案中，李华和王悦放弃追究张峰违约责任，但不影响家悦公司向张峰主张佣金。
中介公司在促成房屋买卖交易过程中，怎样做才能更好地保障自己收取佣金的权益？
中介公司首先要在合同中明确约定服务内容、佣金支付条件和时间等关键条款，确保条款清晰、合理且不存在歧义。在签订合同时，对涉及对方重大利益的条款要尽到充分的提示和说明义务，避免被认定为格式条款无效。在交易过程中，要按照合同约定提供完整的服务，保留好服务过程中的相关证据，如沟通记录、服务记录等。一旦出现纠纷，及时通过合法途径主张自己的权益。
法院在判定佣金数额时，会综合考虑哪些因素？
法院通常会综合考虑中介公司为促成交易付出的劳务情况，比如投入的时间、精力以及提供的各项服务；合同未能履行的原因，若因一方违约导致，违约方对佣金支付责任的影响较大；中介公司因等待交易履行而错失其他交易机会的可能性等。
在本案中，法院就是综合这些因素，考虑到家悦公司的付出、张峰的违约行为以及潜在的机会损失，酌定了佣金数额。
