6平米88万“鸽子笼”从爆火到违规，给我们带来了多少伤害？

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从现世、炒作、售罄，直到引起管理部门的注意，再到昨天被定性为违规，这一次的“鸽子笼”闹剧，既让人鄙夷，又叫人无奈。哎，还不都是一个“房”字惹的祸。

讲真，我等平民百姓不得不说开发商城会玩，套路深。

深圳“鸽子笼”从上周末开始，正式对外亮相。

当时有媒体报道，这些鸽子笼售价88万元起，面积从5.73平方米到7.48平方米不等，加上开发商赠送的面积，实际使用面积约有12平方米，且厨房、卫生间五脏俱全。

12平米左右的房子能俱全成什么样？一起来看：

▲厨卫的构造虽然简洁但也算都有了

▲过道虽然狭窄却也基本做到了空间隔断

▲办公区域正对落地窗，视野还是比较开阔的

▲床是办公区域旁，折叠在衣柜里

看起来挺实用的，又兼“赠送”俩字听起来很美，难怪“鸽子笼”要走红了。

▲深圳“鸽笼房”的开发商耍了什么心机？

(新京报动新闻出品，微信ID：xjbdxw)

然而，昨日午间，深圳监管部门对外通报调查结果，称11套公寓（“鸽子笼”）涉嫌违法改建销售，要求对项目占用公摊面积部分采取强制措施恢复原状，与购房者解除买方协议。此外对所涉房地产中介机构严肃查处。

求刚刚抢到房正乐呢的业主们心理阴影面积……

11套公寓涉嫌违法改建销售

“鸽子房”位于深圳市南山区，隶属于侨城尚寓，现状为一栋15层高建筑物，建筑功能为办公和公寓，于1999年取得建设工程规划许可证，2006年规划验收合格，2007年办理了房地产登记。

这些“鸽子房”上周末正式对外亮相，据媒体报道，这些“鸽子房”户型售价88万元。面积从5.73平方米到7.48平方米不等，加上开发商赠送的面积，实际使用面积约有12平方米。且厨房、卫生间一应俱全。销售方对外宣称，开售9套房半天即售罄。项目销售人员还称，该房屋产权为70年，属于标准的限购限贷住宅类产品，每一套都有红本房产证。

深圳市规划与国土资源委员会通报显示，经核查，所涉11套平方米左右的房产，户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12平方米左右，超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。

根据调查，6月16日，深圳市中执资本投资有限公司（以下简称“中执公司”）和吴某某等四个自然人，受陈某某等人委托销售上述公寓，但中执公司称与陈某某等人的关系名为委托实为转让，并提供了部分银行转账凭据，中执公司在对该169套公寓重新装修后再向社会销售。

通报还表明，7月，吴某某分别与链家、美联、中原、Q房网四家中介公司签订了委托销售协议。调查部门经向中执公司核实，确认11套6㎡左右户型房产截至目前共售出4套，半天售罄的传闻不实。调查部门表示，这四家房地产中介机构在代理销售中，存在夸大事实、占道经营、为涉嫌违法改建行为的房产提供销售代理等情形，行为涉嫌违法违规经营。

买卖协议将解除

调查通报表示，26日，南山区规划土地监察局已对侨城尚寓项目占用公摊面积部分采取了强制措施，恢复原状。深圳市规划国土部门已约谈中执公司，责令其全面整改。

同时，中执公司已主动暂停销售行为，承诺与已售出的4套6㎡左右房产的买受人解除买卖协议，自行理顺相应经济关系。

对于所涉的房地产中介机构，深圳市规划国土委南山管理局已下发《责令限期整改通知书》，对其经营活动进一步深入调查、全链条梳理、全流程稽查、全方位整顿。对调查过程中发现的可能存在的涉及其他违法违规行为，也将严格依法查处。

追问1

购房人能否获赔偿？

专业房产律师、京润律师事务所主任张志同分析，目前的情况表明，由于房屋本身设计不达标，导致房屋无法进行交易，从而解除买卖协议，因此，销售方作为责任主体，应按照合同承担相应责任，买受人可根据合同中的对应条款获得赔偿。如果实际损失大于约定条款数额，在合同违约金不足以弥补实际损失的情况下，买受人可以对超出部分的赔偿提出申请。

追问2

销售方、中介会否面临处罚？

“处罚的方式主要包括警告、要求整改、经济罚款、吊销资质等，一般会依据后续调查结果及其行为的严重程度，由地方把握惩罚尺度。”张志同分析，本次事件影响较大，按照行政处罚程序，主管部门应告知被调查公司及责任人将要对其进行处罚，被调查公司有申请听证的权利。

另外，所涉及的4家中介公司的行为已扰乱房地产管理秩序，作为主管部门，住建方面或将要求其整改整顿，情节严重的或将吊销资质。

追问3

6平方米如何变为12平方米售卖？

张志同说，房屋面积大小取决于测量，虽然房屋面积是6平方米，但是如果公摊面积大，就能利用“潜规则”将其变成12平方米甚至更多。“关键是看测绘机构在测量时，是否按照规范及实际情况进行，同时分摊掉的公摊面积，是不是严格按规定分摊下去的。”

他建议，应对该项目测绘机构的测量程序进行核查，如果在测量时故意将不应分摊的面积算进去，或算大公摊面积，就很可能成为6平方米实际按12平方米售卖的原因之一。

观点：88万是怎么被炒出来的？

“鸽子笼”不是市场的无形之手炒出来的，而是政策的有形之手炒来炒去、不法的商家趁机爆炒，一起炒出来的。

传说中秒抢的6平方米售价88万起的“鸽子笼”，终于“拆”了。首先拆的是爆炒的谎话。根据深圳市规划和国土资源委最新通报，此前所传9套“鸽子笼”，实际是11套。此前疯传的“秒抢”，实际只售出4套。此前传言的每套6平方米，实际是12平方米左右。关键是，这11套“鸽子笼”，房产户型与规划验收竣工图不符，在售面积超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。

其次拆的是“鸽子笼”以及买卖关系。深圳规土委依法作出行政干预，责令相关机构停止销售行为，对已经销售的4套“鸽子笼”进行强制解约，并且决定对开发商及炒作“鸽子笼”的中介机构涉嫌违法违规经营进行严肃查处。

这是一次由房产商与中介机构形成高度默契的“放火打劫”，不是“趁”。它最大的特征是无中生有。没有的面积，用公摊的面积生出有。没有的规划，通过违法改建的形式建造。没有的火爆，通过造假的渲染制造秒抢的虚假信息。小小“鸽子笼”，创意出来的不是供需关系真的这么紧张，而是全国范围内几乎每张餐桌上都在谈论的焦虑与恐慌。

这就是一场炒作，带给整个市场伤害。为了在这一波行情中多赚个三五斗，一家房产公司违法扩建的11套“鸽子笼”，链家、美联、中原、Q房网四家房地产中介机构一齐扑上去，并且在代理销售中不惜夸大事实、编造出秒抢的销售谎言，这种误导与伤害，不只针对已经成交、或者犹豫着要不要去秒抢、惋惜着没能参与秒抢的当地消费者，而且多多少少燃起了中国许多城市人群参与新一轮楼市抢购的欲望。

深圳侨城尚寓项目的“鸽子笼”，作为有形的、特定数量的违法建筑，虽然通过“强制措施”可以“恢复原状”，但是这轮恶劣的市场炒作，其发酵过程中所起到的对于整个楼市的蝴蝶效应，却是无法一时收得回的。一场炒作，带给市场的影响，难以估量。

这起案例，对于监管部门来说，需要思考的是，为什么开发商能够卖出与规划验收的竣工图完全不一致的“户型”？是验收在后，还是施工在后？为什么明显违法违规的“鸽子笼”能够在限购升级之后的深圳楼市招摇出售？是监管设置没把关，还是住房销售没门槛？

对于政策的制定者来说，需要思考的则是，中国的楼市为何如此折腾？到底是市场的水性真的难测，还是政策的有形之手从来就没有闲着？楼市里的神话，与这双有形之手的失控有没有关系？

一句话，“鸽子笼”，不是市场的无形之手炒出来的，而是政策的有形之手炒来炒去、不法的商家趁机爆炒，一起炒出来的。消除楼市焦虑，必须每一只手都管起来。

文/赵实 刘雪松  编辑/张一对儿

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本文部分内容首发自新京报公号“V房产”

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