自己指定超低价格团购买房，宜昌点军区政府哪来的权利？

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2013年，宜昌市点军区政府拟委托开发商定向开发1770套商品房用作政府团购房，后受土地价格上涨等多重因素影响，仅团购了其中的950套。

资料显示，该批团购房价格由政府向开发商指定，远低当时市场价。点军区政府在内部分配950个购房指标时，采取按级别购房，级别越高，可选择的购房面积越大，其中包括区委书记、区长在内级别较高的56名干部开通了两梯两户、四面通风的“特殊待遇”。近200名不缺住房的政府工作人员则在拿到团购房指标后，加价5万、10万不等将指标“卖”出。

3年过去，点军区政府的团购房因远低市场价在民间引起诸多不满，而指定为其建房的开发商也因“入不敷出”濒临破产边缘、楼盘几乎烂尾……

2013年，宜昌市点军区政府拟委托开发商定向开发1770套商品房用作政府团购房，后受土地价格上涨等多重因素影响，仅团购了其中的950套。

资料显示，该批团购房价格由政府向开发商指定，远低当时市场价。点军区政府在内部分配950个购房指标时，采取按级别购房，级别越高，可选择的购房面积越大，其中包括区委书记、区长在内级别较高的56名干部开通了两梯两户、四面通风的“特殊待遇”。

近200名不缺住房的政府工作人员则在拿到团购房指标后，加价5万、10万不等将指标“卖”出。

▲某网站上公开转让团购房指标的信息。

3年过去，点军区政府的团购房因远低市场价在民间引起诸多不满，而指定为其建房的开发商也因“入不敷出”濒临破产边缘、楼盘几乎烂尾。

相关廉政专家表示，点军区向开发商指定购房价格，超出了政府的职能范围；公务人员倒卖团购房指标的行为则涉及“福利腐败”。

“感觉他们急着开发团购房”

李爱军说，他了解到的情况，是点军区政府找到宇星置业之前，已经接洽了几家开发商，都因为价格等问题没有谈拢

长江宜昌段把宜昌市区一分为二，长江北岸是宜昌市伍家岗区和西陵区，人口密集、商业繁华，此地段房价最高已经突破10000元/平米。而与这里隔江对望的，即是江南岸的点军区。

点军区的房价现平均在7000元左右。而随处可见的烂尾楼盘和停滞不前的拆迁现场，暗喻着点军区是宜昌市的边缘地带。

江南星城是点军区的烂尾楼盘之一。而这个当年的“明星楼盘”，在点军区无人不知。其特殊在于，江南星城是点军区政府的团购房。

江南星城的开发商是湖北宇星置业发展有限公司（以下简称“宇星置业”），工商资料显示，该公司成立于2009年，注册资本5060万元，法定代表人李爱军。

▲11月10日，江南星城施工现场空旷寂静，项目处于停工状态。

李爱军称，江南星城是其开发的第一个楼盘，而开发的初衷，就是和点军区政府合作为其开发政府团购房。

点军区政府资料显示，2012年12月3日，点军区委、区政府联合发布一份《关于成立西边冲商品房项目建设工作领导小组的通知》，内容显示，区委区政府决定成立“西边冲商品房项目建设工作领导小组”（以下简称“领导小组”），该小组主要负责该块土地的征地搬迁工作。组长为时任点军区纪委书记伍安军，副组长为区人大副主任王克信，成员涵盖了公安分局、国土分局、规划分局、住建分局的局长。

▲点军区政府

官方资料显示，西边冲地块即如今的江南星城所在位置。

2013年2月，一份《点军区西边冲商品房委托开发框架协议》（以下简称“框架协议”）约定的甲乙双方分别为上述政府领导小组和房地产开发商宇星置业。

该框架协议显示，领导小组将委托宇星置业为点军区政府整体定向开发西边冲商品房项目。该地块占地近150亩，总建筑面积约20万平米，共可开发约1770套商品房。

框架协议约定，小区所有住宅产权归政府领导小组所有、土地摘牌前土地保证金由宇星置业安排、摘牌后由政府领导小组交纳。领导小组付给宇星置业每平米100元利润作为回报。根据20万平方米建筑面积计算，点军区政府需要付给宇星置业2000多万元回报。

李爱军说，他了解到的情况，是点军区政府找到宇星置业之前，已经接洽了几家开发商，都因为价格等问题没有谈拢。刚开始接触点军区政府工作小组时，就感觉到他们“很急，急着开发团购房”。

李爱军最终决定和点军区签约，是觉得做开发商最终还是要跟政府打交道，对他来说，此次与政府合作也是个机会，况且按照协议约定，他至少可以在工程结束后，拿到2000多万元的回报。

书记、区长指示要拿下地块

“书记、区长均电话指示：不管多少钱一亩，一定要让宇星公司摘牌建设点军职工团购房项目，给全区干部职工一个交代”

形势的变化，超出了区政府和李爱军的预想。

2013年3月14日，点军区西边冲地块开始正式拍卖。

在此之前，宜昌市国土局官网曾对这块土地进行公示，土地面积149.77亩，挂牌起始价12740万元，均价85万元/亩。

李爱军回忆，土地拍卖之前，点军区政府工作人员曾向他暗示“做过工作”，可以起拍价拿下这块土地，即便有人竞拍，价格最高也不会超过100万/亩。

但竞拍当天，突然出现了4个竞拍单位与他们争夺这块土地。

“5分钟加一次价，每次加价5万、10万。”李爱军说。局面很快超出预想，对手一直没有放弃，导致这块土地的均价很快超过了100万/亩。

李爱军回忆，他在当时曾提出超过100万/亩，土地成本就会超出预期，不划算。政府领导小组正、副组长伍安军和王克信则表示“要向上级领导请示”。

伍安军后来在公开场合对这次竞拍有过一段书面描述，“为了找一个稳定的网络，我们决定在白龙岗丽橙酒店开一个房间”。

“竞拍价格不断上涨，当时全区上下都认为此次土地挂牌摘牌只能成功不能失败，我至少两次给当时的书记、区长打电话，请示是否继续竞拍，他们均电话指示：不管多少钱一亩，一定要让宇星公司摘牌建设点军职工团购房项目，给全区干部职工一个交代”。

“我是开发商，我了解，超过100万/亩不划算，我当时已经跟他们沟通很多次了。”李爱军说。但是因为当时合同规定土地尾款由政府领导小组支付，既然书记和区长指示要拿下，他只好继续。

据伍安军回忆，当晚他们谁都没有离开过那个房间，晚餐也是点的外卖。

晚9点左右，竞拍结果出来，他们最终摘牌，但是价格高达29100万元，均价194.29万/亩，为起拍价的2.3倍。

“我们都是规规矩矩拍地的。”当时参与拍地的一位点军区政府工作人员说，至于为什么土地超出预期还要拿下，以及当时有没有想其他办法控制土地成本，他表示，“时间太久，不记得了”。

一年以后，宜昌市招商引资企业碧桂园在这块地旁边，拍得3块均价不超过76.26万/亩的土地，而碧桂园摘牌价均为国土局公示的起拍价。

新京报记者梳理目前点军区土地招拍挂情况，发现宇星置业的摘牌均价至今是点军区的“地王”。

新京报记者就“是否曾在2013年3月14日指示开发商宇星置业摘牌以及该指示有无政策依据”等问题向时任区委书记吴康年、区长胡志莉核实，期间还通过宜昌市委宣传部联系已经调任为宜昌市人大副主任的吴康年，均没有得到回应。

政府约定房价3500元/平米

李爱军最终还是接受了政府的定价方案，他告诉新京报记者，当时他们已经先垫资了4个多亿，如果退出，就意味着毁约，那样的损失也是不敢想象

当点军区政府公职人员翘首以盼将来的团购房时，李爱军说，种种迹象表明，点军区政府不想要这块土地了，想把土地成本转嫁给开发商。

据时任点军区纪委书记伍安军在公开场合出示的材料显示，2013年3月在宇星置业摘牌之后，因为摘牌价过高，“经双方协商不执行框架协议中买卖收益的约定”。

李爱军回忆，当时政府部门的工作人员曾多次找他谈话，希望土地尾款先由开发商垫付，卖房款收上来之后再予以返还。另外，政府可以只要一部分团购房，剩余房子交由开发商按市场价出售，这样也可以让他平衡利润不亏损。

“政府还多次口头允诺会通过其他手段弥补我们的损失，许诺了很多好处。”李爱军说。

李爱军向新京报记者出示的相关票据显示，早在双方刚刚签订框架协议时，李爱军就先后两次借给政府1500万元用于拆迁。至2013年7月，加上为政府垫付的土地尾款，宇星置业共在此商品房项目上投入近4亿元。

伍安军曾在公开场合出示的材料显示，双方“经过多次协商，初步达成点军区干部职工以每平方米3500元的价格购买950套团购房，剩余房屋按市场价出售的意见。”

对此，李爱军表示一开始并不同意。他向新京报记者出示的专业评估机构对江南星城房屋造价评估显示，按照拿地成本以及建设成本，江南星城开发成本为4300元/平米。而2012年点军区总工会曾为区里争取到60套某小区的团购房，当时的均价为4520元/平米

伍安军公开场合出示的材料也显示：“2013年3月至7月间，宇星公司提出要提高团购房价的请求，点军区政府没有接受。”

不过，李爱军最终还是接受了政府的定价方案，他告诉新京报记者，当时他们已经先垫资了4个多亿，如果退出，就意味着毁约，那样的损失也是不敢想象。

2013年7月11日，宇星置业与点军区政府签订了补充协议，按照点军区政府的要求，政府锁定950套团购房，均价3500元/平米。

▲补充协议上明确政府锁定950套团购房，均价3500元/平米。

李爱军说，此时，留给他市场化运作的商品房只剩800多套，开盘价如果按5000元/平米计算，他有可能扳回成本。

特殊的5号楼

黄晓虎介绍，950套团购房本来是分散在江南新城20栋楼里，但区政府曾指示江南星城专门为县级干部设计一栋楼，该栋楼两梯两户、四面通风、面积全部是166平米

知情人士告诉新京报记者，从原定的近1770套团购房，到最后认定的950套，点军区一些被取消购房资格者开始抱怨购房分配不公、并由此引发风波。

新京报记者通过多个渠道获悉，2013年3月，点军区政府就开始在全区汇总参与团购房的名单。从一份汇总资料看，名单汇聚点军区人大、政府、法院、检察院、各乡镇等所有机关干部。

第一次较大风波来自当地的教职工。江南星城负责团购房的职员介绍，从1770套团购房变950套，少的那部分正是点军区科教文卫的职工，这些教职工表示他们至今不明白自己为何“出局”。

关于当时分房的具体原则，点军区政府和当时主要参与的领导都不愿透露，江南星城办理团购房的工作人员介绍，“起码不是真正解决政府职工缺房问题，因为不少团购房购买者并不是买的首套房，很多领导不缺房。”

点军区《职工自主联合团购房个人申请表》显示，在这批团购房中，县级干部可选择160平方米左右户型；科级干部及中高级聘用岗位人员可选择140平方米左右户型；科员、办事员、初级及初级以下聘用岗位人员可选择120平方米左右户型。

江南星城项目经理黄晓虎介绍，江南星城目前有56套166平米的房子，全部集中在5号楼。他介绍，950套团购房本来是分散在江南新城20栋楼里，但区政府曾指示江南星城专门为县级干部设计一栋楼，该栋楼两梯两户、四面通风、面积全部是166平米。

据悉，胡志莉和吴康年房子均在这栋楼里，房号分别是2702和1602。江南星城团购房负责人廖金玉表示，二人至今仅向政府领导小组缴纳了20万定金，没有与开发商签订合同，更没有交付尾款。但该房屋已被锁定为这二人所有，开发商也无法拿出来销售。

新京报记者在5号楼看到，56户共享两部电梯，电梯全部是西子奥的斯品牌，开发商称电梯品牌也是政府领导规定的。两梯两户格局是两户对门、电梯对门，电梯旁边为楼梯，通道宽敞。

该栋楼业主名单显示，除了吴康年、胡志莉，还包括点军区其他机关主要领导干部。

目前，该栋楼已经完工，但是没有交房。记者了解到，因为开发商资金链断裂，其余楼盘尚未完工。所有政府团购房都被开发商压着未交房。

198人转让购房指标

江南星城团购房负责人说，除了已经成交的198个，还有很多挂出来要卖但没有卖成功的。而据记者了解，也有私下交易没有上名单的

释郎宗（本名彭芝茂）至今都在等待他2014年在江南星城购买的政府团购房。他是点军区联棚乡文佛山上一个寺庙的住持。

11月4日，释郎宗弟子向新京报记者出示的购房资料显示，释郎宗的团购房指标，是从联棚乡一位闵姓退休职工手中购得。2013年4月9日，释郎宗向这位职工转账19万元作为订房款。2014年5月26日，释郎宗向这位职工支付1.5万元“放弃费”，并让其写下说明书，证明剩余房款均由释郎宗付清。

据江南星城一份团购房转让记录表显示，2013年团购房指标分配到个人以后，江南星城政府共有198名公职人员转让了自己的购房指标。这其中包括点军区人大副主任田济邦、点军区街办工委书记岳中键等在内的6个分到166平米大房子的机关干部。

新京报记者通过公开渠道搜索发现，有点军区公务员在网站上公开叫卖指标，转让价格明码标价为10万。甚至有中介瞅准了这一商机，也公开叫卖江南星城团购房指标。

“当时转让指标价格基本5万、10万的都有，后来一度越炒越高。”江南星城团购房负责人说，除了已经成交的198个，还有很多挂出来要卖但没有卖成功的。而据记者了解，也有私下交易没有上名单的。

该记录表还专门备注了哪个团购房转让是通过领导“打招呼”办理的，其中，时任区人大副主任王克信就“打过12次招呼”。

“转让指标对我们的商品房销售冲击也很大，当时即便是一个指标10万，平均下来房价也就是4100元/平米，本来客户打算买我们的商品房，结果都去买团购房了。”黄晓虎说。

11月5日，面对团购房指标问题，王克信表示“无可奉告”。

基本算是烂尾了

2015年3月，因为房子销售不好，江南星城资金链开始断裂，至今资金危局都没有解除

李爱军说，和点军区政府签约时，他曾“乐观”地预想，按5000元/平米售卖800套商品房，他有可能扳回成本，但现实却打了脸。

李爱军告诉新京报记者，因为拿地便宜，江南星城旁边由某著名房企开发的商品房开盘均价4500元/平米。江南星城比之贵了500元，根本卖不出去。

2015年3月，因为房子销售不好，江南星城资金链开始断裂，至今资金危局都没有解除。

“有市场行情的影响，但主要是政府团购房问题。”根据江南星城提供的资料显示，截至目前包括胡志莉、吴康年在内，还有30个政府公职人员在锁定房子为其所有以后，不签合同，不支付尾款。还有28名公职人员交完定金，没有支付尾款。二者涉及金额共计1300多万。

政府和开发商的关系最终破裂。今年1月18日，宇星置业向宜昌市中级人民法院递交了《行政起诉状》，起诉点军区人民政府滥用职权，侵犯经营自主权；起诉宜昌市国土局对碧桂园拍地时设定特殊条件，限制市场竞争；另请求法院判令点军区人民政府按合同支付开发商2090万利润，以及赔偿团购房同期市场销售差价18728.66万元等。

2016年9月14日，宜昌市中级人民法院认定宇星置业没有充分证据证明点军区政府存在侵犯其自主经营权的违法行政行为，认定原告其余有关赔偿的请求均没有事实根据和法律依据，判定驳回宇星置业的诉讼请求。宇星置业不服宜昌中院判决，正在准备上诉。

对于点军区政府此次团购房事件，11月9日，宜昌市政府相关负责人在“核实”了两天之后表示：“政府愿意买、开发商愿意卖，没有法律规定不能买卖团购房。”但他同时表示，宜昌市政府没有查到点军区政府在开发这批团购房时，向宜昌市政府做过任何请示，也没有找到相关的政策支持。

北京大学廉政研究中心副主任庄德水认为，点军区政府团购房行为或涉“福利腐败”。

“政府团购房的初衷是好的，他们可以通过总工会帮助职工解决购房问题，但是这一切必须在市场经济范围内，他们可以与开发商协商购房价格，而不能强制，特别是政府一二把手指示拿地明显是过度干预，这超出了政府的职能范围。”

根据国家发改委2011年下发的《商品房销售明码标价规定》，房地产销售一定要做到一房一价。庄德水认为，点军区政府的定价行为已经严重扰乱了市场经济。

对于公务人员倒卖团购房指标的行为，庄德水认为“这明显是一种典型的福利腐败，普通老百姓没有资格拿到这种低价房，只有政府工作人员有这种特权，他们却拿来赚钱，这会严重扰乱市场经济，对普通老百姓也不公平。”

11月10日，江南星城施工现场空旷寂静，项目处于停工状态，项目经理黄晓虎说：“我们有钱就开工，没钱就停工，基本算是烂尾了。”

新京报记者 孙瑞丽 实习生 黄斌  摄影/新京报记者 孙瑞丽

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