新京报

2022-05-16

导读：在刺激需求同时坚持“房住不炒”。

政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

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文/贝壳财经 编辑宋钰婷

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

新京报贝壳财经记者采访相关专家，对此政策做出解读。

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坚持“房住不炒”

▲图/IC

专家表示个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，人民银行、银保监会联合发布通知，明确商业性个人住房贷款利率政策下限调整有关事项。

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遵循“因城施策”原则

我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国+地方+银行”三层确定机制。本次调整主要针对全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

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30年期50万贷款利息可节省2万元

▲图/IC

通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点(按4月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%），如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

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降低贷款利率，有序释放需求

中泰证券首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。4月29日中央政治局会议提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

在刺激需求同时坚持“房住不炒”。该政策重点对首套房贷款利率进行调整，根据5年期LPR4.6%计算，下限在5年期LPR基础上减20个基点，将比3月末首套房市场平均利率下降超过80个基点。而该政策强调，“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。

因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

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有助于进一步降低购房者的成本

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次央行明确了一条重要的思路，即首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。从该表述可以看出，当前对于贷款利率的下行提出了新的要求和支持政策。利率下限允许进一步下调，这使得商业银行贷款的空间更大，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。类似下调20个基点的表述，充分说明下调的力度比较大，这也将引导银行后续更好得制定贷款政策，尤其是推介一些低成本贷款的利率。此类下调主要是强调首套房，实际上也是希望刚需购房成本进一步降低，是非常好的支持刚需购房的政策。

此次央行政策选择在周末发布，也说明政策下调的引导非常紧迫和必要，充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，其会产生四个重要的影响。

1.有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策。

2.有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。

3.有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少。包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

4.有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

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观点

房贷利率下限调整，为房产市场回暖筑基

▲2022年3月12日，广东珠海，珠海市一处楼盘与路标。图/IC photo

日前，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。

这一新政通过对首套房商贷利率的及时调整，为房地产市场稳健有序发展提供定心丸，同时释放出更多稳经济信号，有助于提振市场信心，也展现出我国积极金融政策的储备工具仍然充足，可有效发挥稳增长调结构功效。

首套房商贷利率下限调整，首先当然是广大刚需购房者实实在在的利好。据专家预计，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，30年期50万贷款利息可节省2万元，切实降低了购房成本。

这同时也是助力房地产市场回暖的必要之举。我国对于房地产市场前一阶段的宏观调控卓有成效，同时也要看到，房地产仍是我国重要的产业之一，以其产业链条长、关联行业多，在国民经济发展中发挥着不可或缺的作用，涉及的就业岗位也数以千万计。而随着房地产市场泡沫逐步出清，到今天，已经到了筑底修复、满足广大购房者合理需求的时刻。

事实上，受疫情及国际不稳定因素影响，目前我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，也需要以更有针对性的政策工具予以应对。适时运用降准、首套房商贷利率调整等政策工具，加大对实体经济的支持力度，帮助包括房地产在内的众多产业渡过难关，增强发展活力，从而能不断加固“稳”的基础，聚集更多“进”的动力。

4月29日的中央政治局会议也提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其提出要“促进房地产市场平稳健康发展”。此次，在“房住不炒”原则下，针对刚需合理适度调整房贷利率，并赋予各地相应调整自主权，有助于进一步改善居民居住条件和品质、助推房地产行业和上下游产业的持续回暖，为更多人提供就业增收机会，也是对中央政治局会议的具体落实。

而且，因城施策执行好差别化住房信贷政策，也将更好满足城市新增居民安居乐业的需求，为地方经济发展提供新的增长点。随着城镇化加速，越来越多农村人口通过就业等方式转入城镇。此外，近年来不少新一线城市以更加宽松的落户政策、更具成长性的经济发展态势，吸引了大量人口流入。为这部分群体购房提供更有利的信贷环境，有利于带动市场购买力，为地方财政、经济带来更多增量。

此次首套房商贷利率新政，也是我国近期充分运用各类政策工具、为经济抗压前行提供精准发力点的体现。国务院日前发文要求，加大对受疫情影响暂时出现生产经营困难的中小微企业和个体工商户的支持，结合本地实际向其提供房屋租金、水电费、担保费、防疫支出等补助，并给予贷款贴息、社保补贴等。同时要求，2022年国有大型商业银行力争新增普惠型小微企业贷款1.6万亿元。

诸如此类各项带有普惠性、针对性的政策陆续出台，为各类市场主体带来更多有力支持，不但增强了企业爬坡过坎的底气和信心，更将为经济高质量发展提供新动能。

这也表明，我国宏观经济政策空间足、调控工具储备多。有关部门未来可运用更多工具，打好政策“组合拳”，稳住市场预期，稳住市场主体，也稳住投资、消费与就业。而这也将为稳定宏观经济大盘，顺利度过动态清零关键时期，后续实现更加快速的经济反弹奠定坚实基础，从而如期完成年初制定的各项社会经济目标，为世界经济发展贡献中国力量。

文 / 毕舸（财经评论员）编辑 / 迟道华校对 / 刘越

值班编辑康嘻嘻李加减

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