基于目前不少三四线城市首付比例已经明显下降，此次受政策影响较大的是热点一二线城市。

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新京报记者 段文平 徐倩 编辑 杨娟娟 校对 杨许丽 

8月31日晚，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（简称“《通知》”），对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

在业内人士看来，《通知》对全国的首付比例做了统一规定，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策。此次下调首付比例以及二套房贷利率下限，不仅降低购房门槛，还将大大减轻购房成本。但是基于目前不少三四线城市首付比例已经明显下降，影响较大的是热点一二线城市。

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下调存量房贷利率途径是什么？

此次央行明确，存量首套住房商业性个人住房贷款是指，2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

据悉，此次可以申请调整利率的存量房贷类型包括两类：一是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；二是借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

那么，贷款人如何申请下调自己的房贷利率呢？在调整方式上，具体有两种路径：既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

易居研究院研究总监严跃进评价称：“此次央行明确下调存量房贷利率，这一政策非常重要，具有历史突破性，将对市场具有深远的影响。此次央行明确了降低房贷利率的适用对象、调整方式和时间，对于全国各类城市适用。此次政策调整与提前还贷压力增大、月供压力较大有关，这也是特殊历史时期减轻购房者压力的有效做法。预计9月上旬各大银行会陆续推出新的房贷合同。”

存量房贷涉及几千万户、上亿居民的切身利益，与减轻购房者月供压力从而提高消费水平息息相关。

对于下调存量贷款利息的必要性，央行指出，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响；同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

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首套房首付下限不低于20%，

二套房不低于30%

此次，差别化住房信贷政策调整优化第一个重点是：统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”的城市和不实施“限购”的城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

目前，我国各大城市首付比例不同。易居研究院报告显示，首套房首付比例主要分为三档，总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。具体到城市来看，北京首套房首付比例最高，最高为40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，首套房首付比例统一降低至两成，是继2008年金融危机之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，力度也是比较大了。其实，部分二线城市、三四线城市已经降低至两成了，影响较大的城市为一线城市、强二线城市。

除了降低首套房购买人群的购房门槛外，此次政策影响最大的是二套房改善人群。

目前，在二套房首付比例方面，据易居研究院统计，北京的二套房首付比例最高，为60%-80%，其次是上海，最高为70%，苏州、杭州、郑州、沈阳等城市的首付比例是40%。

二套房首付比例下限统一为不低于30%，预计将引导各大城市首付比例的下调。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，最受益的就是热点城市，因为这类城市的二套房首付比例更高。而在非热点城市，很多城市的二套房首付比例已经下降到了30%。

张宏伟表示，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上三部委“认房不认贷”，这个政策组合拳有助于降低改善人群购房的门槛，激活北上广深一线城市以及杭州、苏州、南京、武汉、成都等强二线城市的改善需求。因为这些城市的改善需求还是有购房能力的，一旦改善需求激活，整个一二手房市场就会活跃起来，“对于其他城市的改善需求来说，刺激的力度和市场反应的活跃度都不会有一线城市、强二线城市那么大。”

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二套房贷利率下限调整为LPR加20个基点

差别化住房信贷政策调整优化第二个重点是，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

分析来看，首套住房利率政策下限保持不变，而二套房贷利率下限由LPR加60个基点变为加20个基点，下调了40个基点，影响巨大。

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，较上期下降10BP，5年期以上LPR为4.20%，即首套房、二套房贷利率下限维持4.00%、4.80%。

若按照央行新政策，二套房贷利率下限将变为4.40%。

易居研究院研究总监严跃进认为，从这一政策的规定来看，最大的变化在于，二套房的下限从过去加60个基点变为加20个基点。从这个角度看，对于二套房方面的政策确实非常给力。换句话说，即便有部分购房者可能不能享受“认房不认贷”政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会。

“过去比较侧重首套房，而现在对于二套房也给予了非常明确的支持，应该说有助于促进首套和二套房利率成本的降低。”严跃进如是说。

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“自主确定”下，各大城市拥有灵活决定权

此次政策的第三个重点是“自主确定”。

根据政策，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

“自主确定”是关键词，类似于此前央行关于“认房不认贷”表述中的“供城市自主选用”。

在张宏伟看来，“自主确定”就是根据各个城市的改善需求、支付力、市场需求和要盘活的程度，去自主决定具体政策，给了各个城市“一城一策”很大的自主决定权。

张宏伟进一步称，中央层面有一个总体的指导方针，另外也考虑到各个城市“一城一策”，每个城市库存压力不一样，刚性需求、改善需求的特点也不一样，“自主确定”给了每个城市比较大的灵活性，比如二线城市二套房的首付比例，现在是5成的，是不是可以下降到3成或者3.5成？

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业内：建议央行明确利率下调区间

中国人民银行表示，此次要求调整后的存量房贷利率，需符合贷款发放时当地房地产政策。

这就意味着，变更后的贷款合同利率水平，在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

需要厘清的是，此次下调的幅度是不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中原地产首席分析师张大伟指出：“目前，首套住房商业性个人住房贷款利率下限已调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。自央行、银保监会今年1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷款利率至4%以下，进入‘破4进3’时代，首套房贷款利率最低可至3.6%。但是，需要强调的是，前几年首套住房贷款利率政策下限基本都是当时的LPR。”

张大伟表示：“整体来说，对于存量房贷的购房者，特别是利率在5%-6%的购房者，很可能房贷降低100个基点以上，但具体幅度还要视购房者与银行协商的结果。”

存量首套房贷利率下调后，到底能为大家省多少利息呢？以100万房贷为例，如果当时存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者当初最高是按6%左右购房，调整之后，100万30年期限的房贷，月供可从每月5995元降至5156元，最多下调840元左右。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“具体来讲，存量房贷利率起码下降20个左右基点是有希望的，但是再大力度的话则取决于各个银行了。各银行可根据实际情况加大下调的力度，预计能够达到下降40-50个基点就相当不错了。由于各个银行也有自身的考量指标，因此，对于存量房贷利率的下降暂时不要期望那么高。”

“贷款人自主协商是因为商业银行和个人之间的贷款是一个商业行为，是受到合同法的保护，需要遵循自愿和法治的原则。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“由于不同时期、不同银行、不同地区发放的利率是不同的，建议央行或者银行业协会可以给出一个指导细则或者具体的区间，这样会更好引导存量房贷利率下调。”

值班编辑 古丽 康嘻嘻 

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