在城市发展史中科学技术始终是重要的推动力，而文化因素则一直起着重要的平衡作用。
——刘易斯·芒福德
在“科学至上，知行合一”战略主张的指导下，中国金茂一直在探索以智慧科技为引领，以绿色健康为特色的城市运营之道。
绿色是价值观，是信仰，也是一整套科技系统。关注城市与人居的可持续发展，这是中国金茂对生态的承诺，对社会的责任与担当。
智慧是路，是桥，也是通往绿色的方法。中国金茂坚持智慧城市、生态城市的顶层设计与整体规划，驱动城市进化，让城市更高效更繁荣，呵护人们的健康生活与美好人生。
绿色与智慧，是人类通往爱与自由的必由之路，是“科学至上，知行合一”在地产领域的充分表达，也是中国金茂的品牌特征与核心能力。
上海星外滩是城市运营的典范案例，对绿色与智慧有着深刻理解。从项目最初的产业设计、区域规划，到不断总结开发与运营经验，知行合一，在这样一个超级城市核心综合体项目向未来城市繁衍生长的过程中，绿色与智慧是贯穿星外滩的永恒主题。
「科学至上」专题之“上海星外滩”系列将分为上、中、下三篇，聚焦这一焕新城市之美的项目，详细梳理从前期准备、思考与破局到定位、规划、开发、运营的发展脉络，并试图回答一个问题——为什么是中国金茂？
本文为“上海星外滩”系列的上篇，重点介绍星外滩达成的高度，及其背后中国金茂的思考方式和独特基因。
2004年以来，中国金茂联合上海国际港务集团，依托北外滩原有码头岸线，分批持续开发建设。这个区域西连老外滩，南望陆家嘴，拥有长达2公里黄金岸线，以国际客运中心，国际航运服务中心以及星港国际中心三个超大型项目为核心，成为世界级的城市滨水中心区，并在2012年整体定名为星外滩。
规划中占地30万平方米，总建筑面积150万平方米的34栋甲级商务写字楼，已经全部拔地而起。在已经投入运营的楼宇中已入驻一批中央及国有大型企业的总部——国家开发投资公司、宝钢资源、中国远洋海运集团、上港集团、新华保险、中国建投、上海建工等，其品质之高、规模之大、产能之巨，无亚于再造一个小“陆家嘴”。星外滩已成为上海金融航运产业发展的重要平台。
▲中国金茂上海星外滩
拥有15大绿色科技的星外滩还创造了中国绿色建筑的纪录：按照中国绿色建筑标识三星级的标准来设计和建造，获得美国LEED金级、英国BREEAM优秀和杰出级的绿色认证。
用10多年的时间，在一个国际化大都市最核心的财富聚集区域重新整合资源，成功地完成如此超大规模的滨水码头城市更新，在产品理念的超前性，绿色科技的系统化使用上，即使放在世界范围内也罕有先例。
唯一可以相提并论的是英国金丝雀码头。不过，和星外滩整个片区采用整合规划协同开发的模式不同，金丝雀码头是整体规划，分步实施，用金丝雀码头开发负责人的话说，“星外滩10年发展出的规模，金丝雀码头用了近30年。”
有专业人士说，所有成功的项目一定是定位的成功，70%的定位，20%的建设，10%的销售。定位和设计是否精准，事实上决定了项目的成败。虽然从一开始，要把星外滩打造成一个绿色建筑群就是中国金茂不变的追求，但是最初关于项目的定位和设计并不是一蹴而就的，前期规划里涉及到太多土地的利用：滨水区域包括水岸跟陆域，地下跟地上空间，比普通的陆地区域开发更复杂。
这期间经历了早期实践——总结经验——成片开发——最终繁衍生长的过程，不仅体现了项目团队的智慧，更体现了中国金茂作为央企的超前国际视野，打造绿色生态城市、做优秀的城市运营商的企业责任感。
2000年，中国金茂跟上海港港务局签了一个战略合作伙伴协议，在上海核心的区域，做高阳路旧码头的改造。这是中国金茂在北外滩区域做的第一个项目——国际客运中心。当时的土地条件不支持做成片的规划，所以最初的规划重点在于北外滩废弃码头的改造。
传统意义上的外滩，是从十六铺码头到外白渡桥的黄浦江西岸沿江区域。随着城市建设的发展，十六铺码头向南到龙华地区形成了南外滩，外白渡桥向北形成了北外滩，浦东陆家嘴属于东外滩。高阳路码头处于北外滩的核心区域，其前身是1845年，英商东印度公司在虹口首建的2座驳船码头——公和祥码头和顺泰码头，合称虹口码头。
▲ 历史上的北外滩
围绕这个码头，无论是上海市政府还是市场，有不同的想象。最早这个项目叫高阳花园，想做成一个住宅。像丽星游轮这样的公司则提出想打造一个邮轮城，做旅游产品，但这些想法要么局限在水域，要么是陆域纯粹的地产开发，而如果不能从城市功能与产业功能集合的角度考虑做资源整合，就达不到上海市希望借这个项目提升整个片区的期望。
从企业自身的优势出发，如何来做这样一个码头改造？
用科学规划的思维，用可持续发展的思维看待城市的长远未来，这是中国金茂一以贯之的准则。同时，和寻常的房地产公司不同，因为母公司中化集团是中国第一个外贸公司，中国金茂（前身是方兴地产）在对港口码头的熟悉程度、国际化视野和整合各方资源的能力上与母公司一脉相承。
▲ 星外滩与陆家嘴隔江相望
从某种角度上说，中化集团是中国很多港口最大的货主之一，与港口有密不可分的关系。基于对港口发展和兴衰的熟悉程度，也基于中化最早走向世界的开放的眼光，早在1998年左右，中国金茂已经意识到并开始研究未来城市发展以后，码头有可能给城市更新带来的机会。
在研究了挪威的奥斯陆阿克尔滨（Aker Brygge）码头，德国的哈芬城以及英国的金丝雀码头等依托港口发展的城市后，中国金茂发现了这样一个规律：从上世纪60年代开始，由于海运事业的萎缩或者航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，围绕河流和港口兴起的城市的码头逐渐衰落，开始往市郊去牵引，遗留下的是城市最核心的地段，也是一个城市更新最有利的场所。
比较典型的就是英国的canarywharf金丝雀码头 ：经过30年的更新改造，金丝雀码头现已发展成为伦敦新的金融和商业中心。曾经的港区及船坞如今已经是泰晤士河夜里一道最辉煌的风景，无数建筑高耸入云，流光溢彩。
▲ 英国伦敦金丝雀码头夜景
此前，中国金茂与上海港务局合作了财富金融广场项目，在业内第一个提出了滨水独栋的总部办公楼的概念，同时导入了一些比较好的产业，得到了政府和市场的双重认可，也看到了城市对这种产业发展到一定阶段以后总部办公产品的需求。
从高阳路码头这片区域的土地特点来说，既有水域，也有陆域以及延伸入内陆的腹地。在为国际客运中心项目做定位设计的时候，中国金茂受金丝雀码头的启发，以及开发财富金融广场的成功经验，尊重土地本身，导入了与水域和码头文化相关的邮轮经济，同时在陆域的建筑空间导入了企业总部的基地。
在国际客运中心项目开发之前，国外和国内的很多企业都想把邮轮产业引入进来，但是在中国金茂改造这个码头之前，这里只能叫访问港，或者临时停靠港。顾名思义，类似于公交车站点，到站停靠一下，上下人，上下货。中国金茂在国际客运中心项目上开创了邮轮产业新风——将停靠港升级为邮轮母港。
母港是邮轮的基地和游客的集散地，也是邮轮公司的地区总部或公司总部所在地。类似于公交车总站。业内调查数据显示，邮轮母港能够为邮轮经济发展提供全程、综合的服务及其配套，因此对所在区域的经济具有较强的推动力，其经济收益一般是停靠港的10倍左右。
▲ 星外滩国际航运服务中心的内挖式港池
为此，中国金茂付出了极大的努力。这个项目引入邮轮产业恰逢“9·11”事件后不久，国家对邮轮母港设计上的反恐要求非常高。中国金茂一方面在国际上寻找到最好的设计师做设计，另一方面对国内的安全规范、建筑要求和规划要求做了大量工作，填补了一些领域的空白。然后再结合海关、国家旅游局以及交通部等资源，终于建成了邮轮母港，并在2006年第一次试运行靠港。
2008年，星外滩一期项目国际客运中心惊艳亮相：除了建有当时上海最先进的邮轮母港，可停泊三艘8万吨级以下的国际邮轮，还同时建有19栋商办写字楼。
然而，国际客运中心并不是金茂在北外滩区域开发的终点。中国金茂还有更大的雄心：如果能做成片开发，相对于金茂大厦这个“立起来”的标杆，星外滩就将成为金茂“躺下来”的标杆。
但是在上海，特别是作为一个市场化运作的平台，中国金茂并不具备一上来就做层面开发的条件。何去何从？中国金茂陷入了更深的思考。
「科学至上」专题“上海星外滩”系列的中篇明天发布，重点介绍星外滩项目如何做到精准定位，如何做到整合规划与协同开发，敬请期待。
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