2019来了！
2019，我们的祖国迎来70周年华诞。2019，中国金茂“城市运营商”战略迎来第5个年头。
根据克而瑞、中指研究院等机构近日发布的“2018年中国房地产企业销售榜”，中国金茂年度签约销售额达到1280亿元。高质量增长的背后，强劲动力来自清晰的企业定位——“城市运营商”。
何谓城市？相对于乡村，这里有更多机会，更高效的连接，更紧密的融合。换言之，城市，促使人成长。也因此，城市自内而外展现着蓬勃的生命力。
中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，致力于成为中国领先的“城市运营商”，为城市里的人们提供适宜成长的空间环境，提供美好生活，从而帮助人们实现城市梦想。
回望来时路，翘首新征程。本篇文章是「五年城市运营之路，中国金茂做了什么？」系列的上篇。在新年伊始，我们回溯中国金茂“城市运营商”战略从提出到逐步丰富的过程，探讨未来城市的发展密码。
刚刚过去的2018年，是改革开放四十周年。1978年以来，从农村到城市，中国人开创了波澜壮阔的伟大历程。
作为改革开放的排头兵，上海不断向全面深化改革迈进，这里的经济社会面貌发生了翻天巨变。金茂大厦，这座屹立在黄浦江边的金色宝塔，不仅成为上海一代人的城市记忆，更成为象征中国改革开放的精神图腾。
中国金茂以金茂大厦为起点，先后操盘写字楼、酒店、商业综合体、住宅，深耕以上海为代表的中国城市。
2004年以来，中国金茂在上海市虹口区北外滩，重新整合资源，成功地完成了超大规模的滨水码头城市更新，堪称上海改革开放以来的又一个奇迹。
▲ 上海金茂北外滩
上海金茂北外滩西连老外滩，南望陆家嘴，拥有长达2公里黄金岸线，总占地面积约30万平方米，总建筑面积约150万平方米。
这个项目以一期上海港国际客运中心，二期上海国际航运服务中心、三期星港国际中心这三个超大型项目为核心，已然成为世界级的城市滨水中心区。
▲ 上海金茂北外滩
从产业升级的视角来看，上海金茂北外滩重点发展了航运和金融服务。目前，北外滩至少集聚了4000多家航运企业，1000多家金融企业。
一方面，这里导入了与水域和码头文化相关的邮轮经济，拥有东、西2个全国首创挖入式游艇内港池，可停泊近80艘游艇，接近整个上海黄浦江游艇泊位的1/4。
另一方面，这个项目在陆域的建筑空间提出了滨水独栋的总部办公楼概念，建有34栋5A级办公楼，成为国家开发投资公司、宝钢资源、中国远洋海运集团、上港集团、新华保险、中国建投、上海建工等一批中央及国有大型企业的总部基地。
▲ 上海金茂北外滩国际航运服务中心的内挖式港池
上海金茂北外滩项目的办公建筑群获得了中国绿色建筑三星级认证、美国LEED金奖认证、英国BREEAM三星和四星认证，是目前中国乃至亚洲最大规模的绿色商务办公建筑群。
从最初的项目定位、产业设计、区域规划，到开发与运营经验，中国金茂对金茂北外滩项目以及其他已经开发的城市级项目做了复盘，正式明确了“城市运营商”的企业定位。
2015年，中国金茂对外公布，从传统意义上的地产开发商转型为“城市运营商”。
中国金茂从时间、空间和内涵三个维度诠释“城市运营商”定位。从时间维度来看，城市运营商将经历规划、拆迁、建设、持有、销售、运营全部过程；从空间维度讲叫成片开发；从内涵维度来看，城市运营商要建设的是多业态、多配套、产城融合的城市。
如何做好产城融合，这一点难度巨大。在这方面，母公司中化集团的产业背景为中国金茂提供了强力支撑。
▲ 青岛中欧国际城
以广州生命科学城为例，中国金茂打通中化集团内部及上下游产业链相关资源，打造集种业总部基地、交易会展平台、成果转化、高峰论坛永久会址、休闲观光、科普旅游及种业文化等功能为一体的产城融合新典范。
再比如南京汤山温泉康养小镇，中国金茂与法国薇姿集团达成战略合作伙伴关系，依托国际化的、成熟的温泉产业框架，加强中国金茂在健康医养方面的开发运营实力，从而促进大健康产业的发展。
▲ 南京汤山温泉康养小镇
通过一次次实践，一个个胜利，中国金茂总结出，提升城市的功能，改善城市的结构，发展城市的产业，这是释放城市未来生命力的关键。
中国金茂提出转型“城市运营商”之时，正值中国的改革进入“深水区”，传统的粗放型发展方式走到尽头。
对房地产行业而言，规模取胜的时代已经落幕，跑马圈地的核心逻辑也已过时。用科学创新和精细运营代替资源占有逻辑，成为中国金茂应对土地成本不断提升的主动选择。
中国金茂总裁李从瑞总结说：提前收储大体量地块，按照产城融合、配套先行的理念做好科学规划，再做一级开发，三年后这块地就能升值；人们愿意过来了，有了人流量以后，再进一步精耕细作，做到城市开发、运营及服务一条龙。这样，中国金茂才有可能充分享受区域的高质量发展带来的长期红利。
2016年，中国金茂在青岛举办产业发展峰会，发布了城市运营的战略模型——“两驱动，两升级”。
“两驱动”，一个是规划驱动，基于对城市潜能的远见，及城市运营项目规划落地的实践经验，为城市进行整体性、系统性、前瞻性、科学性的规划；一个是资本驱动，这是指凭借中国金茂雄厚的资本实力和良好的信用背书，同时依靠中国金茂资本的创新平台，积极在城市运营过程中探索房地产基金及PPP等创新模式。
“两升级”，一个是城市功能的升级，一个是产业升级。比如，原来是荒地，要升级为可以居住的城市，就得有配套的基础设施，这包括复合立体的交通网络、绿色环保的生态环境、智慧便捷的城市服务、高端酒店与综合商业等等。完成城市功能升级后，接着就是产业升级，产业定位要先想清楚。中国金茂重点聚焦大健康、大文化、大科技三大产业方向。
▲ 长沙梅溪湖夜景
2017年，中国金茂上市十周年，系统地提出三种城市运营模式：城市核心综合体、城市新城、特色小镇。
城市核心综合体一般地理位置优越，以上海金茂北外滩为代表。
城市新城则意味着要把曾经默默无闻、看似价值洼地的区域，培育成市场和政府都认可的价值高地。例如长沙梅溪湖国际新城，在项目伊始就提出了“榜样中国、比肩世界”的规划理念。
▲ 以前的梅溪湖是一片葡萄园
这个项目邻近岳麓山支脉桃花岭，环抱3000亩梅溪湖，集山、水、洲、城于一体。项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。如今，这里变成了长沙市最具活力的“新中心”与“增长极”。
商业是城市运营中的重要一环，金茂打造了以览秀城为主体的城市级商业项目，顺应个性化、品质化、体验化的消费新趋势。金茂览秀城由中化集团董事长宁高宁亲自起名，取自杜甫诗句“一览众山小”和“造化钟神秀”。览秀城通过跨界组合、创新创合，重点打造亲子、餐饮、运动和家具等业态，为家庭提供一站式的购物体验。
▲ 云南丽江金茂谷镇
特色小镇是中国金茂为城市居民的度假生活提供的解决方案。丽江金茂谷镇是中国金茂首个旅游综合体项目，坐落于玉龙雪山脚下，占地约855.96亩。
中国金茂为这个项目赋予了核心内涵——文化、活力、创新、智慧，通过打造金茂雪山语、丽江金茂君悦酒店、金茂J·LIFE商街等成熟配套，以及承建丽江大剧院、丽江市博物馆、丽江市文化馆等，把金茂谷镇建成了一处高端休闲目的地，一座世界级的文旅特色小镇。
▲ 南京青龙山国际生态新城
目前，中国金茂已有13个城市运营项目：
上海金茂北外滩、长沙梅溪湖国际新城、丽江金茂谷镇、青岛中欧国际城、南京青龙山国际生态新城、南京汤山温泉康养小镇、温州瓯江口国际新城、宁波生命科学城、苏州张家港智慧科学城、青岛西海岸创新科学城、青岛即墨国际智慧新城、广州生命科学城、三亚南繁科技城。
2018年，中化集团提出“科学至上”的战略主张，以此为指引，中国金茂持续探索以智慧科技为引领，以绿色健康为特色的城市运营之道。
「五年城市运营之路，中国金茂做了什么？」
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