来源 | 南昌晚报全媒体主力记者 谭震 文 魏勇剑 图
【导读】这样的故事每天都在全国各地的商业项目上演，一旦沾上外街，沾上销售型物业，不管是高大上不缺钱的央企，还是领军企业的民企，都不能幸免。如何解决外街与自持物业冰火两重天现象和死亡怪圈，如何解决销售、招商、运营相互牵绊制约的难题？
（中间盒子的部位自持，剩下盒子以外的就是外街，也就是室外步行街）
2016年底高新区广场开业，良好的地理位置和周边优势让商场人流聚集、生意火爆，更是让购买了室外商业街的业主看到了投资前景，期待这里成为高新区的“金街”。然而两年过去了，广场室外商业街历经更名仍是一片萧条，店铺闲置率居高不下，客流稀少，甚至被业主和商户直言成为“鬼街”。
广场外街分为三层，基本没什么客流。就算是中午就餐高峰期，一楼餐饮店也没有生意繁忙的迹象，来就餐的市民屈指可数，甚至有的餐饮店工作人员趴在门口的休息桌上打瞌睡。在二楼，店铺空置现象更为明显，甚至出现近百米的连排店铺上锁空置，门上贴着招租信息，只有寥寥数家店铺开门经营；三楼经营情况比二楼稍好些，主要为教育辅导机构，但同样有大量商铺闲置。据悉，二楼和三楼分别有170间、190间店铺，但商业街布局图显示二楼仅有14家商户入驻，三楼则为22家。
与外街萧条景象形成鲜明对比的是，一墙之隔的广场则人气旺盛，商业繁忙。据了解，虽然商场有多条通道连接外街，但是内部并没有相关指引标识，对商场情况不熟的市民甚至不清楚周边还有一条外街。
此前就有外街业主反映，商业街缺乏有效管理，似乎沦为三不管地带。一到下雨天，二楼和三楼露天过道就容易因排水不畅出现积水，加剧了这里的经营惨状。
在外街二三楼，紧闭的商铺大门上随处可见租赁信息，市民闵先生称，自己两年前购买了外街二楼的一间店铺，花了120余万元。本想着这里是高新区第一家大型商业综合体，发展前景肯定不错，不愁租。可令他失望的是，花重金购买的店铺至今都没有租出去，每个月还要交六七百元的物业费。闵先生说，当初认购商铺时开发商曾承诺店铺会以50-80元/平米的价格出租，出租率会在80%以上，并且包租包管，而如今开发商却撒手不管。
来打电话询问的人倒是有不少，可到现场一看最后都没有租。”市民陈女士手中的店铺同样租不出去。陈女士说，当时购买时，开发商承诺陈女士，80%的店铺由商场自营，20%的店铺拿来出售，商场会负责招商，带动人气，顺带会把陈女士的店面租出去。然而，现在看来当初的投资就像打了水漂，除了冷冷清清的店铺，她没有任何收获。
对于商业街冷清的情况，一楼一家餐饮店店主发表了自己的看法。他认为周边有多个住宅小区和商业楼，潜在消费群体肯定不差，然而最终人气全部聚集在商场里，室外街则门可罗雀，说明与经营管理有关。广场附近公交线路少，而来外街消费的多为年轻人，交通条件的限制与人气有密不可分的影响，室外街的人气也就冷淡了很多。
作为室外商业街，外街主要商业项目以吃喝玩为主，包括部分教育培训机构，然而作为吸引周边客流主力之一的餐饮招商，目前来看却并不理想，众多店铺空置，已入驻的餐饮店热度和知名度整体水平不高，其他餐饮店铺正在装修并未对外正式营业。
有商户表示，外街项目运营缺乏商业形式创新，招商不力，将街区定义成工业氛围的文化主题，根本无法有效吸纳目标群体。另外，营销和宣传方面也没有跟上，导致人气低下，客流极差。
回应
招商中心：低租金可填补发展短板
对于外街商铺闲置率高、人流不足等问题，广场室外街招商中心一名主管给出的解释是，商铺目前入驻率少是因为室外街开业才一年多，还需要时日发展。至于基础设施多处破损一事，该主管称室外街的设计是导致这些问题出现的主要原因，他们已经在安排人员进行维修，但对业主和商户反映的问题存在多月还未解决一事，则没有给出正面答复。
此外，该主管还表示，为了凝聚人气，他们会定期举办对应的活动，虽然和红谷滩万达广场金街相比还有很大差距，但是这里的前景不错，店铺租金低的价格优势也能补齐这些短板。
对于这一说法，有业主和商户表示无法认同，称他们当初购置店铺时开发商划设了各种各样的美好蓝图，但开业后却对商户不管不顾，没有用心管理经营。“新建区也要开一家广场，原本我也有投资计划的，但现在来看必须要小心谨慎了。”市民熊先生表示，虽说投资有风险，但找到一个有稳定发展环境的项目，以及有责任心的项目负责人或单位尤为重要。
外街从定位和内容组合上看，与周边商业体并无明显差异，没有核心竞争力。虽然开放式商业街区存在易受气候、季节等客观自然条件约束等先天不足条件，但同样具有明显发展特点和优势。“街区”这种商业形态不应再停留于传统街铺的简单排列和聚集，而应更多被赋予空间、场景、体验以及融合等概念。但是，南昌一些商家明显缺乏这种操盘实力。
街区式商业因其开放性，客流容易被吸引进来，同样也容易流失。街区商业的开放形式，决定了其并不是一个容易集中客流的地方，所以在导引、导视的集中性方面会比“盒子商业”更复杂，对商家的运营能力要求也更高。外街因为缺乏运营能力，并没有在公共区域设置较多的滞客点，譬如舞台活动、互动场景、创意集市等，单一的街区无法有效地提升顾客滞留时间，为此需要管理部门拓展思路，从商户和消费群体角度出发加大投入和管理。