局座丨金茂的产品总能看到不一样

提到金茂，很多人最直观的印象有两个：1、名人明星业主多；2、十二大绿金科技。

如果还有第三个印象，就是高端，房子卖得贵。

或许是上面三个标签太显眼，我们有时会忽略金茂在产品细节上的营造。

此前，我两次写过金茂府的产品细节，可点击下方标题查看。

《局座丨武侯金茂府，吹牛还是真牛？》

《局座丨哪个豪宅最像W酒店总统套？》

除了200㎡以上大户型，金茂在中段户型营造上同样细节满满。

以武侯金茂府三期154㎡四房为例，7.35米方厅设计，保证客餐区空间的同时，增加了能摆放钢琴和儿童活动区的第三厅。

很多项目的第三厅或多功能厅是以牺牲一间卧室换来的，但金茂府154㎡不是，主人房、老人房、双子儿童房，四卧完整。

既有充满想象力的大户型，还能把豪宅理念融入中小户型，做功能和细节提升是我眼中金茂最重要的产品标签。

中秋节前，金茂正式推出了它在成都的第三个项目，也是首个叠拼项目——东叁金茂逸墅。

东叁，代指东三环；逸墅，则是金茂的一条城市别墅产品线。

◎东叁金茂逸墅实景图

东叁金茂逸墅的行政区划属于龙泉十陵，在大运会和青龙湖概念拉动下，十陵的风越来越大，龙湖、华润、中海等标杆房企均已进入，吸引了不少中产人群在此定居。

◎请横置手机

查看 东叁金茂逸墅 板块卫星分析图

去年12月，金茂联合成都城投以“楼面价15500元/㎡+9%无偿移交”拿下了这宗占地约58亩，容积率1.5的纯住用地。

彼时，业界有种声音，“金茂进入后，十陵板块的产品能否提高一个等级？”

上周，我实地参观了东叁金茂逸墅的示范区和样板间——第一次在成都做叠拼产品的金茂输出依然稳定。

金茂府上展现出的空间的功能提升和细节提升，在东叁金茂逸墅上同样能够看到。

东叁金茂逸墅的总图呈现为“一字叠”与“L字叠”两种栋型穿插布局。

结合三条东西向景观通廊和一条景观中轴，让18栋叠拼整体呈南北向行列式排布。

需要注意的是，场地西侧临三环路，西侧用地红线与三环路直线距离50米。这50米由一道宽40米的公园绿地和一道宽10米的防护绿地构成，可一定程度上减弱车流噪音。

◎东叁金茂逸墅鸟瞰图分析

1.5容积率排布叠拼产品，创新手法并不多。大同小异的现实限制面前，金茂如何实现“小异”最大化？

首先是“三区合一”：示范区、首开区、景观大区同步呈现。

对购房者而言，“三区合一”的优势是所见即所得，入口大门、社区会所、园林景观等，现在看到的就是未来交付的，可以减少不确定性。

◎东叁金茂逸墅园区实景图

对开发商而言，“三区合一”会面临更多挑战，一是成本投入，二是时间周期。

通常情况下，示范区的建造成本是大区的2~3倍。

“三区合一”意味着合并后展示园区的综合成本提高。因为一旦展示性拉胯，将对销售产生不利影响。

“三区合一”需要投入更多时间，项目从拿地到展示区开放用时9个多月，而其他房开项目一般为5~6个月。金茂慢工出细活的态度是值得赞赏的。

◎东叁金茂逸墅景观节点示意

得益于1.5低容积率，项目结合场地形状做园区局部放大空间，打造中心景观、提升楼栋退距算得上一项亮点。

很多叠拼受制于高容积率压力，只有轴巷关系没有放大空间，难免乏味。

总图第二项亮点是两种不同栋型的叠拼穿插布局，赋予建筑形体以变化，避免了常见的一种栋型满布造成的视觉上的呆板。

◎东叁金茂逸墅园区实景图

天际线方面，18栋叠拼搭配少量两叠栋型，与三叠栋型和两栋13F小高层形成一定幅度天际线。

无论“三区合一”还是细节处理均并非多大的创新之举，也并非客户绝对敏感点，很多人甚至关注不到。

细节背后，是金茂的产品态度和成本投入。

基于两种不同栋型，东叁金茂逸墅衍生了多种户型，项目展示样板间为L字栋型的下叠S端户，也是整个项目空间设计最强的产品。

L字栋型最大的特点是：上中下三叠，每户都配有“独立地面庭院+独立入户电梯+独立地下空间”三件套。

◎L字栋型入户方式及庭院分布示意

地下层，上中下叠均可通过独立地下空间和独立私家电梯完成入户归家。

地面层，下叠可通过私家庭院直接入户，中叠、上叠可通过独立私家庭院+独立私家电梯完成入户归家。

值得一提是：相比一字叠栋型，L字叠视线边界感更强，可一定程度上避免同楼栋住户之间的视野干扰。

◎下叠样板间庭院与户内关系示意

建面约236㎡下叠S端户，首层配置8.35米横厅+老人房。

基于L型空间布局，样板间设计为“三面光，六扇窗”，客厅、老人房均有270°转角采光处理，采光面接近16米。

◎下叠样板间首层户型平面分析

面宽尺寸虽然不像9米以上三面宽叠拼大，但南向老人房凸出布置，不占用厅的尺寸。

一个完整的8.35米*5.8米横厅，开间和进深的比例恰到好处，保证了室内公区的开阔实用。

◎建面约236㎡下叠样板间首层实拍

客餐区外接L型地面庭院。

虽然是清水交付，但不得不说，这处庭院设计是我看过的叠拼中场景营造最棒的之一。

栽培区、烧烤区、乐高墙、秋千架、围坐交流区……都是非常接地气的生活化演绎，相信能满足不少人对花园的想象。

◎建面约236㎡下叠样板间庭院实拍

针对常见的采光天井，项目结合天井打造景观鱼池，让纯功能性的天井具备一定观赏性，这种细微的场景处理能看出金茂的用心。

室内二层规划为三卧休息区，主卧室+两间儿童房。

◎建面约236㎡下叠样板间二层户型平面

主卧及一间儿童房南向布置正对庭院，增强室内与室外的互动性。

◎建面约236㎡下叠样板间主卧实拍

主卧区270°转角落地窗是常出现于影视剧中的处理手法，除了适当增大采光观景面，最大的功效是好看。

虽然二层布置了三间卧室，但样板间还是在主卧与南向儿童房之间预留出了一处约6㎡的儿童活动区。

◎建面约236㎡下叠样板间主卧实拍

儿童活动区可作为玩具游乐区或阅读学习区，是除儿童房外又一片专属于孩子自己的空间。

在这些生活小细节上，金茂总能让我看到不一样。

叠拼室内最能体现墅感的，除了客厅、主卧，还有地下室。

样板间地下室层高目测约5米，具备夹层搭建空间。除了一定量的空间，决定地下室利用率的关键指标还有采光方式和竖向交通。

◎建面约236㎡下叠样板间地下室实拍

采光量越充足，地下室利用率就越高。

样板间地下室拥有两种采光方式，顶棚天井采光+落地天井采光，采光量充足，这是端户产品优势的直观体现。

竖向交通方面，除了步梯，地下室预留户内电梯井，可通过户内电梯到达首层客厅。

◎建面约236㎡下叠样板间地下室实拍

采光充足+竖向交通配电梯+通高处理，让这处地下室极具舒适度。

需要注意的是，户内电梯不能直达二层，需要在一层转换步梯。当然，如果电梯通到二层，儿童活动区也就不成立了。

东叁金茂逸墅建筑面积只有约145-245㎡，听上去不大，但空间功能并不少。

重要原因是地下室面积控制，叠拼地上建面约140-160㎡，地下建面控制在85㎡以内。

在叠拼地下室向着120㎡甚至150㎡冲刺的当下，金茂对地下货值的克制称得上业界良心。

置业顾问透露，东叁金茂逸墅售价预计400-600万级。

除了西南方向武侯新城，这一总价段在目前叠拼市场接近空白。

城东方向，锦江区、成华区出自知名高端品牌房开之手的叠拼，如：央玺、浣云居、锦麟壹品、锦江大院等，基本800万起步，不乏千万级产品。

这种总价格局是东叁金茂逸墅的机会，加上金茂品牌号召和东三环区位，项目综合竞争逻辑是成立的。

另外，东二环从建设路到万年场再到攀成钢，有品相的中小户型二手房基本卖到400-600万。

对这一总价段预算的买家而言，是在东二环住套三还是去东三环住叠院？

虽然区域级差现实存在，但产品形态的吸引也不容忽视。事实上，十陵板块早前亮相的别墅项目已不乏东二环外溢客群进入。

东叁金茂逸墅能否吸引这部分人？至少金茂在产品层面已做足功课。

①.新盘限价之下，高端房企在产品上火力全开的空间很小，哪怕金茂也不能例外，清水交付的东叁金茂逸墅并未像武侯金茂府那样配置十二大绿金科技。

②.当前，叠拼供应充足，金茂成都首个叠拼项目如何差异化表达？东叁金茂逸墅并没有颠覆性的创新，更多是空间细节上发力，做足细节提升产品力。

③.项目最打动我的是那套下叠实体样板间，墅感营造和细节处理是看过的叠拼样板间里最好的三个之一，对看叠拼已经接近麻木的我来说，这点很难得。

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