文/尹满华
近段时间来，房地产再次成为了社会各界关注的焦点话题，只不过，这次唱主角的不再是高烧不退的房价，而是轮到了房租粉墨登场。自六月以来，以北、上、广、深、蓉为代表的一线城市房租以“肉眼可见”的速度一路狂飙，仅七月单月里，成都房租上涨近31%，深圳房租上涨近30%，而按照平均月租金排序，北京、深圳和上海已经分别达到了达到92.33元/月/㎡、78.3元/月/㎡和74.48元/月/㎡。这意味着在两三个月的时间里，北上广深这些特大型城市，一套100平米的住房平均房租已经从5000~7000元迅速上涨到了7000~10000元。而去年的调查数据显示，2017年秋季白领招聘平均月薪最高的北京，工资也不过是9900元，此时，一套100平米房屋的房租已经几乎可以占用一个毕业季北京白领月收入的全部。
对于房租的上涨，要理性地从短期和中长期来区别对待。从短期来看，房租以2~3个月内20%~30%的速度一路狂飙显然是不合理也不可持续的。正如媒体上很多文章所分析的，此轮房租的上涨与资本强势介入地产中介市场和长租公寓市场脱不开关系。在贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》中，房屋租赁市场是一个消费群体1.68亿，市场规模1.2万亿元的巨大蛋糕，而且这个蛋糕还在不断的成长中，根据《白皮书》的预测，在未来的5年中，住房租赁人口将会增长50%，市场规模将会增长150%。这样一个庞大且具有潜力的市场自然会吸引资本的目光，行业中如贝壳、自如等领军者先后得到资本市场的青睐和巨额资金的支持。对于实体行业而言，资本的杠杆作用十分明显，能够通过资金的支持提前实现行业整合，成倍地加快行业的发展速度。但与此同时，资本的另一面是逐利的，加快行业发展的目的是为了更快地获得回报，对于房屋租赁中介行业而言，就是要能够实现正现金流，走出自己的盈利模式，这也是为什么以贝壳、自如为代表的房屋租赁市场的头部企业在获得资本的支持后开始加快行业整合，甚至不惜高价争抢房源，目的就是为了争抢更高的市场地位从而获得市场定价权，进而为自己营造足够的利润空间。简而言之，资本急切地想从烧钱模式进入到赚钱模式，短期内房租的快速上涨将是必然结果。
但从中长期来看，房租的上涨却又是必要和必然的。一直以来，内地的房地产市场中房租和房价都被分割看待，这源于持续上涨的房价令人们更多关注房屋的资本利得，而忽略了房屋的利息收入。房屋作为一种商品，首先具有消费属性，其次具有金融属性，其消费属性体现在居住，租房居住同样也是其消费属性的一种表现形式，而房屋的金融属性也不应仅仅体现于依靠房价上涨带来的买卖差价，同时也应体现在房屋租赁带来的持续稳定的利息收入。在过去的几十年里，房价长期持续的快速上涨，使得房租收益在投资房产的资本收益面前几乎可以忽略不计，但实际上，租和买同样都是对居住的需求，而房价和房租也同样体现着房地产市场的供需关系，房屋的售价和房屋的租价共同支撑着房屋的价格，只有当房屋交易市场和房屋租赁市场同时活跃且有效时，才能告别我们一直担心的房价虚高，体现出房屋真实的价值。此外，房住不炒的提出，以及限购政策的推行，在缓解房价过快上涨的同时，也会推动部分购房需求转向租房市场，供需关系的改变也会带动房租的趋势性上涨。
总体而言，近期房租的快速上涨，虽然有大学生毕业季、清退群租房、限购控房价等诸多因素的共同作用，但资本的介入在其中绝对起到了主导作用。一方面资本的杠杆功能加速了行业整合，加剧了头部企业的竞争，另一方面资本的逐利性也促成了一些企业哄抢优质资源，抬高房租等用力过猛的动作，因此短期内房租的快速上涨是不可持续且缺乏需求支撑的。但从中长期来看，房屋租赁市场摆脱资本的裹挟，回归理性后，仍将是一个极具发展潜力的巨大蓝海，在更加理性的房地产市场大环境下，提高内地房地产市场的租售比，令租金的回报率回归到一个具有投资价值和参考意义的区间，令房租相对于房价不再是不值一提的“零头”，必将是大势所趋。
日期:2018年8月23日
来源:香港经济日报
栏名:神州华评
撰文:尹满华 傲扬集团投资总监
