文/尹满华
房地产之于中国，就像天气之于英国，是一个打开话题的绝佳方式。无论是在酒局饭桌上还是茶余饭后时，每当遇到冷场，用房地产的相关话题来暖场总是屡试不爽。房子对于中国人来说实在是太重要，尤其是在近20年来房地产附加了巨大的投资价值之后，中国人对房地产的感情和热情更是无可比拟。
与百姓对房地产高烧不退的热情相伴的则是不断加码的房地产调控，就在3月17日，处在中国房地产市场金字塔尖儿位置的北京就遭遇了房地产调控升级，令本就热度颇高的房地产话题再次登上了各大媒体的头条。
此次调控升级力度颇大，下面逐条来看具体的影响。
首先是第一点，认房又认贷。简而言之就是对于首套房贷款的认定范围从一城一地扩展到全国范围内，不论是否还清，不论是异地还是北京，不论是夫妻还是个人，不论是商住两用还是普通商品房，只要在全国范围内有过购房贷款记录，全部将被划归到第二套购房贷款中。之前风行一时的离婚购房在新的调控政策下也将不再适用。新政出台的当天网络上就有一个关于购房的段子出现，“317之后，男女相亲。男：‘我就问你一句话。’女：‘贷过！’男：‘对不起，我们不合适。’”荒诞可笑的段子背后，是房地产新政对于首套房贷款的严苛，也折射出改善型住房需求在一刀切式新政之下的辛酸和无奈。为何看似严格的认房又认贷对合理的改善性住房需求带来巨大杀伤力？原因来自首套房认定条件升级后同时提高了首付的标准，也就是调控升级的第二条。
北京调控升级的第二条提高了二套房的首付比例。按照调控后的新规，北京二套房普通住宅6成首付，非普住宅8成首付。那么普通住宅和非普住宅是如何界定的呢？根据新政，普通住宅必须同时满足两个条件，首先是住宅面积必须在140平米以下，第二是住宅单价5环内不能超过39600元每平米，5-6环住宅单价不能超过31680元每平米， 6环外住宅单价不能超过23760元每平米，两个条件有一个不满足，就是非普住宅，需要按照8成首付支付。简单科普一下北京的房价，不提6环，就连北京市周边，河北地区内的房子都已经可以卖到3万元每平米了，换句话说，只要是在北京买房，基本都要按非普住宅的标准的8成首付执行。对于改善性住房需求而言新政的落地可谓是一记晴天霹雳。按照原来的政策，改善型置换需求还可以用到三倍左右的杠杆，而在新政之下，卖房所得的收入需要支付8成首付和更高的税费，而杠杆上限只有1.25倍。用实际数字来看，在不计税费的前提下，如果现有住房售价200万，原来可以置换为价值570万的住房，而现在只能置换成价值250万的住房，改善的空间其实已经很小了。
第三条是贷款年限从原来的30年降低到25年，这一条对市场的影响相对会小一些，有点类似于加息的效果。而且无论是首套还是二套房，均会生效。具体到实际的影响，按照500万的房价购买首套房来计算，首套最低35%首付，贷款65%，新政出台之前贷款30年还清，月供17248元，新政出台后贷款年限降低至25年，月供增加至18810元，相当于加息9%左。而且这一政策只针对新政出台后的增量交易，对于已经处于还款状态的购房者不会产生影响。因此这一条的实质影响比起前两条来看并不算太大。
第四则是加大了限制企业炒房的力度，新政规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一新政的出台既能打击企业炒房又能稳定市场环境。首先，企业买房肯定不是为了自住，所以要求企业转让住房时必须执行限购政策，就是在打击企业的炒作行为。此外，限定企业转售住房必须满3年也在一定程度上起到了稳定房地产市场的作用。房地产行业的大环境是美国进入加息周期，中国房产税排进日程，这其中存在着一定的不确定性，以此为前提，锁定并对企业持有房产施加禁售期也从某种程度上起到了稳定市场的作用。
第五条，则是从供给入手，在加大土地供应的同时落实20万套商品房进入市场。一直以来，房地产调控政策都是从限制交易入手，是对需求端进行调控，行政意义大于市场意义。但实际上，如果条件允许，增加供给才是保障房价稳定，防止房价飙升的有效市场手段。加快土地供给已是老生常谈，总是雷声大雨点小，从实际情况出发，北京也确实没有多少优质的土地能够拿来开发。而20万套新房集中入市的说法则更具冲击力。目前北京市场的库存是5万套，如果能够再增加20万套，通过增加供给来缓解低库存问题，那么对于市场的影响将是非常重大的。
总体来看，此次北京房地产调控升级的力度还是很大的，但对于房价，尤其是北上广深这种一线城市的房价，还是可以保持相对乐观的态度。综合经济发展、人口流动、土地供应、资源分配等因素来看，一线城市尤其是特大城市仍将维持人口流入的趋势，新增房屋供应即便能够有阶段性的提高，但很难满足持续的人口流入带来的刚性需求，这就意味着一线城市的房屋尤其是满足刚需类型的房屋仍然会有庞大的市场需求，房价也就很难有明显的下滑。这正如一位网友对房价的评论，“政策就像汽车的刹车片，调控相当于踩刹车，在调控之下，原本狂飙的汽车，有可能减速或者停车，但请问有谁见过刹车刹到让汽车倒车的么？没有!”
日期:2017年3月23日
来源:香港经济日报
栏名:神州华评
撰文:尹满华 傲扬集团投资总监
