文/尹满华
房地产在中国是个经久不衰的话题，不久前，我还写过一篇文章，就城镇化与城市化的分别，探讨中国楼市的分化。而在几周后，国庆长假期黄金周，中国楼市又爆出了一记重磅炸弹。
截至本月7日，全国16个城市（北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海）先后出台限购、限贷的房地产调控政策。在短时间内如此步调一致地出台调控政策，很难用巧合来解释，很大可能是政府高层达成了共识。
短线打击炒家 冷却购买意欲
当然，此轮调控还有很多其他目的，防止楼市泡沫爆破当然是其中之一，CPI连续4个月下滑，反映通缩威胁，这正是由房价压缩居民消费所导致的，居民消费能力的萎缩已十分明显。另外，防止房价过高导致资产外流也是调控目的之一。
房地产调控政策结果会如何呢？短期来看，无论是成交量还是成交价，都应立竿见影。限购、限贷出台后，必然直接影响大批炒房者，在限制了他们的购买能力后，也会令市场的购买意欲得到冷却，这会直接令市场降温，调控奏效。
以北京为例，在房屋中介链家的APP软体中有一个功能，可看到最新的成交资料，北京房价自本月1日调控政策出台后，同地区房屋成交价普遍比9月20至30日的成交价低5%至10%，说明新政还是效果显著。随着后续15个城市调控政策陆续出台，市场观望情绪将进一步加强，加上传统金九银十的房地产销售旺季将结束，进入相对冷清的淡季后，可预见房地产调控会取得一定成果。
防止泡沫爆破 市场分化难扭
近年来，随着一二线城市房价不断上升，中国产生了新的现象，那就是小城市工作的人们通过啃老买房，由此向一二线城市输送财富。同样一套房子，小城市可能只需50万元人民币，但到了北上广深就需500万元人民币，甚至更多，这溢价实际上就相当于小城市百姓举债借钱支援大城市建设。所以通过这样一个现象，可用简单的办法来看房地产市场前景，凡是春节期间特别热闹的城市，都是一二线城市的输血方，是未来会被淘汰；而凡是春节期间因流动人口返乡而显得特别冷清的城市则是吸血方，将得到持续发展并吸引人口流入。
从这角度看，出台调控政策的上述16个城市，恰恰或是长远最具投资价值的。若再补充几个，那就是上海、杭州、西安、长沙、福州、宁波、青岛。归根究柢，中国房地产市场的分化在较长的时间内难扭转，调控政策出台短期有效，中长期则难言。
日期:2016年10月13日
来源:香港经济日报
栏名:神州华评
撰文:尹满华 傲扬集团投资总监
