热点 | 温泉旅游地产开发模式的策略单

温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。温泉旅游地产按照开发方式的不同又可分为高端精品温泉旅游地产、地产品牌加盟连锁、旅游综合体三种模式。

一、高端精品温泉旅游地产模式

与大众温泉旅游地产开发方式不同。高端精品温泉旅游地产涵盖高端的服务、精美的设计、优越的环境、超然的享受。将养生、度假、文化等多种体验方式融入温泉旅游地产，提供的是以“精致型、小型化、私密性”的方式经营，将温泉旅游地产与SPA、文化内涵的紧密结合。

二、温泉旅游地产的品牌加盟连锁模式

温泉旅游地产对资源合理开发，在业界产生品牌知名度和影响力，然后吸引加盟。通过连锁化和品牌管理，扩大影响力。品牌加盟模式，受地域的局限性小，实现了“多泉管理”。后期品牌项目的建设资金投入少，集团化经营更容易产生规模效应，占据客源市场。

对于品牌后期的加盟者而言，品牌本身就是区别于其他旅游地产项目的吸引点。通过加盟，可以利用品牌效应占据较大的市场份额，节省投资和营销推广费用，降低温泉旅游地产旅游地产开发的投资风险。

三、温泉旅游地产的旅游综合体模式

人们对温泉旅游地产的需求也远不止于沐浴、康体等产品种类，更开始追求多元化的产品体验。所以温泉旅游地产开发的投资规模现在越来越大，动辄就是几千万几个亿的项目综合化温泉旅游地产综合体。除了温泉旅游地产外，配套的项目还会有酒店，娱乐中心、会议中心、高尔夫、滑雪场和游乐场等。

以旅游区内良好的温泉旅游地产资源为基础，利用周边优美的自然环境，辅之以人工设施，开发休闲度假、康体健身、观光娱乐、商务会议等多功能的旅游产品，以此来吸引各种需求的游客，适应各层次、各类型的旅游市场。

旅游市场的细分越来越明显，温泉旅游成为现代休闲产业的一种类型，也被行业内视为朝阳产业。就消费环境来看，目前国内温泉市场一片向好。2017年我国温泉旅游接待人次将达到2.2亿，未来5年年均复合增长率约为18.19%，2021年接待人次将达到4.3亿。资本的加入更加印证了温泉旅游产业蕴含的商业价值、市场前景和投资潜力。温泉旅游地产市场跨界营销也趋于多样，大致有六种策略可供参考：

温泉、旅游、地产的结合融合策略

只要温泉旅游地产的地热条件较好，环境和区位条件合理，温泉旅游地产驱动的旅游地产的开发风险并不大。温泉旅游地产旅游项目与旅游地产、户外运动、康体养生、会议度假、亲水娱乐等具有天然可融性。

依托经济较为发达的大中型城市，交通便捷，区位优势明显，周边范围汇集较高品位观光、休闲旅游资源的温泉旅游地产，都可成为泛旅游产业的整合源。由此，可以形成一大批温泉旅游地产休闲度假区、温泉旅游地产小镇、温泉旅游地产城和温泉旅游地产城市。

本土化与国际化策略

旅游消费是消费文化。“特色是旅游之基，文化是旅游之魂，环境是旅游之根，质量是旅游之本”；真正的差异源自文化，文化差异是可持续的竞争力。因此，温泉旅游地产设计应当挖掘中国传统文化和本地文化资源。

市场细分准确定位策略

细分市场是温泉旅游地产旅游大众化发展的必然趋势，针对中年男性、家庭群体、老年保健和中小型商务群体的针对性温泉旅游地产旅游产品最受追宠。对区域市场进行细分和研究，对同一区域细分市场的消费游客再进行细分和研究，针对不同的年龄、消费能力、偏好提炼消费需求，跟进需求开发特色产品，并通过市场的检验进一步提炼，形成定制化、经典化的套餐，不断完善质量，提升品质，从而形成竞争优势。

亲水休闲四季整合策略

不同于其他旅游项目的时间限制性强的特点，温泉旅游地产24小时可消费产品（日夜泡浴、餐饮、住宿、娱乐、商务），与一般旅游吸引物不同，淡旺季并不明显。如果能与四季休闲产业全新整合，即可形成以温泉旅游地产为中心的新产业模式。

生活方式与游憩方式不断创新策略

旅游作为短期的生活方式，已成为城市居民生活的一部分。近年来温泉旅游地产泡浴方式也在不断创新摸索中，温泉旅游地产动态化娱乐化附加值都在不断提升。从巧克力浴、咖喱浴等洗浴类型的创新，到室内外温泉旅游地产、音乐泉、温泉旅游地产烹饪等利用方式的创新，再到温泉旅游地产辅助减肥、美体等温泉旅游地产套餐的开发，创意产品层出不穷。除了泡浴方式，温泉旅游地产的游憩方式，还可以与休闲文化体验上高度契合。

核心竞争力延伸产业链的策略

针对国内温泉旅游地产旅游同质化的问题，主要还是体现在服务上。决策者要考虑如何对温泉旅游地产的综合利用和二次开发。

温泉旅游地产资源和收益总是有限的，但是以温泉旅游地产旅游形成的产业体系，带动地区产业发展是无限的。从温泉旅游地产旅游项目延伸出的产业链，获得稳定持续的收益和现金流，才是经营者要思考的战略重点。