当房屋交接、续租、装修免租期遇上疫情……——疫情下的房屋租赁合同（二）

租赁期限届满，但因疫情管控无法按照合同约定返还房屋，承租方需要承担违约责任吗？

答：不需要。疫情管控期间，承租方在租赁期限届满时，无法履行返还房屋的义务，出租方也无法进行房屋验收和交接，承租方可以免责。但疫情防控措施结束后，承租方应在合同约定的期限或者出租方通知的合理期限内返还房屋。如果承租方依然不履行返还房屋的义务，则需承担延期返还房屋的违约责任和房屋实际占用费。

出租方因疫情管控措施无法按期向承租方交付物业，是否需要承担违约责任？

答：不需要。疫情管控期间，出租方交付不能，不承担延期交付的违约责任。但疫情管控措施结束后，出租方应尽快按照合同约定组织交付。如果出租方依然迟迟不履行交付义务，承租方有权按照合同约定主张违约责任和解除合同。

疫情管控期间，房屋租赁合同到期，出租方与承租方可暂缓办理续租手续。待疫情管控结束后，双方应积极协商，就租金价格、租赁期限等续租条款达成一致意见并签订租赁合同。双方就续租未达成一致意见的，应及时办理退租手续，对原租赁合同期届满日至实际退租日的租金，按原租赁合同约定的租金支付。（《民法典》734条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期为不定期）。

承租人按照合同约定享受的装修免租期与疫情管控期间重合的，是否有权要求延长装修免租期？

答：可以。装修免租期本质上是承租方在该期限内占有、使用、收益租赁物而免于支付租金的权利，是出租方给予承租方一定条件下的优惠。当装修免租期遭遇疫情，法院会根据上海高院2022年4月10日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》中关于处理涉疫情合同纠纷案件的第二个基本原则，即“共担风险，利益平衡”，兼顾各方面因素，平衡各方利益，保障各方当事人的权益。