分时度假概念：分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
希尔顿分时度假俱乐部可哈拉套房酒店
所谓“分时度假”，就是有关机构或个人先与酒店或度假村签订协议，将客房使用权每年按周划成52份，用锁定且优惠的价格按份销售给顾客，顾客拥有在一定的期限内（一般为20至40年）在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。当消费者购买了某一处住所后，通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方同等酒店的使用权。“分时度假”在20世纪60年代起源于法国，70年代被引入美国，之后开始在世界上很多国家流行。
希尔顿分时度假俱乐部 - 威可洛亚海滩度假村
目前世界上已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。
中国有7000多家星级酒店，12000多家度假村，适时引进“分时度假”方式，不仅可以解决客房闲置率居高不下的难题，还可盘活上亿元的资产。可见，分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、产地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
国内分时度假服务形式
提供分时度假服务的实践形式：
1、以交换网络的平台类公司。 目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其经营模式与国际市场接轨，采用销售20-40年的每年一周的度假地住宿权的方式。国内也有途家、携程等平台，通过途家/携程+酒店管理的运营模式，既提供在线预订，同时也进行度假公寓的管理运营。
香水湾君澜分时度假别墅
2、一些资金比较雄厚，有意在分时度假领域进行探索和发展的大型企业。此类企业将分时度假作为长线运作，自主开发或收购度假产品，自行销售度假卡。例如金典集团的红树林度假酒店系列， 首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司。平安也在养老地产项目中引入分时度假的概念，推动养老+旅游+地产的新模式。其合悦江南项目通过分时度假的实践，吸引了更多类别客户的关注，增加了项目的灵活性。
3、分时度假销售公司。此类公司只销售分时度假产品，不参与分时度假房产的开发
国内分时度假项目特点
1) 地理位置 坐落在旅游城市或风景区内。
2) 经营方式：分时度假通过提前购买度假会积分，在计划假期时去兑换目的地酒店住宿。产权式酒店+分时度假：将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有一定期限的免费居住权，其余时间可以委托给酒店物业管理公司进行经营管理，并可享受每年的经营收益分红，从而实现资产的增值保值。
3) 推广方式 大众媒体、展会形式进入市场、现场设售楼处 、主要目标消费群集中的地区设有办事处 。负责项目的推广，提供楼盘的信息，接受客户的咨询业务。市场认知度较高，客户较容易接受。
4) 特殊功能 新型的房产投资和消费模式，既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。
5) 客源情况 作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会专用。
案例分析---三亚湾红树林度假酒店
特点：自建度假产品，仅内部交换
金典集团计划5年内开设10家红树林酒店,形成系列。三亚湾红树林酒店2016年在售均价为30000元/平米。
青岛灵山湾、三亚湾红树林酒店。
案例分析---三亚湾红树林度假酒店
投资商：金典集团 设计单位：美国5+design设计公司
项目简介：三亚湾红树林度假酒店占地面积约400亩，总建筑面积68万平方米。酒店以“威尼斯人”、“云顶”、“米高梅”、“贝欧齐拉”等世界级“目的地酒店”为标准，是中国推出的第一座巨无霸式五星级酒店，也是中国第一座全生活概念度假酒店，是融度假、水上休闲、巅峰娱乐、全球美食购物体验、商务、超级会议会展等功能于一体的综合体建筑集群。
项目特点：巨无霸式五星级度假酒店
它的硬件配置远远超越五星级标准：5000多间客房相当于12座五星级酒店，2座澳门威尼斯人酒店；综合厅可容纳4000-6000人同时会议与用餐；近千米长人工运河，1.2公里长东南亚风情河畔商街；汇聚500余间店铺食肆的世界美食港；世界顶级“迪拜水上乐园”原版再现；迷幻海底餐厅；5万平米国际电影节主题会展中心；承载嘎纳梦想的国际电影节标准颁奖影厅；1200座的露天演出广场，结婚礼堂。
购买红树林酒店产权客户能够同时获得以下权益：
产权客户权益：
1、独立房产权
酒店的每间客房都拥有独立的商品房产权、可出售、可抵押。
2、免费居住权：投资人每年有30天免费居住权，并可以任意选择于三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、青岛、北京等全国各地红树林系列酒店与加盟酒店使用、任意选择标准间或总统套等房型入住、任意选择淡季或元旦、春节等旺季时间入住。
3、股东房价权：当每年免费居住天数使用完后，投资人在全国任何红树林系列酒店订房均自动享受业主房价待遇。
4、酒店利润分红权：三亚红树林度假酒店实行第三方独立财务制度，年终投资人按所投资客房的分红指数自动享有利润分红权。自酒店运营第二年起，每月分红，酒店可分配利润的50%当月分配，其余利润年终分配。
5、代订团队房的提佣权：由投资人订的会议等团队用房均自动享受团体价待遇，业主还将获得用房收入的5%作为佣金回报。
6、产权客户权益变动说明：在红树林酒店原有的宣传资料上，客户权益有“现金折返权”权益一项。表示自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。
2017年取消了“现金折返权”权益，客户仅享受上一页所述的五种权益。
分时度假卡客户权益
购买酒店分时度假卡客户能够获得以下权益：
1、全国换住权：每年可享有7天在全国十多个度假城市的任一间红树林五星级酒店免费入住。
2、会员房价权：红树林度假卡免费天数使用完后，会员在全国红树林度假酒店订房，享受会员入住价。
3、团体订房奖金权：会员会议或团队订房，享受会员价，并可获得3%订房奖金。
4、转让更名、馈赠权：红树林度假卡可转让，更名，馈赠;度假卡持续升值，轻松增值收益
国内分时度假分析
火热的行业背景之下，是惊人的高闲置率。以旅游开发为名大肆圈地开发所谓的高端住宅，沿袭传统住宅营销模式，使旅游景区、旅游度假区形成了“空城”、“鬼城”分时度假可以解决物业闲置率居高不下的难题，还可盘活上亿元的资产。早在十几年前，进入到中国市场却遭遇滑铁卢，未能兴起，核心问题还在于信用机制，市场对分时度假主体和产品的权责认知不清。
分时度假中国发展趋势
随着市场变化，专做分时度假公司业务大多停滞，原青岛弄海园酒店、新兴的旅居业务公司涌入市场。
在国外的分时度假实践中，将产权或资产交由第三方信托机构保管，从而保护会员的利益。在销售方面，中介机构会在会员了解产品的基础上，进一步确认产品特色、合同条款，确保会员真正理解度假会的性质、概念及会员利益得到实现。
我国分时度假市场仍处于起步阶段，需要在市场主体方面进一步的完善，开发商、消费者、中介机构，这三者有待更好机制融合。同时，还要有规范的相关法规政策确保市场的信用机制得到强化从而走的更远。
分时度假总结
现实一、分时度假作为一种将房地产、酒店业、旅游业完美结合在一起的商业概念，通过引入时空经济学原理，对资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
现实二、对“提前付款购买未来几年几十年度假产品”的做法，目前市场相对 比较保守，之前消费者与分时度假公司之间纠纷不断负面消息太多。
总结：
分时度假成功运作需四个条件：
一是运作主体具有良好口碑及品牌，最好是主体方自营酒店，
二是产品消费方式零活，
三是需要更人性化更完善的服务
四是需要强有力的营销团队。
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