随着人们生活水平逐步提升，土地供应日显稀缺，城市发展正进入“存量时代”，许多房企开始进入城市更新领域。从广州永庆坊，到上海上生新所，再到沈阳红梅文创园，经过万科的实践探索，许多历史古城、破旧公园和废弃厂房开始焕发出新生。在对望京小街的升级改造中，万科首次将城市更新的边界拓展至街区小巷这类城市的“毛细血管”，把“商业办公”与“步行街道”相缝合，开始了对整个街区全方位的精细化改造提升。如今的望京小街褪下“脏乱差”标签，华丽转身为国际化时尚新地标，成为城市更新的街区范本。
望京小街位于北京朝阳区望京片区，全长360余米，宽约40米，夹于万科时代中心·望京与方恒购物中心之间。小街内有近千个自持产权的零散商户及一片1400多户业主的小区。同时街区周边还有6家世界500强企业，分布着30多家跨国企业，常住外籍人口4000多人。
和城市很多街巷一样，望京小街在城市发展过程中由于无序管理，日渐凸显道路破损、停车混乱、交通拥堵、环境脏乱和商业品质不高等问题，改造升级迫在眉睫。如何结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点问题进行针对性的提升改造，推动诉求不一的多主体共治共建，成为小街更新需要面临的首要课题。
改造第一步是对空间问题进行梳理与逐一解决。空间问题归纳主要有三大点：
1、街区功能规划与管理失当落后。
街区核心道路的原定功能以车行为主，但车辆通行功能已经基本退化，占道管理困难。道路的隔离现象突出，车行功能退化的基础上人行便利也受到了严重限制，商业街的可步行性被明显弱化。街面空间缺乏维护人员、机制和资金，空间品质不高，缺乏公共空间功能性的同时也缺乏景观美感。
2、空间产权破碎与运营统筹缺位。
望京小街两大运营主体，一是方恒，二是万科，但是主要的临街业态商业存在大量的小业主。N个小业主和两大运营商缺乏统一业态规划运营，所以业态较混乱，在管理上各家自扫门前雪。
3、利益群体多元与共同愿景缺失。
街区内部的利益相关方众多，在商业主体多元的同时，还存在本地居民利益与就业者的利益协调问题、管理方的规划效果要求与经济效益诉求。比如望京街道某楼盘，地下空间与商业连接，共享停车场，存在本地居民、企业上班族和客流之间的大量矛盾。
项目采用由政府引导、社会资本参与、多方共建的精细化改造模式，望京街道会同万科、方恒和责任规划师团队一起开始了望京小街的更新策略设计。其中，望京街道办出资1300万元改造小街的基础设施硬件，万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平。
在街道社工委的组织下，万科团队多次调研走访周边居民和商户，锁定了“停车难、垃圾多、能耗大”三大痛点，并面向阿里、美团、奔驰等30多家大望京片区的头部企业开展了“敲门行动”，梳理出“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”四大核心需求。
结合调研情况和国际人才社区功能的精准定位，配合步行街环境提升计划，朝阳区政府和望京街道与万科方面共同形成了多功能场景的步行街改造计划。具体计划与实操如下：
1、规划。
第一，将交通性的道路进行功能转变，变成以步行为主的道路。
第二，设计重要的步行核心。
第三，增设公共空间。万科与方恒两大业主的中庭释放出一部分空间并变成开放功能。
2、管理。
优化停车管理，包括地下空间的停车和路侧停车资源的释放，机动车、共享单车和外卖员、客流的动线管理，增加外摆管理，在望京街道成立专班进行快速响应，以及对外卖企业和共享单车企业进行约谈，限制投放和规范停放，推进地理围栏的布设。
3、设计。
望京小街空间改造的参与方进行了景观风格重塑，包括德式风情街设计、景观标志节点、互动装置、统一店招设计，以及艺术装置布设。
4、治理。
在公共资金投入上，望京街道将原来用于做更大区域的资金集中到这个区域。通过政府资金投入撬动社会资源合作，万科出资与街道合力改造了区域的公共空间，方恒逐步腾出地下空间近一半的超市面积，释放出大量的机动车停车位，以解决机动车停放问题。
小业主也形成了较好的沟通机制，组建了商户议事会，并在这一基础上约定了“小街公约”，并以此为基础形成了望京小街商户联盟。联盟的成立可以维护、更新街区的管理约定，包括小业主如何遵循业态、店招、垃圾分类等一系列动态管理要求，这样形成治理体系。
成立望京小街街区共治委员会，建立小街公共收益“资金池”，形成城市物业专业管理、街区经营收益反哺街区长期管理运营自转模式。
5、运营。
一是整个区域具有商业业态统筹，具备了业态规划的条件。
二是策划了节庆活动设计，包括开街日活动、汉堡节活动、6校毕业设计展活动，以及朝阳区上市企业敲钟活动等。节庆活动有助于提升活力。
三是街区凭借该类活力运营，开始运作社交媒体，鼓励居民自发传播小街品牌，发挥社会媒体的影响力。
6、智慧科技。
万科联合望京街道对街区设施进行了智慧化升级，开发建设了“智慧之芯”管理平台，连接智慧停车、绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，形成智慧生态闭环。
考虑到调研得出的周边业主及居民需求，以及大型企业和以西门子、戴姆勒奔驰为代表的德国企业等的消费潜力，小街定位以德式风情为主，通过跨界、多元、自由空间的展示，打造开放性、轻时尚、生活化、交流性的文化共享街区。步行街的英文名Wangjing Walk也意在强调其可行走性和慢生活的调性。
小料石铺成的开阔街面，两侧240家商铺鳞次栉比，汇集餐饮、影院、酒吧、文创集市、商超等，艺术连廊、街区展览馆、时尚市集等公共活动空间，甚至包括格调或清新、或优雅的街边商亭，都能充分满足市民们多元的文化消费需求。
景观风格重塑上，在重点空间结合科技，互动，展示等元素设置了景观标志节点、互动装置、以及艺术装置布设等12处国际化设计的景观打卡点，增强体验和记忆，突出小街的艺术与时尚氛围。
LED屏幕“望京之眼”矗立路中央，德国艺术家设计的彩霞天幕挂在空中，中国设计师创作的哪吒雕塑成为必去的景点，中央美术学院学生的设计点缀于各类公共空间。
经过更新，望京小街得到很大改善。望京小街观察站的观察员一直在跟踪、评估，包括街道绿化提升、绿视提升、可步行率提升等，其中最重要的是街区环境质量提升。街区商业更加繁荣，商业密度提升约10%，文化设施数量提升13%，餐饮多样性提升8%，国际化餐饮指数更是增加200%，节庆活动日数量增加130.4%。
如果再产生一个望京小街，大体上来说需要满足以下条件：
首先必须是空间失序的区域，才有可能通过软性的提升和小部分的资金投放来大幅提升环境质量。
二是需要有大的自持业主，仅靠中小商家的更新无法完成。只有自持并拥有一定的自持规模，才有可能通过环境改善、空间治理改善促进租金提升，通过租金提升带来社会资本投入的回报，这是规模门槛。
三是要有多元业态，有写字楼和商业，如果是纯写字楼区域，绝对做不成望京小街模式。商业是大幅促发活力和影响力的重要手段。
四是需要整体运营，从业态规划到活动策划到媒体传播形成整体的连贯性。
五是形成良好对话，通过了解需求与居民业主形成良好的对话，以生活在街区上的人们对美好生活环境的需求为切入点，既能让工作的展开少一些障碍，又能让街区真正的融入在地生活而非突兀的存在。
每一条街区由于地理、历史与目标客群的原因，都无法一模一样的被复制，但望京小街改造经验中的某些部分，是可以给到很多由政府主导的城市街区更新改造参考思路的。
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