城市更新不是简单的拆建，其核心是产业结构的升级与城市的发展进化。许多人将“改造”和“更新”混淆，实际上“拆”“改”“建”只是实现目标的手段。无论自下而上还是自上而下的方式，更新措施应注重再生，而非单纯的物理改造或功能更新。城市更新按照改造的实施主体，可以分为政府主导、政府和市场合作、市场方主导三类改造模式。
政府主导模式
政府主导模式的主要方式有三种：
1、政府收储模式：指政府征收、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形。例如旧村与政府合作实施改造，由政府建设安置房，在补偿安置村民后，将原旧村用地收储，再供应市场按照新的规划用途实施建设。
2、政府统租模式：指政府下属企业连片租赁农村集体土地的旧厂房用地并实施改造的情形。
3、综合整治（政府出资）模式：指政府投资主导整治改造，不涉及拆除现状建筑及不动产权属变动，由政府出资，原不动产权利人公开选择施工方，整治工程内容主要包括完善小区公共配套设施、小区道路、园林绿化等。
政府和市场方合作模式
政府和市场方合作模式的主要方式有两种：
1、以毛地出让方式引入社会力量实施改造：一是政府将拟改造土地通过招标、拍卖或者挂牌等公开方式确定土地使用权人，并在拆迁阶段通过招标方式引入另一家企业承担拆迁工作，拆迁企业垫付征地拆迁补偿款的货币补偿部分，房屋补偿由政府直接补偿被征收方，在土地使用权人支付地价款后，政府再向拆迁企业支付拆迁费用与合理利润。二是政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，由土地使用权人承担拆迁工作，垫付征地拆迁补偿款（含货币与房屋补偿），所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向政府缴交的地价款。
2、土地整理：指由农村集体经济组织通过招标方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆迁和转为国有建设用地手续后，交由政府以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地，农村集体经济组织取得出让分成或返还物业，土地前期整理合作方按土地整理协议取得相应收益。
市场方主导模式
市场方主导模式分为：农村集体自行改造、村企合作改造、原土地使用权人自改、企业收购改造、连片改造中多个权利主体将房地产权益转移至单一主体改造等五种方式。
1、农村集体自行改造：指农村集体经济组织申请将其名下的集体建设用地转为国有建设用地，并以协议出让方式将土地使用权出让给其所属的全资公司。实践中纯粹的自行改造比例较少。
2、村企合作改造：指政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地，由农村集体经济组织与开发企业合作实施改造，通常将改造范围的土地分成两部分：复建安置地块和融资地块。前者用于建设村民的复建安置房，后者是开发商出资建设复建安置房而获取的报酬，全部改造资金均由开发商支付。这种模式在旧村改造中较为常见。
3、原土地使用权人自改：指拥有国有建设用地使用权的企业自行实施改造，在补缴土地价款后将工业用地转为商业用地。
4、企业收购改造：指由社会投资主体收购改造地块周边相邻的地块，由地方国土部门进行土地整合后再集中改造。
5、连片改造中多个权利主体将房地产权益转移至单一主体改造：指多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议将房地产相关权益转移至单一主体，由单一主体完成拆除平整工作并向不动产登记机构申请注销全部原不动产权登记。政府按协议转让方式将向单一主体转让该片土地，由单一主体履行货币补偿、产权调换和过渡安置等义务。
城市更新的新趋势
一是通过微改造加强传统文脉的保护和历史建筑的活化利用。微改造是在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法深入挖潜历史风貌建筑底蕴。
二是促进旧厂房产业转型升级，助力城市发展。通过划定产业区块线、提高工业用地指标等手段，积极推动产业的规划、引进、落地，提升地区的可持续发展能力。
三是进一步保障公共设施配套，提升公共服务水平。通过推行成片连片改造，有效落实规划公共服务设施配套要求，合理布局、完善城市公共服务设施。
过去十几年的快速城市扩张，粗放型的发展模式使得城市建设出现各种弊病，也造成了很多空间布局不合理和重复建设。
未来的城市更新方向，一方面是优化存量，查漏补缺，提高土地利用效力，另一方面也需要提高综合效益，融合社会综合治理的目标，关注民生、提升产业、保护历史文化、绿色发展。
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