2017联合办公变形记！

联合办公首次开始作为一个行业被公认；预计到2019年，国内联合办公管理面积将会从今年的700万平方米增长至5100万平方米；未来这个行业将会拥有10家上市公司。

联合办公近两年在国内遍地开花，从2014年的100家，2015年联合办公兴起，2016年联合办公市场进入“百家争鸣”阶段，探索各自的赛道与模式，增加到现在的3000家，到2017年，市场出现一些新变化，司马懿讲‘智者争其实,愚者争其荣’，我们已经过了争虚名的阶段，大家在关注给地产商带来的价值，关注收益，关注客户，关注如何为我们的入驻企业提供二次、三次、四次的服务，提高平台的黏性。毛大庆的优客工场更是成为资本冬天里的一把火，成立一年多融了7、8亿。除此之外，纳什空间、方糖小镇等联合办公品牌也在加快融资、快速拓点。

这种飞速发展，得益于三个方面：天时地利人和。

天时是政府支持。地利一方面是中国办公楼过剩，需要去库存；另一方面，中国经济发展到现阶段，出现了需求。人和是有两个人在联合办公方面起到了至关重要的作用，一位是优客工场毛大庆，一位是SOHO潘石屹。这两个人真正把这个行业推了出来，得到了整个社会的认可。

疯狂增长背后有创业潮的推波助澜，也有创业者和投资人的过分乐观。在看好市场前景的同时，我们也应当重视当前联合办公面临的普遍问题：租金上涨、服务不到位、运营压力大、如何做好生态等等。对新成立的小品牌来说，如何吸引投资、如何拓展市场、如何进行差异化竞争，也都是不可避免的难题。好在整个行业尚未成型，商业模式还有很大的探索空间，未来市场格局如何，现有每位玩家都可以说了算。

国内联合办公六大特征

虽然国内联合办公起步较晚，但是更有现实意义。因为我们今天没办法完全照搬We Work，或者其他更好的模式，我们需要看自己。

我们总结了国内联合办公的几个关键特征：

一. 整体市场持续上扬。相比全球市场，国内市场上升速度明显更快。2014年，中国联合办公只有100家，现在已经有3000家了。从100到1000，只用了一年多的时间，这个发展速度完全超乎想象。

二. 集中在大城市。不论是国外还是中国，联合办公都集中于大城市。这是联合办公很重要的一个地域特征，它不是遍地开花，而是90%以上覆盖在相对集中的城市。比如北京、上海、深圳的联合办公数量就特别多。

三.市场表现非常强劲。去年联合办公还只有几个品牌，现在已经遍地开花了，而且扩张迅速。比如SOHO 3Q，潘总说他的数量现在是最大的，今年还要增长3000个工位，2017年要做十万个工位。单从数量上讲已经是第一了。而我们普遍认为大庆的优客工场更大，可见联合办公市场表现非常好。

四. 体验还需改善。由于发展太快，至少有一部分联合办公的实际体验没有想象中那么好。比如陌生人进入问题，大概4%人提出了这个问题。

五. 半数空间房租到期日临近。它牵扯到联合办公未来的生死存亡。前几年租金便宜，这两年爆发之后，租金上涨。联合办公要继续生存和发展下去，都会碰到很大的障碍。

六. 运营现状。运营现状反映出各种各样的问题，最大的问题就是租金不够。联合办公租金比甲A写字楼低。我们的主要收入还是租金收入，如果这个不够，相关工作可能没办法做到位。对于资本投入多的优客工厂来说，这可能不是问题，有资金支持，体验可以做得很好。但是有些要靠租金维持运营的，就会面临倒闭等问题。所以租金上涨对联合办公是一个很大的挑战。

联合办公是一个行业，它是未来趋势。

首先，国内新登记企业数量持续上涨。2015年全国新登记企业443.9万户，比2014年增长21.6%，注册资本29万亿元，增长52%，均创历年新高。其次，大企业创新对共享办公环境的渴求。大企业也注意到了这一点，因为他们也要创新，特别是大企业中的创新部门，也希望对办公环境发生改革。未来会有更多大企业中的创新部门，或者孵化部门、投资部门，都可能和联合办公嫁接，从而不断裂变、孵化、共生共长。

再次，90后迈入职场，对新工作、生活方式的渴求。90后迈入职场，他们对办公的体验和70后、80后完全不一样，所以70后、80后才开始考虑未来90后、00后的需求。我们做了一个调查，不同年龄段对办公场所的选择当中，90后对共享空间，或者联合办公的接受度比其他年龄段要高一倍以上，而且这个数字还会不断增加。

最后，移动办公需求增长，不断挑战固定办公。移动互联网提升之后，对联合办公是一个最大的促进。在移动互联时代，固定办公已经是一个相对落后的模式。

所以，联合办公必定是大势所趋，只是这个趋势需要有一个接受过程。

几大维度看国内联合办公发展现状

从城市分布、空间布局、租金水平、空间入驻率等几个维度调研分析了国内联合办公的发展状况。

1. 城市分布：一线城市仍是主力

根据我们的调研报告，2016年联合办公持续增长，一线城市是主力区域，保守估计数量应该在50%以上。包括G20之后，央视也把杭州列入了一线城市，这些城市都是未来联合办公快速发展的重镇。

2. 空间布局：在未来的空间城市布局中，地段仍占主导，包括交通、配套等，甚至交通有时会比传统意义上的地段更为重要。

3. 租金水平：市场租金方面，北京是最高的。但是从区域上来看，上海某些区域是最高的。从每月工位价格来看，北京全市平均1600元，上海全市平均1500多，但是上海贵的平均在2400多，北京贵的地方在2000左右。所以，北京、上海当之无愧是两个最贵的地方。

4. 空间入驻率：从入驻率来看，上海核心区域整体空间入驻率表现相对均衡，拉高整体市场水平。而北京、深圳平衡性相对较弱。其他城市我们还没有完全做统计。我相信，和北京、上海、深圳相比，其他城市在入驻率方面还有很大空间。

5. 投资情况：优客工场鹤立鸡群，房产交易、空间、家装是投资人最爱的三个领域，占到了总投资额的77%，占获投总数的66%。房产交易是十万亿以上的大市场，我们今天至少从空间概念上得到了投资人的最爱。但是从投资数上来说并不多，40多起投资大概涉及20多家空间，融资总规模约合人民币140亿元，除了We Work，其中有一多半都是优客工场，其他数百万人民币、几亿元的也有，但是优客工场确实是鹤立鸡群。当然，和超级大鳄We Work相比，优客的数字不算多，所以空间还是非常大。

在行业的关键一年中，联合办公空间的快速铺张将很难再有实际的意义，真正的能力和核心竞争力将是各个联合办公空间的运营能力。

事实上，联合办公空间不同于传统的办公方式，其意义在于“联合”二字，不能只是为企业提供工位，而是要成为一个将人与人连接起来地方。“未来，联合办公如果只做办公的，其价值可能还是停留在‘二房东’阶段。因此，将联合办公和商业服务结合起来才是最正确的方式。引发想法，适应潮流，应对未来将会到来的知识型社会，这才是联合办公的意义所在。

以WeWork为例，其旗下只有大约30%的会员选择它的固定工位，但工位入驻率却达到了90%。Wework曾提供过一份数据，目前该公司已在12个国家的30多个城市建立了120多个空间，在全球有超过9万名会员，超过1万名企业会员。WeWork更在意的是在链接人与人，以及为会员提供服务能力，因此更多的会员选择的是它的资源和服务。

联合办公集聚了更多的中小企业。当这些中小企业跟大型产业企业在一起时，更有助于中小企业的成长，也有利于大型企业所需的服务完善。两者合一，构成一个完整的生态链。正如一个鱼塘，既有浮游生物，也有大型鱼类。

联合办公和产业园区一样，都是做生态，二者要互相借鉴。联合办公要有产业园区的思维，产业园区要向联合办公学习微生态运营理念，打破园区管理者身份，做社群、做社交、做园区合伙人。

联合办公相比园区更有温度、更近人。我们更多是微生态，毛细关系比园区更细致。园区管理者对企业进行服务，园区不太好做的是，把各公司集合起来，但联合办公这样的微生态是可以干的。

联合办公和产业园区两者可以互相借鉴。对于联合办公而言，其小生态的手法要大园区的做法，而产业园区的管理则要学习联合办公小生态的手法。对于园区而言，最缺的是人与人的温度，因此，首要的是解决让园区的人互动起来这一问题。作为园区管理者要去掉管理，做社群、做社交、做园区合伙人、参与者。

不少园区经营者缺少人文的情怀和人文的手段，很多园区硬件建得好，但缺少精神内核，不能激发各自的智慧、能量和激情，这样的空间是没有魅力的。产业园区需要借鉴联合办公的小生态手法。活色生香，对文艺和文化创意有用，对科技创意和新一代互联网行业，作用更大。

在社群和企业合作这一方向，是联合办公和一般概念讲的众创空间和孵化器的区别。

孵化器更关注的是单向的培育，作为孵化器运营商，我有资源可以孵化你、辅导你、帮助你、指导你，更强调单向的帮助，而联合办公更强调的是双向合作，是会员之间的合作，是“我的给你、你的给我”，在更大的平台上资源共享，共同面对客群、上下游与产业链，这也是联合办公与孵化器的“单向培育”不同之处。

人都有非常强烈的社会诉求，当我们把人的社交关系装进一个工作空间的时候，会产生非常神奇的效果。成功的联合办公一定是把社群做到极致。假如不赋予空间内容的话，房子在其中没有意义。把大家集中在一个空间里，最大的好处是可以进行信息和知识的分享，如果做到了分享，房子才变得有意义。

联合办公把是社群做好了，最终衍生一系列生意。比如撮合交易，养一批网红，然后投资他们。

优客工场真正的商业模式：既不是商业地产，也不是纯粹的孵化器，更不是中国版的WeWork。优客工场是70%的WeWork，以及30%的rocket space（加速器）的结合体。

加速器和联合办公是目前中国这个“双创”时代最需要的。优客工场做的事情，相当于帮政府把资源集中起来，然后服务中小微；同时在社群内部，实现中小微的自助。

“当初我也困惑，这个业务能做多大？市场需求有多少？但现在这些已不是困惑了。因为需要的人越来越多，有的场地一大堆人排队还挤不进来。”毛大庆说。正是这份市场给予的自信，让毛大庆坚定了在多个城市快速复制优客工场的野心。

“未来，我希望做成中国联合办公界的第一品牌。把联合办公做成一种商业模式，这是我追求的。但现在优客工场还没有成为共识的商业模式，大家怎么评论的都有。但未来随着人们对职场的理解不同，这种职场惯例，会是一种潮流。”毛大庆说。

氪空间的商业模式是以联合办公空间为基础向企业提供服务，即在创业大潮中，创业者为了减少办公场地租赁成本而进行共享办公，来自不同公司的人员在同一场地中共享办公环境，各自完成自己独立项目的一种共享办公形式，而氪空间正是为这些企业和个人提供此类服务的。全球第一家共享办公服务商是美国的WeWork，而氪空间对自己的商业模式源自WeWork也并不否认。

目前入驻氪空间的创业者，除了拥有工位的使用权外，还拥有大厅、时尚水吧、室外空间等公共区域的使用权。创业者除了被鼓励在内部入驻者之间多进行交流外，还可以用自己的会员卡邀请朋友和交易伙伴前来做客，鼓励人与人之间发生更多交流关系，实现最大化的交集，把工作融入到生活中，努力实现一种让创业者们来到这里就像到家一样不想走，一睁眼就想上班的意境。

一个联合办公企业所构建的社群和文化（意识形态），两者是密不可分的，而且是衡量联合办公的最重要的竞争力依据，社群和文化的构建是在物理空间基础上，高性价比的空间，对创业者来说更有吸引力。

在氪空间，创业者不会被孤立，而是被鼓励融入到社群中去。年轻创业者对新奇事物接受度高，彼此之间也会有更多的谈资和共同话题，鼓励他们形成社群，再引进线上和线下创投人群与内部社群进行对接，实现各种资源的对接与互动，以利于促进创业社群的健康发展。

联合办公的客群是初创企业、自由职业者（专业服务人士和专业服务团队）、中大型企业分支机构。这三个客群在快速成长，市场将呈现快速发展、同时竞争激烈的模式。

其中自由职业者客群在一线和强1.5线城市在快速成长，成长的典型是上海。

中大型企业分支机构客群快速增长，也得益于双创驱动了两三年的企业开始成长，他们要扩张，要到异地开展业务，联合办公是他们的最佳选择，具备高度可伸缩性，快速融入当地市场，快速建立当地社群，快速对接政府的资源落地。

侠客岛的业务大致可以分为3大模块。一是空间板块，即办公空间的运营管理和运营管理系统。2016年这部分业务未盈利，但到今天，包括总部信息成本在内，这部分业务是盈利，总体运营情况不错。

二是企业服务板块，目前正处于投入期。三是资本业务。目前已投了4个项目，有3个已经进入下一轮融资，总体情况不错。

总的来说，这个行业的核心是是一个精细化的活儿，在追求快速扩张的同时，一定要注意效率，需要找准“门道”，扎实做事，未来盈利的能力和空间是有的。

资本在追逐着联合办公行业，2016年以来总的融资额已经超过30亿，并不算少，也算一个小的热点。

2017年中国有更多的联合办公品牌运营商获得融资，也出现多个合并案例，这都说明市场正在日趋理性。

联合办公能够为想要快速成长的企业提供价值，能够推动整个新经济在国家的发展，能够帮助一些想要发展的企业，特别是小企业、项目型的企业、需要平台化的企业快速成长，这个跑道很大。有人说可能有一两家上市公司，也可能不止十家上市公司。

目前，联合办公行业有3个趋势值得注意，空间从资产属性变成服务属性，商业模式从租金导向变成流量导向，属性从地产属性变成平台属性。特别是做平台，需要为这一类客户提供综合性服务，然后有多次服务，并把它变成一种可以输出的服务模式。

未来，联合办公会越来越多，但内容才是王道，联合办公一定可以跟生活、消费、潮流文化结合在一起。当下，年轻人对文化的消费是刚性的，特别是成都市场，可以做内容，做垂直。

空间和楼宇只是一个载体，要让用户一直选择与联合办公结伴同行是一个很大的挑战。因此，在共享办公室的同时，也正在积极推动共享资源。除了创业团队，联合办公为地产商带来流动性与现金流。严格来说，联合办公也是地产商的客户，同时，对于一些大企业，包括汽车、家电行业，联合办公也是其完善其产业链的一个补充手段。

对于传统大型企业来说，联合办公也是其内部改造、文化创新的一种悠闲手段，联合办公也可以作为一种产品做输出，这些都是联合办公未来可以探索的一些路径。

未来会是一个完全竞争的市场，不是垄断竞争。

互联网时代下，行业还在经历不断的裂变，生态化将成为未来的主要方向。把生态做好，才是联合办公真正的未来。没有生态，联合办公就不是联合办公；有了生态，它才是联合办公。这当中创始人的基因将成为未来联合办公发展和运营的灵魂。