因为疫情可以不交房租吗？——房屋租赁合同解读（一）

疫情管控措施下，承租人是否有权停止支付租金？

答：一般不可以。疫情以及疫情防控措施虽属于法律规定的不可抗力，而承租人支付租金的金钱债务履行不会受到影响，因此，承租人不支付租金或迟延支付租金产生的违约责任一般难以通过不可抗力规则来免责。

但“因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等”特殊情况的，人民法院会结合具体情况把握不可抗力作为免责事由的认定标准。

承租人因疫情原因未按时支付租金，出租人有权解除合同吗？

答：一般不可以。最高院对当事人行使约定解除权持严格立场，要求审查违约程度以及违约是否导致合同目的无法实现。承租人因疫情或疫情防控措施未支付或迟延支付租金，违约程度比较轻微。出租人以此为由主张解除合同并要求承租人承担违约责任的，法院不予支持。

但需注意，如果承租人在疫情前已经构成在先的违约，或者疫情防控措施解除后，承租人仍未支付租金，且期限已经达到解除合同的条件，出租人仍可以行使约定的解除权要求解除合同。若承租人事后恢复了履行且出租方接受了该履行，法院有可能不支持解约请求。

承租人有权以疫情为由要求解除租赁合同吗？

答：一般不可以。不可抗力不当然导致合同解除的法律后果，主要判断依据是“致使不能实现合同目的”。疫情及疫情防控措施相比合同租期，具有偶发性、临时性的特点，一般不会导致承租人无法对租赁物进行使用、收益，即达不到“致使不能实现合同目的”的程度。因此，法院一般不支持承租人依据疫情主张解除租赁合同，但在个案中会综合考虑疫情防控措施的实施时间、租赁用途以及剩余租期等因素，如确实导致承租人不能实现合同目的的，可以以此为由解除合同。

另外，一些特殊情况下，不能实现合同目的的情形比较明显，如“为展览、会议、庙会等特定目的而预定的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持”。