华和普财税法答疑库精选10条（总第19期）

1、问：经济行为文件是否包含《资产评估委托合同》？

答：不应包括。在资产评估领域，经济行为文件，可以理解为“与评估目的相对应的经济行为文件”。也就是说，决定评估目的的企业拟实施的经济行为文件。拟实施的企业经济行为是资产评估发生的根本原因，也是评估服务内容的根本体现，其决定评估价值类型、评估方法以及评估结论。资产评估机构在开展资产评估业务之前，与委托人签署的《资产评估委托合同》是“资产评估行为文件”，不属于“与评估目的相对应的经济行为文件”。它是确立本次资产评估业务行为的唯一合法依据，是评估机构与委托人对各自权利、责任和义务的约定，一种经济合同性质的契约。评估工作开始前，有一些资产评估基本事项必须由委托合同约定，如评估目的、评估基准日、评估范围和评估对象、评估工作起止时间、评估报告形式等内容。

所谓的“经济行为”，原国家国有资产管理局转发的中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》（国资办发[1996]23号，目前该文件已经废止）提出 “资产评估目的是资产评估所服务的经济行为的具体类型”。“经济行为涉及到的全部资产均应划入资产评估范围”。“企业经济行为”，是指企业为了实现一定的目标而采取的对策和行动，包括主要内容有：企业投资行为、企业生产经营决策行为、企业营销行为、企业经济核算行为、企业收入分配行为等。而与评估目的相对应的企业经济行为种类很多，如资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资（合作）、企业清算、担保、企业租赁、债务重组等，文件种类也很多，涉及企业国有资产评估项目，依照现行规定，经济行为还需相关部门批准，经批准的经济行为文件方可作为依据。

2、问：如何披露企业出具的相关承诺、说明和证明？

答:评估实践中，经常有一些评估事项，特别是评估参数依据方面的事项，评估专业人员要求委托人出具一些书面说明。例如：影响企业未来收益的项目投产时间、达产时间、或者某项重要合同的签署、某项目取得核准的时间、取得某项资质的时间等，完整披露这些内容十分重要。举例说明如下：

（1）对于企业内部事项，例如在建企业或项目未来收益预测事项，项目投产达产时间，可以取得企业的说明，并根据该说明在报告中全面披露企业的安排，评估的判断，以及评估结果以该说明为基础等完整信息。

（2）对于涉企政府审批事项，例如高新技术产业证书的申请取得、税收优惠政策的获取等，确认已受理并已初审通过（或类似审批进度）可以取得企业的书面承诺，作为评估判断的基础条件。对于该事项，建议在报告中全面披露，包括：承诺的事项，评估的判断，评估结果以该承诺为基础等完整信息。

（3）对企业法人资产的产权登记事项，例如房屋的不动产权证书，可以要求企业出具专项说明，说明产权登记进度或者不准备办理权属登记的具体情况，作为评估基础，并在评估报告中如实披露说明内容及评估处理情况。

3、问：四家村镇银行拟进行企业合并，为此聘请了会计师事务所和评估机构对其分别进行清产核资、专项审计与资产评估。经初步评估，被评估单位固定资产增值4,000.00万元，在与委托方和会计师事务所进行沟通时，对方提出为何未对评估增值“计提递延所得税负债”的问题。请问，在对企业净资产或企业股东全部权益价值进行评估时，是否应该计提递延所得税负债呢？如果应该计提，是不是直接按照评估增值4,000.00万元乘以该企业的所得税税率25%计算确定呢？如果不计提，我们在评估报告中披露本次评估没有考虑递延所得税负债，可以吗？

答：1.目前，针对一般工业企业采用资产基础法进行企业价值评估时，多数评估机构未考虑被评估单位各项资产和负债的评估增减值对企业价值的所得税影响，但通常会就该事项在评估报告特别事项中予以披露，也有部分评估机构既不考虑也未就此问题加以披露。有研究认为，当被评估单位各项资产评估增减幅度较大时有必要考虑评估增减值对企业价值的所得税影响，即，根据评估增值或减值与企业适用的企业所得税税率相应确定递延所得税负债或递延所得税资产。主要原因在于资产评估通常无法改变被评估单位相关资产和负债的计税基础（根据国家税务总局的规定可以按照评估值调账并进行税前扣除的情形除外）。（详见《中国资产评估》2022年第9期刊登的《资产基础法下企业价值评估增减值的所得税影响探究》）

　　就本案而言，被评估单位为村镇银行，其固定资产主要是作为营业网点的商铺或办公楼，评估增值幅度较大。另据了解，本次企业合并由其中一家银行吸收合并其他三家村镇银行，且合并后的注册资本整体保持不变，属于免税合并的范畴，因此，为了合理确定合并后各股东方的出资比例，在采用资产基础法评估各村镇银行股东全部权益价值时，考虑评估增减值对企业价值（净资产评估值）的所得税影响更为恰当。如果企业合并以各合并方净资产的评估值作价出资，并重新确定合并后企业的注册资本，则无需考虑相关资产评估增减值的所得税影响。

2.由于固定资产主要为企业自用而非持有待售，在考虑评估增减值的所得税影响时，可以通过递延所得税负债或递延所得税资产科目来体现。评估中按照主要资产的剩余使用寿命考虑货币时间价值的影响更为妥当，这与按照会计准则规定实施“合并对价分摊”确定递延所得税资产或负债时不考虑折现的做法不同。但为简便起见，评估实务中大都不考虑折现的影响，直接以评估增减值和适用税率计算确定递延税项，并在评估报告中对此处理方式加以披露。

3.由于评估增值较大，问题就显得较为突出，因此，我们不建议本次评估仅仅披露而实际不考虑评估增值的所得税影响。原则上，我们应当在切实可行的情况下尽可能全面考虑企业价值各项影响因素。 

4.需要提请大家注意的是，本案主要涉及固定资产的评估增值，一般企业价值评估时还可能涉及交易性金融资产、产成品、投资性房地产和无形资产的评估增减值，以及递延收益的评估减值等其他情形，评估增减值的所得税影响可能已经体现在评估值的计算之中，或者已经在资产负债表中确认为递延所得税资产和递延所得税负债，因此，评估中应避免重复计算。

4、城市公共客运线路经营权是否可以单独作为无形资产进行评估？

答：2017年5月1日实施的《城市公共汽车和电车客运管理规定》（中华人民共和国交通运输部令2017年第5号）第十四条规定，城市公共汽电车线路运营权实行无偿授予，城市公共交通主管部门不得拍卖城市公共汽电车线路运营权。运营企业不得转让、出租或者变相转让、出租城市公共汽电车线路运营权。2024年12月1日起施行的《城市公共交通条例》（中华人民共和国国务院令第793号）第十八条规定，城市公共交通企业不得将其运营的城市公共交通线路转让、出租或者变相转让、出租给他人运营。《中华人民共和国行政许可法》第九条规定，依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。 

　　城市公共汽电车客运按照国家相关规定实行特许经营，根据当前的相关规定，城市公共交通主管部门应当通过服务质量招投标的方式选择运营企业，授予城市公共汽电车线路运营权；不符合招投标条件的，由城市公共交通主管部门择优选择取得线路运营权的运营企业。从上述规定来看，城市公共客运线路经营权属于政府的一项行政许可，这种资格依附于特定企业，本身不具有独立性，也不具有单独的财产价值，尽管能为企业带来收益，但法律规定不得与企业分割单独转移。因此，政府授予的此类经营权一般不能单独作为一项无形资产进行评估。另外，城市公共客运线路经营属于涉及民生方面的社会公益服务，目前政府授予该经营权时主要为了加强城市公共客运管理，规范城市公共客运市场秩序。

虽然之前根据建设部及一些地方法规的规定，城市公共客运线路经营权可以有偿出让或转让，如《城市公共客运交通经营权有偿出让和转让的若干规定》（1993年5月18日建设部建城字第386号文发布）、《关于印发江苏省城市公共客运交通经营权有偿出让和转让管理办法的通知》 (苏政发 [2002] 101号)、《贵州省城市公共客运交通经营权有偿出让和转让办法》（2003年8月1日贵州省人民政府令第69号公布）等，但2016年2月18日住房和城乡建设部发布《关于宣布失效一批住房城乡建设部文件的公告》（中华人民共和国住房和城乡建设部公告第1041号），已宣布《城市公共客运交通经营权有偿出让和转让的若干规定》失效。

因此，政府授予的经营权能否单独作为一项无形资产评估，应根据国家和地方相关法律法规的规定（有可能存在二者不一致的情况）分析政府授予的经营权是否可以单独转让或交易，当相关法律法规明确规定政府授予的经营权不得单独转让或交易的，评估机构不应当对该经营权单独进行评估；明确规定可以单独转让或交易的，如收费公路权益等，可以单独作为一项无形资产进行评估。另外，如存在交易条件的限制，评估时应关注交易限制条件对评估价值的影响。此外，在评估明确规定可以单独转让或交易的政府授予的经营权时，应了解经营权的取得方式和相关合同约定，避免评估过程中的重复或遗漏。例如：收费公路权益在高速公路企业无形资产中核算，而不是机器设备、房屋建筑物等固定资产来核算。在经营权结束后，转让收费公路权益的公路、公路附属设施以及服务设施由国家无偿收回。在评估收费公路权益时，不应将收费公路权益与收费公路权益的公路、公路附属设施以及服务设施分开评估，也不应考虑收费公路权益的公路、公路附属设施以及服务设施在经营权到期后的价值。企业通过招拍挂等有偿方式取得污水处理特许经营权后，自行建设污水处理设施或购买政府原有污水处理设施，并在固定资产中核算，而对于有偿取得的特许经营权则通过无形资产核算。在经营权结束后与之相关的污水处理设施可能会由政府有偿收回。在评估污水处理特许经营权价值时，不应考虑相关的污水处理设施的价值。

因此，政府授予的经营权能否单独作为一项无形资产评估，应根据国家和地方相关法律法规的规定（有可能存在二者不一致的情况）分析政府授予的经营权是否可以单独转让或交易，当相关法律法规明确规定政府授予的经营权不得单独转让或交易的，评估机构不应当对该经营权单独进行评估；明确规定可以单独转让或交易的，如收费公路权益等，可以单独作为一项无形资产进行评估。另外，如存在交易条件的限制，评估时应关注交易限制条件对评估价值的影响。此外，在评估明确规定可以单独转让或交易的政府授予的经营权时，应了解经营权的取得方式和相关合同约定，避免评估过程中的重复或遗漏。例如：收费公路权益在高速公路企业无形资产中核算，而不是机器设备、房屋建筑物等固定资产来核算。在经营权结束后，转让收费公路权益的公路、公路附属设施以及服务设施由国家无偿收回。在评估收费公路权益时，不应将收费公路权益与收费公路权益的公路、公路附属设施以及服务设施分开评估，也不应考虑收费公路权益的公路、公路附属设施以及服务设施在经营权到期后的价值。企业通过招拍挂等有偿方式取得污水处理特许经营权后，自行建设污水处理设施或购买政府原有污水处理设施，并在固定资产中核算，而对于有偿取得的特许经营权则通过无形资产核算。在经营权结束后与之相关的污水处理设施可能会由政府有偿收回。在评估污水处理特许经营权价值时，不应考虑相关的污水处理设施的价值。

5、问：单项资产评估结果是否应包含增值税？

答：自2008年推进实施增值税转型改革，2016年5月1日起在全国范围内全面推开“营改增”试点以来，有关资产评估中增值税的处理问题就一直存在着争议。当前，资产基础法下企业价值评估中涉及的被评估单位所拥有的存货、固定资产和无形资产等相关资产的评估结果大都以不包含增值税为主，业内对此已形成广泛共识。而对于单项资产评估结果中是否包含增值税则仍然存在不同意见，相关问题时常被反复提及。为此，我们经过充分研究和讨论后形成以下意见和建议，供大家参考，以便在执业中能够结合项目的实际情况作出更为恰当的处理：

1.原则上单项资产评估价值不宜包含增值税

　　我们不建议资产评估价值含有增值税的主要原因在于，增值税转型改革以后，增值税已经成为“价外税”，增值税不再是资产价格的组成部分，资产评估是针对资产价值的评定估算，评估报告所揭示的不含增值税资产价值或市场价格更符合评估价值的定义和内涵，也与税法与会计规定口径一致。至于资产在交易环节可能涉及的增值税等价外税费，交易双方完全可以结合评估对象的自身条件，依据税法明确规定的计算方法和税率直接自行计算确定即可，无需评估师给出或高或低税额的专业判断意见。

2024年12月25日第十四届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议审议通过了《中华人民共和国增值税法》，该法第七条再次明确规定，“增值税为价外税，应税交易的销售额不包括增值税税额。增值税税额，应当按照国务院的规定在交易凭证上单独列明。”一般而言，销售额=销售价格*销售数量，销售额不包括增值税税额，显然，销售价格不包含增值税税额，因此，“评估价值”理论上应为不含增值税价值。

2.根据委托需求合理确定含税评估结论的思路

实务中，在委托方出于特殊考虑，明确要求评估结果包含增值税的情况下，我们建议按照以下思路处理：首先，采用成本法、市场法或收益法等相应评估方法确定不含税的评估价值。其次，根据评估对象的类别、购置时间、纳税主体的性质等具体情况，按照税法规定计算确定增值税率和增值税额。最后，将以上确定的评估价值和增值税额相加后确定评估价税总额，并以此形成最终的评估结论。如此操作，价税分离，清晰可见，便于相关当事人理解和恰当使用评估结论。 

3.评估计算增值税的方法。

　　如何确定资产交易环节所涉及的增值税呢？答案就是：按税收规定办。由于增值税转型改革有个不断推进的过程，企业所拥有的机器设备和房屋建筑物等主要评估对象，因购置年月不同，其账面价值中存在着含税与不含税的不同情形。2008年12月31日前购置的机器设备和2016年4月30日前购建的不动产所发生的增值税进项税额由于不能抵扣而被计入账面原值，此后购建固定资产所发生的进项税额可以用以抵扣而不再计入固定资产的账面原值。不能用以抵扣进项税额的固定资产，可以根据税法规定选择采用简易征收的方法，以规定的“征收率”计算确定应交增值税额，可用作抵扣或已经抵扣进项税额的固定资产，在处置时则按照现行增值税率确定增值税销项税额，并在抵扣待抵扣进项税额后确定其应交增值税额。评估价值不包含增值税额并不会影响报告使用人合理确定交易对价和相关增值税额。相反，如果评估结论需要揭示增值税额，比如在采用成本法评估时，就需要搞清楚究竟是包含购进环节发生的进项税额，还是销售（转让、变卖、处置）环节发生的销项税额，抑或是既包括重置环节的进项税又包括处置环节的销项税。显然，根据替代性原则，重新购置、购建固定资产所发生的进项税额可以用作抵扣，理性的市场参与者是不愿花费含有不可抵扣进项税额的价格来购买这类“老旧”资产的，因此，评估价值中含有进项税额可能不会被市场所接受，除非个别紧俏物资和占据垄断地位的稀缺资源。而如果含有增值税销项税额，则评估师需要结合评估对象的购置时间、类别等情形，分别按照税法规定的征收方式和税率或征收率标准加以计算。具体如下（以一般纳税人为例）：

　　（1）一般纳税人出售自己使用过的固定资产（机器设备）。

　　适用一般计税方法时，税率为13%，并可以开具增值税专用发票；适用简易计税时，可选择减按2%征收，并不得开具增值税专用发票;也可以选择放弃减税，按3%征收，可开具3%征收率的增值税专用发票。一般纳税人出售自己使用过的机器设备适用简易计税的情形如下：

①2009年1月1日增值税转型改革前购入的机器设备;

②身份为小规模纳税人时购入的机器设备;

③原营业税纳税人营改增前购入的机器设备;

④购入的机器设备根据《增值税暂行条例》第十条的规定，不得抵扣且未抵扣增值税。

（2）销售不动产。

①一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

②一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

③一般纳税人转让其2016年4月30日前取得或自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，按照适用税率（现行税率是9%）计算增值税。

4.增值税事项的披露。

　　考虑到资产定价习惯和税收政策的变化，我们认为，无论资产评估结果中是否包含增值税，均需要针对是否含税在评估报告中予以明确，以便报告使用人恰当理解并合理使用评估结果，避免因是否含税和价税分离换算而引起纠纷或导致国有资产流失。在评估结果不含增值税时，提请报告使用人应自行依据税法规定以评估价值为基础计算确定价外增值税额，确定向购买方拟收取的价税合计金额，开具相应的增值税发票；在评估结果含有增值税时，详细披露增值税税率和增值税额。

6、问：背景：被评估单位A公司系某国企B公司与民企合资组建的物业管理公司，主营业务为某工业产业园的经营与出租，收取租金和物业费。该工业产业园已经建成18年，已领取国有土地使用证但未办理房屋所有权证或不动产登记证。

　　土地证主要证载信息：宗地面积为4万平米、土地权利性质为出让用地、土地用途为工业用地、证载登记权利人为国企B公司（当时A公司作为国有独资公司，该不动产系根据国资部门划转文件从国企B公司无偿划转取得，但是至今尚未完成变更登记手续）。工业产业园未办理房屋所有权证的主要原因是B公司建造工业产业园时超建了2万平米。现在A公司的民营股东要退出，委托评估公司对A公司的股东全部权益进行评估。资产评估师拟采用资产基础法评估企业价值，对于A公司的核心资产工业产业园的房屋及土地使用权分别采用收益法和成本法两种方法进行评估。

　　问题：本案例中关于A公司不动产的产权瑕疵主要有以下三方面的疑问：

　　问题一：A公司无偿取得土地使用权，但并未完成不动产变更登记手续，该不动产权属是否存在瑕疵？

　　问题二：不动产证登记手续未完成（B公司转A公司）是否存在产权瑕疵？评估时应当重点关注哪些事项？

　　问题三：不符合初始登记条件的超建部分房屋是否存在产权瑕疵？应如何对其价值进行合理评估？

　　答：1.关于问题一

　　根据《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权〔2005〕239号）相关规定，国有产权在满足一定程序和条件之下可以在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间无偿划转。资产划转时A公司和B公司均为国有独资公司，民企参股是之后的事，划入方和划出方身份背景应无瑕疵，因此，正常通过划转无偿取得的土地使用权，在完成产权变更登记后，证载权利人为划入方时是没有瑕疵的。但是本案资产划转涉及的土地使用权和房屋建筑物均未完成产权变更登记，因此，A公司通过划转方式所拥有的土地使用权和房屋建筑物是存在产权瑕疵的。

2.关于问题二

　　在中国法律框架下，房屋产权的变更需要同时满足协议转让和不动产证变更（不动产登记）两个环节，但是根据《中华人民共和国民法典》第216条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，最终决定产权归属的以不动产登记为准。

　　案例中不动产证变更登记手续尚未完成，物权并未实质转移，存在产权瑕疵。除了正常不动产评估程序外，评估实务中需要注意以下问题：

　　（1）因不动产变更手续尚未完成，故需要了解该无偿划转尚未完成哪些必要的审批和手续；同时根据《资产评估执业准则——不动产》第六条“资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明”，评估人员应要求公司A和公司B对于权属问题作进一步的承诺和说明，评估人员经过核查验证后在评估报告中充分披露。

　　（2）即使是企业国有产权合法划转，仍需关注该划转行为是否存在欠缴税费以及滞纳金的情形。评估人员需进一步咨询税务部门的意见，结合划转文件中关于税费的约定和当地的税务政策计算出税费及滞纳金并在评估中考虑。如因客观条件确实无法计算，则报告中需披露相关风险，并提醒报告使用者予以关注。

3.关于问题三

　　不符合初始登记条件的超建部分房屋存在产权瑕疵。评估中应关注：

（1）评估人员需结合当地政策对超建部分房产作出合理性分析判断。

　　通过访谈及对历史资料的查询，核查超建的原因。是否因历史政策调整（如规划变更）、技术误差或主观违规，判断补办手续的可能性。

　　判断超建房屋对企业的法律影响。确认超建部分是否构成“违法建筑”，短期内是否面临罚款、拆除或限制交易风险的可能性，必要时可以要求企业咨询当地规划、城市管理等相关部门。

　　评估中应依照当地政策规定进行相应处理。部分地区对历史遗留超建允许通过补缴土地出让金或罚款后予以合法化，并出台了地方法规条例，评估人员需根据文件规定计算补办出让成本并考虑其对资产价值的影响。

（2）评估人员对超建房屋进行评估时应考虑的事项。

①收益法评估

　　情形1：若超建部分实际出租且无近期受到处罚的风险，可按现状采用收益法评估，但需在报告中披露相关风险，并提示若未来需补缴费用或拆除，可能导致收益法结果下降。

　　情形2：若评估师判断未来短时间内存在较高处罚风险，则超建房屋未来持续使用存在重大不确定性，需重新考虑其收益能力及可能存在的拆除成本。

　　情形3：若超建部分房屋于现场评估时已经被相关部门认定为违法建筑，则超建部分不仅不应纳入评估范围，还要考虑强制拆除的风险，并计算相关损失（罚款、拆除成本等）。

②成本法评估

　　合法建筑部分按重置成本评估（无证建筑不考虑办证缴纳的各项行政事业规费）；超建部分若无法合法化并面临较高的拆除风险，可视具体情况按“临时建筑”或“违章建筑”评估。

　　若可能通过补办手续完善产权，则需预估补缴土地出让金、罚款、税费、滞纳金等，评估中可将其作为负债考虑；若无法预估，则应在评估报告中披露，提醒报告使用者关注。

　　最后，由于本次评估目的系民企退出，评估中还需要考虑民企当年增资时A公司的资产评估情况，本着公平、公正的原则，结合政策变化情况，判断是否遵循前后处理方式一致的原则。

7、问：某从事房地产开发的上市公司正在进行年度会计报表审计，注册会计师建议企业聘请专业评估机构对其存货的可变现净值进行评估，并出具以财务报告为目的的资产评估报告。请问，房地产开发企业存货-开发产品减值测试评估中，可变现净值确定时是否应考虑扣除管理费用、投资利息、企业所得税和土地增值税？

　　答：1.现行企业会计准则规定。

　　《企业会计准则第1号——存货》（以下简称CAS 1）第三条规定：“存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。”

CAS 1第十五条的规定：“资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。”因此，在会计期末企业需要对其拥有的存货进行可变现净值的估算，资产评估机构可以作为独立第三方为企业财务人员合理估算存货的可变现净值，更好完成存货的期末计量提供专业服务。

CAS 1对于存货的可变现净值给出了明确定义：“可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。”

CAS 1第十六条进一步规定，企业确定存货的可变现净值，应当以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然应当按照成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料应当按照可变现净值计量。

　　针对可变现净值计算时涉及的估计售价，CAS 1第十七条规定：“为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础计算。”

CAS 1应用指南对于存货可变现净值的特征进行了详细论述，可变现净值的特征表现为存货的预计未来净现金流量，而不是存货的售价或合同价。企业预计的销售存货现金流量，并不完全等于存货的可变现净值。存货在销售过程中可能发生的销售费用和相关税费，以及为达到预定可销售状态还可能发生的加工成本等相关支出，构成现金流入的抵减项目。企业预计的销售存货现金流量，扣除这些抵减项目后，才能确定存货的可变现净值。

　　同时，该应用指南还针对不同存货给出了其可变现净值的确定思路：

　　（1）产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，应当以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。

　　（2）需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，应当以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。

　　本次资产评估问题解析之所以利用大量篇幅将会计准则中的相关规定原封不动地照搬照抄过来，一方面是因为会计准则针对存货可变现净值的规定十分明确而翔实，评估人员在发挥自身专业优势的基础上依规执行即可。另一方面是有相当一部分评估人员，在接受企业委托实施财报目的评估业务时，对会计准则的相关规定未能很好地学习和理解，甚至是看都不看或视而不见，依旧固执地、机械地按照企业价值评估或交易目的下单项资产评估的思路来实施财报目的的评估。正如我们时常告诫大家的那样：承做财报目的的评估业务时先把会计准则看三遍。

2.房地产开发企业存货类别

　　按照上述存货定义，房地产开发企业的存货主要包括：

　　（1）尚未开发的土地，这好比制造业企业的原材料。

　　（2）正在开发建设的开发产品，类似于制造业企业的在产品，通常被称为“在建开发产品”。

　　（3）已经开发完成用以出售的开发产品，也就是已建成的商品房、产成品，通常也被称为“已完工开发产品”。

　　需要指出的是，评估实务中，正如我们不会把一般制造业的在产品、半成品称为“生产成本”（用于核算产品成本的会计科目）那样，我们也不应将房地产开发企业存货称为“开发成本”，而是将其作为一类资产表述为“开发产品”，即在建开发产品和已完工开发产品。

　　为了更好地理解和回答上述问题，我们有必要对产品成本的概念有所了解，并注意其与期间费用（管理费用、销售费用、财务费用、研发费用）的区别。根据《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）的规定：“产品成本，是指企业在生产产品过程中所发生的材料费用、职工薪酬等，以及不能直接计入而按一定标准分配计入的各种间接费用。”企业应当根据所发生的有关费用能否归属于使产品达到目前场所和状态的原则，正确区分产品成本和期间费用。房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象，并设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。

3.可变现净值的评估

　　对于已完工开发产品，也就是已建成的商品房，其可变现净值按照该商品房的销售价格减去销售费用和相关税费后的金额确定；对于未开发或正在开发建设的开发产品，即在建开发产品，其可变现净值按照未来建成的商品房预计销售价格减去后续开发成本、销售费用和相关税费后的金额确定。

　　（1）是否扣除管理费用和投资利息。显然，根据会计准则的规定上述扣除项目并不包括归属于期间费用的管理费用和计入财务费用的利息支出。之所以会提出这样的问题原因在于，评估人员在采用假设开发法评估土地或在建开发产品时通常会使用以下公式，该公式中涉及管理费用和投资利息的扣除。

　　评估值=开发完成后的不动产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用

-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发不动产的税费

　　然而，会计计量属性与企业价值评估或单项资产评估中涉及的不动产价值类型并不完全等同。评估价值类型取决于不同的评估目的和资产自身条件，会计计量属性则取决于会计准则基于资产特性和持有目的所作出的统一规定，体现了会计信息质量可靠性、可比性等方面的要求。这就要求我们在对存货可变现净值的评估中务必严格按照会计准则规定处理，不需要扣除上述假设开发法评估不动产市场价值或企业价值评估中不动产在用价值时考虑的管理费用、投资利息、开发利润和取得待开发不动产的税费。

　　可变现净值本身就包含了存货中可能存在的开发利润，而非仅仅反映其“可变现成本”，存货在期末计量时已经取得，其账面余额中通常包含了取得待开发不动产的税费，因而这两项指标自然无需考虑。

　　会计科目中的管理费用属于期间费用，用以核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、研究费用、排污费等。这些费用与项目开发通常并无直接关系，相当一部分的管理费用即便在项目不开发时也要发生。相反，同为期间费用的销售费用则与开发产品的销售密切相关，不推广、不促销可能就难以实现产品的变现。同理，已经计入财务费用的借款利息支出同样属于期间费用，已与项目开发无关，不再符合资本化的条件。因此，在为会计计量服务的可变现净值评估中不应扣除作为期间费用的管理费用和财务费用。

　　但是，如上所述，房地产开发成本包含开发间接费和计入开发成本的借款费用。这里的开发间接费类似于一般制造业企业的“制造费用”，属于开发成本的构成要素之一。虽然开发产品售价与筹资无关，但其可变现净值则与开发过程中使用的借款多少、利息高低有关联。如果以高杠杆、“高利贷”、低周转来运作开发项目，势必会加大计入开发成本的借款费用，导致项目开发亏损甚至崩盘。因此，可变现净值的确定中减去的后续开发成本应包括开发间接费和计入开发成本的借款利息支出等借款费用。当然，会计核算和评估实务中的难点就是如何正确区分管理费用和开发间接费、财务费用和资本化利息支出。对于评估人员而言，还需要指出的是，这里扣除的借款费用并不完全等同于假设开发法中的投资利息，投资利息体现的是货币时间价值和机会成本，即便是没有借款也需要考虑，而构成开发成本的借款费用则以项目现有或预期所需借款金额和利率为基础来确定。

　（2）是否需要扣除企业所得税和土地增值税。可变现净值的确定中需要扣除的是相关税费，我们认为，这里的相关税费主要是指销售环节所发生的流转税，比如，以实际缴纳增值税为基础计算的城市维护建设税和教育费附加、印花税、土地增值税等。土地取得和开发阶段所发生的税费如契税、耕地占用税要么已经构成开发产品的账面成本，要么在未来发生时计入开发成本，不必纳入相关税费之中考虑。其他诸如房产税、车船使用税、城镇土地使用税等原计入管理费用的相关税费建议本着相关性原则处理。

　　企业所得税是国家参与企业利润分配并直接调节其利润水平的一个税种，而非销售环节直接产生的税费，不应将其作为计算存货可变现净值时考虑的一项因素，且在存在企业所得税的情况下往往表明存货不仅没有跌价，反而有增值（利润），将增值的一部分（所得税）扣除后还是增值，并不影响对存货是否跌价的分析判断。

　　如上所述，土地增值税属于房地产开发企业计入税金与附加的一项流转税，这恰是房地产开发企业存货可变现净值与其他企业的不同之处，在估算存货可变现净值时需要估算可能涉及的土地增值税。但考虑到土地增值税实施细则明确了对从事房地产开发的纳税人可按规定加计百分之二十扣除，且“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”，这就意味着即便是存货尤其是普通标准住宅的可变现净值略高于其账面成本时，也不会涉及土地增值税的扣除，而涉及土地增值税扣除时，考虑土地增值税后的可变现净值也可能依然是高于账面成本的。因此，为了简化起见，在不影响对存货是否存在减值作出判断的情况下，可变现净值的评估中可以不考虑土地增值税的扣除。需要特别指出的是，如果估算土地增值税，不应直接采用土地增值税预征率简单计算，而是应采用清算方式加以估算。

8、问：股权置换需要缴纳个人所得税吗？

答：需要。

9、问：研发费不适用税前加计扣除政策的有哪些情形？

答：财税【2015】119号文中第一（二）下列活动不适用税前加计扣除政策：

1.企业产品（服务）的常规性升级。

2.对某项科研成果的直接应用，如直接采用公开的新工艺、材料、装置、产品、服务或知识等。

3.企业在商品化后为顾客提供的技术支持活动。

4.对现存产品、服务、技术、材料或工艺流程进行的重复或简单改变。

5.市场调查研究、效率调查或管理研究。

6.作为工业（服务）流程环节或常规的质量控制、测试分析、维修维护。

10、问：公司将研发剩余的原料用于日常生产，这部分原料可以享受研发费用加计扣除政策吗?

答：按照政策规定，对研发活动中实际发生的人员人工费用、直接投入费用、折旧费用、无形资产摊销、新产品设计费、新工艺规程制定费、新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费、其他相关费用列入加计扣除加计扣除政策。

投入正式生产的研发剩余原料，不能归集到研发费用中。所以你公司将研发剩余的原料用于生产，不能享受研发费用加计扣除政策。生产使用的研发剩余原料要按照生产经营费用进行核算，如将其计入到研发费用里就会导致生产经营费用与研发费用划分不清，造成错享优惠政策。企业在归集研发费用时要注意区分研发费用和生产经营费用，对享受加计扣除的研发费用，按研发项目设置辅助账，准确合理地计算研发费用，对研发费用和生产经营费用划分不清的，不得实行加计扣除。