伴随城市的不断发展、城市人口结构的变化、利好政策的出台、人们生活水平的提升，人们对于住房的需求也趋向多元。更好的居住环境，也成为了更多人的居住向往。
7月25日下午，市中万科城联合济南房协发布的《济南改善置业分析》在济南万科视频号、济南房协视频号以及叮咚FM同步直播。特邀济南市房地产业协会副会长——李刚做客直播间，就济南改善置业现状及未来趋势，进行了权威分析解读。重点聚焦三组关键词，读懂本次《济南改善置业分析》。
2023年上半年，济南进一步优化稳楼市政策，通过出台公积金新政策、限购松绑、发放500万置业消费券等政策助推楼市回暖。在2023年7月，山东省住建厅也发布了《山东省高品质住宅开发建设指导意见》，进一步推动高品质住宅的建设，也意味着济南市场将迈入高品质时代。
从济南土地市场分析来看，2023年上半年土地成交占去年全年的20%。刚需类土地成为成交主力，主城改善类的土地尤为稀缺，今年上半年改善土地仅占比11%，呈现供不应求的状态。
根据上半年的成交数据来看，2023年上半年TOP10项目中有6个为改善类（均价超2W）项目。改善类项目的成交对整体市场量价影响大，其中130㎡或总价200万以上的改善成交量增长显著，由40%提升至了47%。
济南2023年上半年各版块的量价表现显示：2023年上半年绕城高速内各板块规模均同比上升，大东环、长清等远郊外围板块规模同比下降；主城区规模同比增长、价格东涨西跌。城南板块量价齐升，去年市中万科城项目的入市带动了片区的整体成交，主打改善。
在库存方面：截止6月底，济南市泛CBD、绕城东、城南板块去化周期约1.4年，低于主城均值，市场的健康度高；城北、工业北板块去库存明显，去化周期降至全年均值；长清、济西、大东环库存去化压力最大。
基于以上数据，济南改善置业客群可分为两大类：一类是以CBD为核心的商务（城市）改善；第二类则是以南部山区、旅游路为线的环境（自然）改善。
中心板块，享有更好的城市中心配套资源，新房稀缺供应；二手房价也位列济南的第一梯队，客户更愿意为经十路以南的项目买单，汉峪、龙洞、奥体板块的改善二手房热度持续上涨。东部板块，聚集了大量城市流量大盘，该片区在价格大盘带动下保持高规模高热度；下半年流量大盘库存产品也多为改善户型，不难看出，流量大盘聚集地慢慢也成为了改善置业的选择之一。
重点聚焦到南城板块。南城板块拥有济南最好的环境资源，且有成熟的商业配套，发展潜力大，是改善客户的首选板块。南北康则为南城最后的改善土地，南城可开发的住宅土地极少。
从库存端价格端进行三个板块对比，中心板块库存203万方，去化周期约1.2年，价格略有下降；东城板块库存284万方，去化周期约1.4年，板块的库存充足；南城板块库存81万方，去化周期约1.2年，新房的供应稀缺。从去化周期上看，南城仅次于CBD、汉峪中心板块。
万科+鲁能深耕南城数年，随着鲁能2022年麓系洋房售罄，片区内的洋房产品即将成为绝版，目前市中万科城是南城密度最低、也是唯一一个在售中有洋房的项目，项目分四期开发，容积率约在2.0-2.7。南城置换客户容量充足。此外南城片区二手房近一年价格整体平稳，二手房交易稳定、价格的抗压能力强、波动很小，也充分说明南城片区的成熟。
市中万科城
根据《改善置业分析》的32字改善箴言，即：改善首选、区位环境；低密洋房；稀缺臻贵；长期主义、产品为王；品牌物业、优质服务。有改善置业需求的客户，可将视线聚焦南城在售项目中唯一一个有洋房产品的项目——市中万科城。
改善首选·区位环境：
市中万科城占据济南南北中轴——英雄山路。先享济南核心的政务、商务、生态、医疗、教育等城市资源。坐拥南城万亩园山谧境，约3KM范围内环绕三山一园。
*市中万科城效果图
低密洋房·稀缺臻贵：
万科将其打造为济南第三代洋房，也是济南万科近十年的TOP级力作，共分四期开发，产品涵盖105-175㎡，土地容积率最低约2.0；家门口就是约10.7万㎡的万科望岳康体公园，折合容积率仅约1.2。
长期主义·产品为王：
新品三期近期全新入市，126㎡以上产品占比100%，定位纯粹改善。项目主推约175㎡巨幕大平层，创新引入“LDKG”高频次互动空间理念，打造“中央五连厅”。约270°环幕观景阳台，将更多景观自然延伸至空间。
*建面约175㎡户型图
品牌物业·优质服务：
万科物业连续十年蝉联中国物业百强企业综合实力TOP1，以全生命周期服务体系，持续为客户提供专业优质的物业服务。
本宣传资料为要约邀请，不构成要约内容，具体信息以合同约定及政府最终审批为准。本公司保留对本宣传资料内容进行修改的权利。本宣传资料出街时间为2023年7月，开发商：济南万永置业有限公司。代理机构：唯家企业管理有限公司济南分公司、济南恒道房地产营销策划有限公司、山东世联怡高物业顾问有限公司。济建预许：20220318156号。