纳税人被法院判决土地、房屋权属转移无效，购买土地、商品房的实际交付面积小于合同约定面积，能否申请退还契税？……这些纳税人关心的问题，《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号，以下简称“23号公告”）给予了明确解答：纳税人缴纳契税后，如发生因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除等3种情形，可以申请退还契税。
23号公告补充了契税法的退税规定，将退税时间完善为办理土地、房屋权属登记全流程。
具体来说，契税法第十二条明确了办理土地、房屋权属登记前可以申请退税的情形，即在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。但是，实务中还存在办理土地、房屋权属登记后可以申请退税的情形，例如，在权属转让合同无效的情况下，产生恢复原状（即土地、房屋权属变更至原权利人）的法律后果的，纳税人可以申请退还契税。
需要说明的是，并非所有土地、房屋产权转移后恢复原状都可以申请契税退税。根据23号公告第五条第四款第1项规定，因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，可申请退税。其中，纳税人需要关注退税的必要条件：一是认定无效的途径，即应为人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除；二是没有新增权利人，土地、房屋权属应变更至原权利人。
实务中，由于消费者被发现没有购买资格、逾期交房等各种原因，买卖双方未能完成交易的事件时有发生。退房能否退税，是不少纳税人关注的问题。笔者提示，纳税人应根据是否办理权属登记，分别适用政策。
现行《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）明确，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋产权变更登记前退房的，退还已纳契税。9月1日起施行的契税法和23号公告延续了这一规定，并明确了权属转移登记前，转移合同不生效、无效、被撤销或者被解除，以及权属转移登记后，法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，产生符合条件的“退房”，可以申请退还契税。
为保证土地、房屋权属承受方正当权益，23号公告明确了多缴纳契税可退还的两种具体情形：在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积，需退还土地出让价款；在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积，需返还房价款的，均可申请退税。
具体来说，契税法第四条明确，土地使用权出让、出售，房屋买卖的契税计税依据，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格。权属转移合同确定的成交价格确实发生变更的，计税依据也应变更。同时，税收征收管理法第五十一条明确，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，应予退还。
举例来说，A公司与政府签订土地出让合同，取得一块土地的使用权并缴纳了契税。因该地块处于机场附近，有关部门对建筑物实行限高管理。建筑物限高后，A公司可建建筑面积减少。据此，该地政府与A公司签订补充协议调整容积率，并在交付土地时，将少计缴的2.6亿元土地出让金退还给A公司。已知A公司所在省份适用3%的契税税率。那么，A公司可以按规定向主管税务机关申请退还多缴契税：26000×3%＝780（万元）。
需要注意的是，与退税规定相对应，因误差，政府或房地产开发企业超过合同约定面积提供土地、房屋，那么，承受方在补交土地出让价款和房款的情况下，还应按照变更后的契税计税依据，如实补缴契税。
纳税人申请契税退税，需提供《退（抵）税申请表》、完税（缴款）凭证复印件，以及税务机关认可的其他记载应退税款内容的资料，如合同不生效、无效、被撤销或者被解除的有关文书，法院判决书、仲裁裁决书，退还土地出让金、购房款的有关证明材料等，具体资料和流程应以税务总局后续出台的相关文件为准。
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“七证会计师”殷茂刚先生简介
七证会计师，注册会计师，2001年，编号：370200310023；国际注册内部审计师，2006年，编号：65644；注册资产评估师，2017年，编号：37170085；高级会计师，2018年，编号：青171020119；注册税务师，2018年，编号：2018370201249；高级经济师，2019年12月30日，编号：鲁190200009200181；法律职业资格，2019年，编号：A20193702111648。
2001年从事会计师事务所审计、税收筹划咨询工作至今，25年财税咨询、财务审计、税收筹划工作经验。山东省优秀注册会计师，山东省高端会计人才、青岛蓝海股权交易中心评审专家库专家，擅长企业财务战略规划、税收筹划、风控建设、舞弊审计、高新技术企业认定规划。
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