背景事件——
2020年我的一位老客户，心中萌生了强烈的产品创造欲望，依托草莓种植与生产，打造一个农旅文结合的品牌度假农场。我有幸参与了最初的品牌策划、农场规划设计和农场落地的操盘过程。因着无知，和客户一起花钱买下了一些产品开发的教训。
本文是阶段性项目复盘的反思日记，分享出来，给后来人避坑用。
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项目过程回顾
品牌策划阶段——定义M农场究竟具体是谁
品牌策划阶段具体做了哪些工作？从有一个文旅项目开发的意愿想法开始，经过各种分析验证，明确我们要做一个农旅品牌和它所包含的品牌价值观、品牌搭建的内容体系、农场的产品构架和农旅品牌发展的商业模式。
现在回头来看，这个阶段最大的意义是帮助客户更客观看到了自己很多blingbling的想法，哪些适合自己的能力圈和哪些不适合？知道农业这块自己应该和谁合作？哪些外界环境的正确说法、政策风头跟我们没关系（比如一村一品这些国资平台玩的游戏，都不应该影响我们打造小而美品牌的心智）。
PS: 因为这个阶段是定义自己究竟是谁的阶段，所以在这个阶段的里程碑事件是顺利找到了合伙人成立了农业科技公司。
项目选址与项目总体规划阶段——M农场建成什么样
M农场是承载M品牌文化的重要物质空间，是品牌用户线下体验品牌温度、态度的精神消费空间。第一个阶段的M农场品牌策划已经明确了要在农场里做什么业态，业态之间的盈利关系和体验逻辑是怎样的。到了总体规划阶段，就要解决在一块实际土地上，怎么合理排布项目、组织动线、营造环境氛围.......
但是问题来了，这个阶段我们急于求成导致判断失误，把核心精力放在了打磨规划布局的方案上，几乎没有意识到一个决定成败的先决条件———想要低成本、快速的落地一个度假农场，需要具备哪些不可或缺的关键要素？
这个阶段，实际上我们应该经历的项目流程是：成本预算—选址—规划—成本核算—基础工程报批。但是，我们因为没有在成本预算管理、选址这两个关键先决环节做足功课，导致选了一块开发成本最高的土地进行总体规划，项目进行到10%不到就不得不向现实低头，中止开发，重头再来。
前期推进10%的工作花去了150万成本，下面就复盘一下这百万教训
02
复盘干货：150万买来的操盘教训
教训1：地块选址决定开发成本
M农场自身不加载地产内容，核心产品内容都是自耗成本的业态，如农业生产、文化教育。因此，必须把它控制在一个低成本（1000万）、精细化开发的投资建设范畴内。
选对一块地有多重要？！太重要了！
选到一块好地，一级土地开发100亩能省600万！
选到一块好地，二级业态开发100亩能省6个月工期！
如何选对地方？农场选址有2个层次的指标——及格指标和加分指标。
植被基础：如果不需要动土方，地表有高大乔木林是理想的；如果要动土方，地表没有乔木 林是理想的。因为胸径超过10公分的树木就涉及砍树的人工成本，中龄以上乔木砍掉需要林 业局报批补偿费用，古木名树和胸径超过50公分的大树移栽费就3-5万/棵。这些都是一级土 地开发时隐藏要花的钱。
微地貌：微地貌丰富多元便于景观营造，同时微地貌的高差影响排污排水工程的难易度。一 般来说，自然乡村类文旅项目采取集中净化，达到自然排放标准可以自然排放。净化站系统 采购费大概在40万-100万不等。
总之，选址与投建成本之间的关系紧密相关，思考的方式很简单，用常识就够了——
就是一个文旅项目建成落地过程中那些不可避免要花的成本，哪些是原始地块已经具备的先天条件了，或者建设难度小，选它就对了。这就好比，天才班的选拔，天资聪颖的孩子培养起来会花更小的力气，残障儿童想成才就需要更多教育上的培养投入。常识啊常识。
教训2：工作流程省下的时间就是钱
这个项目从一开始推进，客户就成立了项目领导小组，每个星期都更新甘特图，但是推进起来还是层层卡顿。开发项目的过程，时间就是金钱，在流程管理上有没有可改进的空间呢？
这个问题的复盘反思，其实可以反过来想：如果时光倒流，重新来一遍，我们怎么安排复杂工作的衔接会比现在更好？我做了以下优化总结：
前期策划期间，同步推进项目选地，根据项目选地多做论证。
规划构想阶段，业态布局构想出来后，优先成本估算工作，针对成本投资估算在当地展开询价，进行多轮论证。
规划优化调整阶段，基于上一阶段工作，反过来根据市场询价后的投资预算再来调整一轮项目总体规划的布局和项目规格指标。
规划方案敲定后，一方面规划方出规划图、业态策划系统，出规划文本。同时，这个阶段 可联系建筑、景观设计团队加入，进行前期方案了解的信息同频阶段，让设计团队理解总体 规划在成本控制、景观氛围、建筑风格、文化游览体验方面的需求，设计团队此时可以提报 意向图深度的概念构想方案。
以上是较为理想的流程，但甲方项目经理这次犯的错误有2个:
选地、成本预算两个工作按阶段都做了，但做得颗粒度不够、科学度也不高。
内部协调沟通的工作做了，但做得不够全局系统，团队沟通本身是由一个一个具体的人与人之间的沟通汇集成的，企业文化 、不同人的沟通习惯、潜意识思维习惯都会影响工作推进的有效性。及时开项目协调会，用系统思维导图把项目协调的关系图画出来，找其中的卡顿点，开会沟通其实是最快的。
教训3：成本控制要贯穿始终
我认为成本控制首先不是一项财务管理工作，而是系统控制、管理、执行的工作。
其实本质问题是，每个款项背后都对应一个具体要解决的问题，操盘项目总要把成本控制好，需要具备2个底层能力：①会下沉颗粒度拆解问题；②会判断问题之于项目落成目标是否重要，有多重要，有没有必要解决，怎么解决性价比更高
以上是对这个问题的通用思考，但具体执行成本控制，通过这次交学费的过程，还是能在具体技巧上有所总结。
主要是每个阶段都成本预估、论证先行，不断调整迭代，成本控制预算表从项目启动那 一刻就需要是项目总经理实时把控项目的中台数据处理中心。具体如下：
策划阶段对标某个同类型同规格的预算表，给出项目预投资金额及配比。
选地阶段预算表，根据具体地块的落地难度做资金预算和配比调整
总规阶段预算表，根据实际方案来做较为符合实际的询价报价，对照预投资金额来调整其中规划不合理的地方
详细设计阶段预算表，更加符合实际的报价，继续调整其中设计不合理的地方
施工图阶段预算表，施工图阶段会较为明确的确定材料、工艺、工程量，需要聘请有经验的施工监理来根据成本预算表矫正施工图方案，给出这个阶段的成本控制表
施工监理阶段预算表，不同的施工方和采购渠道，资金使用情况会差别很大。也需要动态控制
最后，我想说得是，项目操盘者内心需要有一个核心处理器，就是“如何对抗熵增”？项目操盘需要有“一张表是总指挥棒”的意识，把系统工程变成不断熵减的过程。
这篇复盘日记，经历过的人觉得是废话，没有经历过的人觉得是天书。我发出来，主要是想给那些像我一样，不是坐在PPT文本里做项目而是和客户一起实地操盘项目的项目小白们，一些帮助。需要深度交流，可私信。微信号：tianshio511
天 天
写这么多字是为了记录，记录是怕遗忘
文旅项目操盘咨询师
文旅目的地顶层策划与项目设计
生态文明建设与林业发展，政府咨询顾问
自然教育体验设计师
博物馆策展人