长庚养生村是台湾首富王永庆的一个公益性养老地产项目，经营了13年，2017年刚刚不需要集团补贴，实现了收支平衡。
我自己挺认可长庚养生村的经营模式的，我觉得这里把整个服务系统设计得很好，把老人的所有担心都给解决了，把老人所有的欲望都给满足了。
先来看看他们的服务峰值点有什么精彩之处吧。
用户在服务峰值点的恐惧与欲望 |
管理措施 |
1、每天扎在老人堆里，每天面对生老病死，老得更快怎么办？ |
l 健康、有自理能力的老人才能入住，每个会员有电子健康卡，随时监控老人的身体情况，一旦出现老年痴呆、慢性病恶化等情况，会通知家属办理离村手续。 l 养生村选址在台北市近郊的居民区，并采取开放式社区形式，户外公共场地免费给周边居民使用。养生村老人只要愿意出门，就能见到年轻人打篮球、遛娃等日常生活景象。并不会觉得自己是在一个封闭的老人村 l 社会义工定期来访、参与服侍。 |
2、住在养老村，儿女亲人探访不方便怎么办？ |
l 儿女随时可探访，并可以免费住在父母租住的房间。 l 如果房间太小不够住，可以申请单独短租其它空房间，价格是每天300元。短租时限不限，租得时间长可以打折。 |
3、与社会脱节怎么办？ |
l 每天有班车固定发往市区的公园、图书馆、商场、集市等地。 |
4、想过更充实的晚年生活可以满足吗？ |
l 社团、兴趣班多达上百种，全部免费。每天都有来自社会各界的老师来给老人上课、组织活动。 |
5、住在养生村养老太奢侈了，老人舍不得出钱怎么办？ |
l 老人入住只需要支付房租，其它一切生活便利设施与服务都免费。一居室7000元每月（限1人住），两居室11000每月（限2人住）。 l 伙食费、疾病治疗费（日常健康检查免费）自理 |
长庚养生村给老人提供的服务和设施远不止上面谈到的，有机会现场感知、参观的我惊叹到这里的产品设计真的特别细致与到位，每一项服务和设施都是环环相扣的，给不同年龄、需求、性格的老年人群体创造了自由选择的组合服务。
归纳之后就不难看出，他们的设计逻辑并不复杂，大致分为框架层、资源层、微观感知层三个层面。我试想也许这个产品系统大概需要先按照老年人的基础生活场景和需求搭建一个大框架——吃、住、休闲、健康、家政与护理、信仰6大层面，先把这6个方面需要提供的基本设施与服务梳理出来。然后在此基础上，去进一步明确6个方面服务标准与内容的终点目标，根据终点目标去寻找不同的资源来进行设施、服务的细化设计。最后，要站在用户视角再进行迭代，主要找老人的最恐惧与担心的点是什么（这些点一定是会拦阻老人决策入住的关键点）？然后在这些关键点上把产品服务的局部再优化、放大价值。
举个例子吧，在吃的问题上，最简单的逻辑是给老人提供食堂与餐厅，分民族、不同信仰、不同菜系等区分。这是吃的框架层，也就是基本产品功能。第二步，就要考虑老人入住养生村，每天都要面对吃饭的问题，我们到底需要在吃饭的服务上给老人提供什么服务他才能够最满意？这涉及到不同人群的习惯、情感问题。回答这个问题就需要进行人群细分、场景细分，然后给“满意”定出可执行的标准，有了标准下一步就可以去匹配对应资源。老人对吃饭这件事的态度是不同的，需要分人群：信佛吃素的就总是那几样，不会觉得没变化不满足；在家做了一辈子饭的阿姨或者叔叔很多人不愿意做饭了，对待收费合理的大食堂情有独钟；有洁癖、不爱热闹、过日子节俭的老人偏爱自己做饭；喜欢变化、随心情选择多变的人，一定讨厌固定的食堂生活，同时也讨厌整天自己做饭，他们会混着来。这样看来，让老人“满意”的标准就是把握好一个度：不改变你们原有的吃饭习惯和消费观，养生村给你提供最必要的条件让你能吃舒心饭。
于是，在饮食的产品与服务层面，养生村设立了大众食堂（最便宜、全是标准套餐、且分菜系）、素食堂、西餐厅、咖啡厅、711便利店（老人有时候也会买方便面和火腿肠？）、到市区超市买菜的免费班车（30分钟一趟）+ 每户可自己开火做饭。在春节期间，会专门布置一个家宴区，老人可以和家人点菜吃年夜饭。我觉得最后一条就是微观感知层的细节差异设计了，老人的内心容易孤独寂寞，一年365天，也许他们最在乎的那一顿饭就是团圆饭。有了这个细节，会收买很多老人的心。
吃饭问题都解决得这么好，其他问题就更不用说了，很多很赞的细节，文章是写不完的。总之，我现场参观是没有找到什么硬伤。让我震惊的是这么细化的服务系统，整个管理团队才50人（包含20名志愿者）。管理运营框架也许是商业秘密吧，虽然提问了，但负责人却没有细说。
所有考察团的人参观完，都惊叹到这里的老人太幸福了，简直过着比自己家还舒服、贴心的日子，一定要好好奋斗将来给自己找个好的养老地。大家也在讨论，这样的模式如果照搬到北京、上海这样的一线城市，即便每个老人收1万5千元人民币，也肯定能火。
这又回到“点线面体”理论上来了，长庚的模式确实好，这是本身的好，是一个单点，单点必须填补了大势中的空洞才有成功的可能性。
我搜了一些数据，长庚能在台北扎根并实现盈利，有一些客观因素起着决定作用。
1.家庭护理的成本与养老社区持平甚至高过
台湾的城市化率高，2010年的数据已经是87%了。这从一定程度上可以判断，台北这样的政治经济中心城市，来自农村的低收入家政护理服务员是几乎没有的，家庭护理的人工费是非常高的。台湾的最低工资标准是4800人民币，家政人员的工资都在1万5以上。但是，住在长庚的话，一对老夫妻的房租是1万1，吃饭和健康护理这些和在自己家没差别，还能享受到其他免费的服务，显然家庭护理与养老社区护理相比，并不占优势。
2.儿女无暇分身，只能接受第三方养老
台湾的60-70-80年代的中青年群体目前都是社会的中流砥柱，工作繁忙（甚至很多人移民国外），无暇照顾父母的人大有人在。虽然根植于中国人心中的孝道总让人觉得养老院再好也和让父母在家养老不一样。但台湾的70后、80后独生子女数量不少，很多人被逼无奈，只能选择花钱托付第三方机构为自己的父母养老。
但当前的大陆就不同了，大陆的城市化率2017年才达到57%，大量的农民工从全国各地聚集到北上广深从事家政服务，大部分人还是可以每月花4000-5000元雇佣到全天候的阿姨。另一方面，目前生活在一线城市的60-70岁老人，大部分身体健康，都在帮子女带孩子的阶段，大部分还没有面对养老的问题。而70-90岁的老人，他们大多是多子女的，轮流由子女照看或者由子女共同出资请护工照顾的情况很普遍，经济压力和用人成本都不高。
我认为长庚模式现在照搬到北上广深，马上盈利的可能性会很小。但是，这种模式具有较强的公益性和示范性，落地一线城市的政绩价值是有的。待到10年后，80后的父母们都到了70岁，需要子女照顾的时候，养老地产的红利年代就真正来临了，因为那时候的我们，要工作还要养2个孩子，也许那时候请保姆不像现在这么容易，不得已我们需要有专业的、可信赖的第三方机构代替我们照顾父母。
我是天天，我爱写文章，记录自己的各种想法、破事、小情绪