工业地产的黄昏
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中国的工业化进程形成了独特工业化“中国方案”——那就是工业地产园区化。如果从中观层面来审视中国的工业化进程，会发现产业园区这一经济实践成了绕不过去的现象。它贯穿了中国改革开放的发展始终，也充分体现了中国工业化进程里的多重关系互动和复杂国情——第一批开发区的出现是中国经济融入全球，发展外向型经济战略的产物。
园区的40年是一部中国工业演进史，各类开发区是我国改革开放的成功实践，对促进体制改革、改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用。
现在，国内的僵尸园区和园区工业厂房的空置率己经非常之高！工业地产市场基本饱和，供大于求，不可能无限制的复制和拓展，随着宏观经济下行，园区经济行业的发展逻辑已经发生根本性变革，产业园区行业单纯的开发建设和招商销售时代已经结束了！
国内的工业地产至今已有近海20多年的发展历史，经历了工业园、科技园、商务花园等形式，具体到产业园区的工业地产，是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，整合自然、社会、经济资源的新型产业形式，是工业地产的升级与换代。其目的在于提高企业发展力、提升区域竞争力、提高企业形象。是对土地和房产进行二次甚至三次持续性开发，追求的是资源价值的最大化，从而具有升值潜力和投资价值。
其实，产业地产赖以生存的工业园区和经济开发区是中国特有的模式，依然具有很强的计划经济性质，海外没有这么大片的土地去做这些东西，所以不能简单地套用国际工业地产的模式。其实我们看到国外商业地产做得已经非常成熟了，绿野资本其实是将国外商业地产的成功经验引入到国内的产业地产领域，并将美国、日本等海外企业资源以及成熟运营模式直接嫁接过来，按照产业生态圈的逻辑落户，这是一种独特的融汇中外的产业地产模式。
在打造产业生态圈时，最为关键的因素在于政府方面，无论是在产业生态圈的规划，还是基础设施建设方面，政府都是能有所作为的。但在这个过程中，政府必须明白什么是应该做的，什么是不应该做的。政府首先不应该插手具体的经济活动，而是应该营造相应的政策环境、基础设施环境。政府起到的正是“筑巢引凤”的作用。政府更多的是以服务的角色呈现出来，做好资源配置的工作。不应该过多地干预市场，把准入门槛设置得过高，必须尊重市场规律，放开对市场管制。
一旦形成产业生态圈后，产业就会自行调节发展。在产业的协同效应下，产业生态圈形成共同对外的集体，企业能够相对容易地解决生存问题，企业获得成功发展的机会就更大。而当主导产业消亡时，相应的支持产业及追随产业就会顺势发展起来，形成新的主导产业，如此生生不息。
目前国内实际上还没有具有代表性的成熟例子。相较之下，美国硅谷是比较理想的产业生态圈实例。硅谷背靠大学，拥有非常多的创新项目，同时还具有非常好的风险投资环境。值得一提的是创新型企业能够在硅谷获得完整的相关配套服务，这对激活产业具有非常积极的作用。
经过40年来发展，各类国家级园区已成为先进制造业聚集区和区域经济增长极，已经成为我国经济发展的强大引擎、对外开放的重要载体和体制机制改革的试验区域。不可否认的是，开发区的发展过程中，伴随着国家的重点支持，在相当长时间里享受了特殊的政策优惠。学界因此将国家主导的园区经济视为一种特殊的政策空间，而天津开发区的早期实践者则称之为“孤岛”。孤岛并非从贬义层面来看开发区，而是政府主导的园区经济在渐进式改革环境下的真实反映。开发区实行了与所在城市主体有差异的政策，在税收、土地及基础设施使用费用上对外资企业让利，吸引对方前来投资，因此在经济上和政策上与主体城区隔离开来，形成了政策孤岛和经济孤岛。
这种孤岛属性是开发区早期得以生存和大发展的重要支撑。毕竟，在一张白纸上要引进外来工业，园区经济能发挥的也只有政策和体制上的灵活性。当时中国的整体大市场并未与世界经济形成连接，普遍性的高关税壁垒依然存在。对外资而言，在开发区设厂既能享有政策和税收优惠，相关产品还有了进入中国市场的可能性。这些优势都成了打消他们对中国投资环境疑虑的砝码。
一大批外资企业因而成功引入，这带来了中国园区经济的繁荣。它的示范效应也引发各地纷纷效仿，却客观加速了开发区孤岛属性的褪色。这几乎是历史的必然，市场化改革的深入必然带来中国的全面开放。从区域平衡发展角度看，更加普惠而公平的制度环境是大势所趋，特殊的政策孤岛必然难以维持，此前享受的特殊待遇都将成为历史。
所以，走出孤岛，本质是中国市场化改革进一步深化的结果。不过，在政府主导的园区中，产业集聚属性依然明显。这也是国家继续大力鼓励各类国家级高新区发挥示范引领和辐射带动作用的重要原因。总结来看，我国的产业集聚过程伴随着自下而上的农村工业化和自上而下的政府为主体的产业布局两种途径的城市化。在自下而上的结构里，以县市为基础的工业园区格局是区域经济中的重要特征。它体现了中央和地方关系中地方的能动性，也体现了市场化改革的渐进策略。
纯粹的工业地产不能完全概括中国产业地产这个领域，因为工业地产只是针对制造业而言的，形态只有工业厂房和物流仓库等，但是产业地产是围绕着各个产业的发展做配套的行业，一定是在城市外围的开发区和园区的产业配套性质。你可以看到，工业用地也可以做公寓、写字楼、做酒店，看起来和城市中心的产品形态一样，但是它们是针对科研办公商务的，是为产业地产的人群服务的，是符合产业生态圈链条需要的。
早期这些产业园区可谓占足了天时地利人和，以强有力的政策进行推动，获得了很好的先发优势，但是后劲稍显不足。因为这些产业大多属于行政扶持的，没有形成良好的产业生态圈，产业聚集困难，这种分散状态与当地政府意志有很大关联，园区自身的能动性很难发挥出来。近些年它们发展开始显得迟缓，因为土地和厂房出售减少，沉淀了太多的资产，逐渐变成重资产模式，拉低了资本回报率，也给股价造成了很大的压力。
其实如果想要进一步发展，最好是给它们减负，在业务模式上作出改变，以资本运作战略的理念，在架构上做更合理的设计，比如将沉重的资产放到集团下属的投资平台上，将回报缓慢的股权投资剥离到基金上，从报表上减掉压力，发挥长处，摒弃短板，变成一个轻资产运营的模式。
国外的工业地产模式往往是纯粹的收租模式，但是国内已经扩大到了包罗万象的产业地产，相比住宅房企，像富士康、中兴这些产业为主导的巨型制造企业更容易成功一些，但是它们也面临着一些问题，比如对金融工具的不熟悉使得负担会越来越重，大量资金沉淀在物业资产中，如同背着沉重的包袱，令上市公司的资产回报率很难看；而且间接的造成了业务的多元化，带来企业经营的风险，在拿地、开发和经营的过程产生大量的关联交易，比如土地资产如何定价都成为问题，这些都给上市公司埋下了隐患。
产业生态圈里是一个多维体系，其中最关键的要素是政策。政府为产业发展提供的政策环境实际上比投入大规模资金去补贴产业发展更为重要。而政策方面就包括产业准入制度、税收制度等方面。实际上，政府还应该适时地引导产业的发展，甚至在必要的时候，以主导的姿态去发展适宜的产业。
首先，政府必须意识到其要完成从管理职能到服务职能的转变。
第二，基础设施建设。其中包括软硬件设施、IT服务、第三方中介服务等方面。
第三，人才资源配备。如果企业在当地没办法招到人才，相应地就招不到企业，如此一来，当地就业机会更少，人才和企业就更不愿意去，以此发展成恶性循环。在区域内必须有适宜主导产业和相关产业的劳动力大军及专业人才。
第四，产业链配套。产业生态圈首先要有主导产业，其次还需要相应的支持产业和追随产业。这些产业及其中企业在产业生态圈内相互依存、相互协作。
当然，产业生态圈理论是具有可复制性的。几乎所有的区域发展与产业发展都具备这种可复制性。但是必须了解的前提是，产业生态圈实际上是营造适合某一类产业的生存环境，企业得以存活在这样的环境中，但这并不代表是最优化资源配置的方案，也就是说产业生态圈对于产业的发展是个必要非充分条件。产业生态圈能够使得产业有所发展，企业能够生存下去。但是如何使产业发展得更好，则不是产业生态圈理论能够解决的问题。
无论是从区域还是从国家经济发展的角度来说都需要打造产业生态圈。而在产业生态圈里，首先必须有主导产业。在进行产业规划之时，首先要选出在未来具有发展前景的备选产业，在此基础上综合考虑在这个区域是否具有足够条件去承接相关产业的发展和转移，然后再综合区域资源禀赋以及产业链集群来决定主导产业在这个区域的发展。
产业生态圈本身是没有高低级之分的。产业生态圈里包含若干产业，每条产业链有相应的上下游产业配套。实际上在产业链的每个环节，每个角色都可以找到自己的位置，并不是你死我活的关系。
在产业生态圈里，旧的产业死掉的，新的产业便会出现。实际上在产业生态圈形成之后，产业会逐步开始裂变出现不同的产业，加上引进的支持产业及追随产业，使得不同的产业能够实现有机的新陈代谢更替。
对中国而言，改革的发展就是各类新的生产力和生产关系走出园区经济的过程。园区经济40多年发展，除了政府主导型园区作为改革试点和区域经济增长引擎展示了超强的存在感，民营资本也因其对政府角色形成有力补充，逐渐在产业地产和园区经济领域崭露头角。其中的原因包括园区经济的滥觞，地方政府间掀起了开发区热，大量地方政府主导的工业空间在产业资源和财政资源上展开竞争，一些地方出现了所谓的“有园区，无产业”现象，甚至出现了恶性循环——产业没有招到，前期投入也无法收回，地方政府面临巨大的债务风险和危机。
园区的灵魂和前期的产业规划息息相关，开发之前一定要按照产业生态圈做好规划，因为这可能直接决定园区的生死。做好产业生态圈，就是“筑巢引凤”，将巢筑好了，凤凰自然就被吸引过来，随后也会跟过来百鸟朝凤。也就是说，首先要明确你的主导产业是什么，这是一个“引爆点”，因为它能够形成一条完整的产业链，即围绕主导产业垂直的产业链整合；随后是一系列的支持产业，围绕核心产业能够形成产业基础设施，支持产业的成长；然后是大量的跟随产业，因为主导产业链的发展为他们带来了新增的发展机会；随后就是对各种产业服务的服务设施提供者也跟着进入，也就是所谓的“2.5产业”。把握好这样的次序和结构，才能形成一个良性的产业生态圈，整个园区才能持续发展下去。
产业生态圈如同人的生态圈一样，人的生存和发展需要氧气、水、食物、住所、购物、娱乐、休闲等一系列元素，正如这些元素是否齐备决定一个人的生存发展质量，产业的存活也需要一个完整的元素支撑体系，就是产业生态圈，而这正是中国产业地产需要大力发展的领域。
目前国内大部分的产业地产还处于非常原始的状态，当地政府批一块地，以拼价格、拼政策的优势吸引来企业，企业建好厂房生产产品卖掉，无论是原材料进来和成品出去，都跟当地没有关系。可能园区一开招商满满的，热火朝天，睡一觉起来已经流失掉30%的客户，这些客户被更好的价格和政策吸引走了。这种缺乏产业聚集的粗放式发展模式，导致每次宏观调控过后，大量的产业园区最后会死掉，园区的发展难以为继。
产业生态圈实际上是个仿生学概念，指的是在一定的地域内把某个产业发展所需要的智力和人力资源、基础设施、知识技术、资本、上下游配套企业和物流交通等资源如同生态圈的不同物态一样按顺序有机地排列在一起，使区域内的企业能够发挥核心竞争力，同时发挥集聚效应。
中国改革开放以来受两代经济理论的影响较深远。一是“资源禀赋”理论，意即要发展自身有资源优势的产业。按照这个理论，中国就应该发展劳动密集型产业，尤其是出口导向型产业。然而中国经济发展至今，依然面临着许多问题，并且陷入了两个产业发展陷阱：一个是“产业链陷阱”，由于处于全球产业链低端，中国是以牺牲环境污染，资源浪费和人力资源剥削等代价发展成为制造大国的；另一个是“技术陷阱”，由于中国推行技术引进政策，而非技术创新，因此国家技术愈落后，就愈发对技术引进有需求，如此循环往复造成恶性循环。
二是“产业链整合”理论，也就是说我们不仅仅要强调制造环节，必须还要做从设计研发到产业营销等整个产业链的整合。但事实上以底特律为典型例子就能看出，仅仅按照“产业链整合”理论来发展必然会埋下致命威胁。
这些理论都从不同方面说明只靠外部力量或人为制造是很难让产业得到长期持续发展的。实际上，无论对于产业发展，还是区域经济发展来说，“产业生态圈”的模式都是最高的发展模式，它能够从产业链自身配套、生产性服务配套、非生产性服务配套（即公共服务配套）以及基础设施配套等多个层次推动产业及区域经济的发展。
所谓“运用之妙，存乎一心”，目前国内产业地产模式仍处于缺乏产业聚集的粗放模式下，这导致每次宏观调控过后，大量的产业园区最后会死掉，园区的发展难以为继。“产业生态圈”对于产业地产至关重要，是决定其生死的关键因素。
产业园区在我国过去几十年经济发展中起到不可替代的重要引擎作用，以后也必将起到更加重要的作用，但是在园区实际发展中，应该克服“静态观”、“片面观”，而从更加动态和系统的视角看问题，把握不同阶段的产业和园区演化规律，立足长远，着眼未来，才能找准我国产业园区发展转型之路
