在李嘉诚家族密集抛售香港内地资产的大背景下，任何一点“异动”都会引来外界的过渡解读。盈大地产4月8日晚间发布公告，称已与买方签订买卖协议，买方Vinter Star Limited已有条件地同意购买盈科中心，初步收购价为9.28亿美元。
值得一提的是，这项交易不仅将是海外私募基金在中国最大的单项物业收购案，还意味着李嘉诚家族已经沽清内地资产。
对于上述交易，基汇资本的总裁和联合创办人吴继泰表示：“这是个难能可贵的机会可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目。我们相信此类型的资产将继续提供出色的回报。”
李泽楷抛售盈科中心
据网易财经报道，盈大地产4月8日晚间宣布，与买方一家在英属处女群岛註册的公司Vinter Star Limited，达成了出售北京物业盈科中心的协议，买方应付的该物业价值9.28亿美元（折合人民币57.5亿元），较2013年12月31日的账面值高出约8%。在三里屯商圈有太古里等投资物业的基汇资本宣布成为接盘方。
该协议还有待股东特别大会批准，按计划，此交易将在2014年8月28日完成。盈大地产董事认为，该出售价格合理，出售事项符合盈大地产股东的最佳利益。
据悉，北京盈科中心位处三里屯商圈，楼板面积约169,900平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。然而，自太平洋百货撤出后，购物中心6层物业一直空置，而筹划中的翻新计划也未能进行，而租金收入却持续下滑，成了小超人急于出手的辣手烫山芋。
因此，李泽楷一直想要出手的盈科中心。2013年的半年报显示，盈科中心可出租面积的平均出租率约为61%，较2012年同期的66%的出租率出现明显下滑，而租金收入也仅有1.19亿港元，与上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已较2011年出现了下滑。
对于抛售行为，盈大地产方面表示，由于盈大地产一直在物色不同的商业及投资机会，盈大地产正循不同渠道以满足盈大地產集团的预计资金需求。由于有迹象显示环球经济已经靠稳并出现缓慢復苏，盈大地产董事认为，出售事项是盈大地產集团以合理价钱出售该物业套现的良机，藉以加强盈大地产集团整体的财务状况。
而在房地产业内人士严跃进看来，抛售盈科中心的声音此前也延续了很长时间，甚至一度导致关于“中国商办物业是否出现泡沫破裂”的争议出现。该物业抛售，符合目前盈大地产资产配置的策略，满足了低吸高抛的投资理念，对于回收现金，甩掉包袱具有积极的作用。
严跃进表示，本质上看，该资产目前处于亟待盘活的阶段。从盈大地产的角度看，此类产品如果调整建筑的物理结构、改变租约条件等，可能并不会带来太大的冲击力。抛售换个新东家，也可以理解为一个合乎交易的过程。从基汇资本的角度看，收购可为其扎实在北京三里屯区域的物业投资创造更大的机会，毕竟其在三里屯已经有类似的经验操作。收购后能实现几个项目的联动发展。这也是基汇资本有信心让这个项目增值并打翻身仗的动力。
需要指出的是，盈科中心落成于上世纪末，无论是设计风格还是建筑结构都带着上世纪的烙印，处在三里屯商圈的边沿，在大批量的现代化建筑面前显得有点格格不入。其西面紧挨着的是刚刚落成的富于现代感的盈通中心，号称“三里屯一号”，近期即将入市，而再往西就是超大体量的三里屯SOHO、三里屯太古里以及世茂广场。
事实上，盈科中心曾经的运营问题，将来依然是基汇资本必须面对的困境。在三里屯有导致盈科中心出租率大降的最大原因是其商业楼层的空置。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，自地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置超过2年时间。如此大体量的购物中心如何招商，将是考验基汇资本接盘盈科中心的第一道坎。
对此，严跃进表示，该物业最大的劣势在于周边同质的替代产品比较多，对于租户和商家的吸引力在下滑，所以使得物业交易的市场价格低于预期。这是基汇资本未来必须正视的事实。
严跃进认为，在中国尤其北京这样的市场中，商办物业的市场去化速度在放缓。在反腐倡廉等大背景下，高净值人群对此类物业的依赖度在下滑。在欧美经济复苏的背景下，北京物业市场的海外租客心态也在发生变化。尤其在目前京津冀一体化下，北京商办物业的重心在逐渐南移。这些要素都能改变北京市场商办物业投资回报率的大小。
另据第一财经日报报道，自2004年李泽楷将北京盈科中心等资产注入盈大地产实现借壳上市以来，有关北京盈科中心将被出售的传闻就一直不断。去年10月，盈大地产在公告中曾表示，不时有第三方表达收购北京盈科中心权益的意向或建议，而盈大地产也在探讨出售该项目的机会。
尽管出售北京盈科中心一直在李泽楷的选项中，但李泽楷考虑出售的理由以及时机仍然耐人寻味。
“随着北京核心区写字楼供应量的增加，盈科中心写字楼部分面临的运营以及租金的竞争压力正在增加，此外，盈科中心的商业部分则受到来自三里屯太古里的挑战。”RET睿意德策略顾问部助理董事李静雅表示。
令外界对这笔潜在交易感兴趣的地方在于，去年以来李泽楷之父李嘉诚已出售多处位于中国内地的商业物业，包括广州西城都荟广场及上海东方汇经中心等——出售商业物业一定程度代表了卖方对市场前景的看法。
就北京写字楼市场而言，甲级写字楼租金水平自2010至2012年三年间大幅攀升后，于2012年第二季度出现了三年来的首次下跌，并且这一下滑势头持续至今。另据高纬环球的最新数据，2013年第四季度，除金融街商圈租金保持平稳外，北京甲级写字楼市场其他各商圈租金均有不同程度的轻微下滑，北京整体市场平均租金环比微降0.37%。
至于2014年的北京写字楼市场，前景仍不容乐观。高纬环球企业租赁策略部董事邵华表示，为等待未来更好的入市时机或缓解资金压力，众多业主推迟大量原定于2013年入市的项目，导致2014年将有更多的甲级写字楼新增供应进入市场，约126万平方米，大量的未来供给将对写字楼租金回升产生压力。
在北京写字楼市场竞争日趋激烈的情况下，李泽楷正考虑抽身。
值得玩味的是，针对李嘉诚家族撤资的说法，盈科拓展集团中国区总裁程十庆曾表示，“调整和优化投资组合本是普通寻常的商业行为，不应被视为另有动机，或被赋予其他意思。”
他进一步说，“李嘉诚家族不仅不会离开中国，还会加大投资力度。”仅2013年，李氏家族私人基金在香港、澳门仅就保险业又投资了达20亿美元，并将会继续寻求其他的投资机会。李氏家族多年来用于内地和香港的教育及医疗捐款达数十亿港元，已用实际行动表明对内地和香港的家国情感。
李嘉诚家族清空内地物业资产
据羊城晚报报道，从2013年7月下旬高调宣布出售百佳到放弃出售转为分拆屈臣氏上市，再到近日将屈臣氏股份近25%作价440亿港元卖给新加坡主权基金淡马锡，香港首富李嘉诚在短短8个月当中，下了一手金融资本运营的好棋。据了解，从今年初开始，一直在资本市场长袖善舞的李嘉诚已从这个“游戏场”套现超过710亿港元。
从今年1月底分拆港灯上市集资以来，李嘉诚在资本市场的套现就没停止过，不过，最令人惊讶的还是此番如此快速地将准备分拆上市的屈臣氏部分股份卖给新加坡主权基金淡马锡。“卖给一个投资者比上市更好。上市目的是筹集资金，现在这个方式更快捷，有何不好？”对此，李嘉诚罕见召开记者会时表示。
同时，李嘉诚还公布将优先考虑2~3年内分拆屈臣氏于香港和新加坡两地上市。出售交易预计在4月中完成。也不排除在未来12个月内继续出售旗下资产。
和黄出售部分股权交易套现440亿港元，扣除交易费用后，将净套现430亿港元，其中298亿港元将派发给股东。以李嘉诚持有长实超过10亿股计，他可分到约70亿港元特别股息，连同他在和黄的私人持股，今次出售屈臣氏股权，合共可取得约76.8亿港元股息。
另据香港媒体报道，这次盈大出售北京盈科中心之后，除了会保留物业的冠名权及招牌外，在内地基本上已无甚业务。有关交易可望于8月28日前后完成，盈大估计，可据此获税前盈利26.46亿元。两父子在内地的出售物业行动，在短短一年内，累计已经超过200亿元。
根据盈大提供的资料，旗下持有北京盈科中心的控股公司Gain Score在2013年度税后获利5.34亿元，较2012年同期增长23.6%；资产净值约38.5亿元。总值72.01亿元的交易作价，虽然比去年初传出的80亿元，少了一截，但是这比物业去年底的估值66.57亿元，及盈大在2004年购入有关物业时的估值39.26亿元，分别涨升8.2%及69.5%。
不过，盈大重申，仍然会在内地物色商机，并且会运用套现所得资金，继续现有位于日本、泰国及印度尼西亚的项目发展，以及偿还15亿元的港元贷款，甚至向母公司赎回将于5月9日到期的24.2亿元可换股票据。若交易未能够完成，其须向基汇资本支付终止费7.76亿元。
需要指出的是，李嘉诚家族的抛售行为与中国房地产市场的变化有千丝万缕的联系。据每日经济新闻报道，清明小长假的最后一天（4月7日），位于通州区台湖镇的东亚台湖印象二期开盘的200套房源销售一空，但付出的代价是将原来28000元/平方米的精装修房预售价格调低至23000元。
东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏分析称，预期价格的下降虽然不能称为真正意义上的降价，但房企“以价换量”的手法已透露些市场降温的信号。“如果不是按照这个价格销售，去化速度肯定要慢一倍，我们也希望通过价格调整加速回笼资金。
亚豪机构数据显示，清明小长假4月5日~7日期间，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，这一数据创下自2008年以来6年同期新低。
贾玉鹏表示，“其实进入2014年后，政府对价格的控制要略松一些，但出于对市场的判断，我们预估今年价格上涨的幅度不会很大，所以希望在这个时期平价入市，快速出货加速资金回笼以进行新的土地储备。”一位不愿具名的房企人士表示，不管是万科还是东亚项目，主动与被动的降价背后凸显的是市场成交放缓的现实。
“按照蓄客状况，如果开盘卖到2.5万元/平方米也可以，但去化速度会慢一倍。”贾玉鹏表示，出于公司对回款速度的要求，宁可选择“低价跑量”。
的确，在观望气氛日渐浓厚的市场中，房企换取销量的“杀手锏”无疑是降价。据亚豪机构数据显示，清明小长假4月5日~4月7日期间，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，这一数据创下自2008年以来清明小长假期间，近7年同期新低。
“造成北京楼市成交进入 冰封期 的最主要原因是刚需客群越来越重的观望情绪。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。
在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向。中原地产首席分析师张大伟表示，目前大部分刚需项目的供需结构出现了明显变化，2013年北京单价2万元左右的刚需项目供需比基本为1:4，但目前已降低至1:2。
值得注意的是，相比去年开发商单次往往仅推数十套的惜售心态，今年春节之后，众多楼盘开足马力，大举推货，单次300、400套的供应量越来越常态化。
李嘉诚“西进”被误读
实际上，撤资是再次投资的前兆，种种迹象表明李嘉诚早已在部署西进工作。据南方都市报报道，近日李嘉诚旗下和记黄埔和长江实业开发伦敦的C onvoys Wharf项目终于得到推动，引发业界关于华人首富李嘉诚加速西进步伐的猜测。事实上，该地块是2005年李嘉诚旗下长和系花费1亿英镑购买的地块。
不过，年报和资料显示，李嘉诚旗下和黄早在1985年便在英国伦敦设点。
在足足准备了6年之后，和黄才开始了第一笔收购。和黄在1991年购下菲力斯杜港的40%股权。2006年，和黄对菲力斯杜港和哈尔威治港两个项目进行重发展计划，该计划可以改变和黄香港的容量。不过，截至2013年，和黄拥有这两个港口100%的部门权益，且同时拥有伦敦泰晤士港80%的部门权益。
除了在港口方面的布局，和黄最引人注目的英国品牌是Hutchison3GUKlimited，2000年和黄拿到在英国的3G品牌，而2003年后3G业务盛行。据2006年8月的数据，英国已经是其第二大的通讯市场，有375万客户。
此外，和黄引人关注的1996年成立的一个成功的品牌Orange，1999年出售Or-ange品牌促使和黄获得企业历史上最大的利润，即1100亿港元。根据2013年年报显示，李嘉诚在英国已持有6家配电、燃气公司的股权，主要由长江基建和电能事业控股。
在庞大的金融帝国里，2007年，和记黄埔在英国控制的商业已经超过大约2240亿港元，是当时英国最大的亚洲投资者。早在2007年，和黄在英国的投资组合分布在港口、房产、零售、公用事业和电讯方面。和黄在全球56个国家运营，而英国是唯一一个在五个核心部门设立代表处的地方。
值得注意的是，从2004年至2013年，10年期间，和黄的总资产从6403亿港元增至8155亿港元。最近几年，欧洲资产的增幅在增加。据统计，若按照资产总额算，欧洲地区的总资产在2013年约为3682亿港元，远远超过香港的1064亿港元；与2012年相比，欧洲地区资产增加28亿港元，而香港仅增2亿港元。
事实上，和黄曾在2007年2月的报告中表示，和黄在香港以外的地区很少有大投资，而英国被选择是出于两个原因，一方面，和黄的高级管理层对英国法律和商业规则、英语语言和文化更为熟悉。而目前来看，英国依然是李嘉诚最熟悉的投资选择。而据了解，今年新加坡旗下主权基金淡马锡亦开始在英国伦敦设置有关办事处。
而从近年来李嘉诚布局海外的路线来看，明显是以欧洲为原点，以公用事业为主线，能源与电讯并驾齐驱。在2012年的中期业绩会上，李嘉诚表示十分看好欧洲的机会，他甚至直言，“两年内资产将布局53个国家”，海外扩张的野心显露无遗。
据不完全统计，自2010年以来，李嘉诚旗下的长和系总共在中国香港和内地以外完成了11笔收购，涉及金额约1868亿港元，包括基建投资1517亿港元和352亿港元的电讯并购，其中欧洲地区占比高达96.75%。而在香港，3年内李嘉诚仅有两次参与并购。
亚洲第二大富豪吕志和日前也在伦敦感叹自己当年错失在英国特别是伦敦投资地产业的机会，但他对此也并无悔意，仅强调二十年前精力主要放在了北美和东南亚的事业。
“比起北上广这些国内一线城市的房价，伦敦这样的地段、这样的自然环境以及这样便利的交通，每平方米才6万元人民币，真心不贵啊。”广州市民梁先生是众多送子女到英国留学的“家长投资人”的典型代表。
英国自2008年开始掀起一波“以房养学”热潮，来自中国的留英学生家长组成了“抄底英伦房地产”大军，成为英国特别是伦敦新建住房购买主力的浪潮，到了2014年更是出现了“井喷”。
有市场人士分析称，李家的投资主要是为了回报稳定，由于地段较为核心，和记黄埔可能最终会将土地储备用于建楼收租。
另有分析称，李家的投资一直都要求稳定回报，而不是只看短线，而伦敦楼市有限供应并且拥有巨大的居住需求，市场还算健康发展，加上伦敦的商业区楼价从未跌过，如果和记黄埔有限公司最终发展来用作租金收入也是非常不错的交易。
同时，根据英国国家统计办公室数据，过去一年伦敦的住宅价格增长了18%，仅仅是过去3个月，伦敦的住宅价格就增长了5.3%，现在伦敦的楼市均价已经达到36.3万英镑，是英国其他地区楼价的两倍。
实际上，李嘉诚在英国的投资不只是在房地产上，在电讯业、基础建设、能源、零售业都布满了李嘉诚的投资足迹。有分析师称：“李嘉诚想在英国搞香港这一套，行行业业都有李家的。”
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