四月住宅销售总体低迷，北京上海领跌。我们跟踪的8个一二线城市销售数据显示，四月新屋销售量基本与三月持平，同比降幅因低基数原因从三月份的30%收窄至19%。尤其是作为风向标的北京和上海，这两个城市一直以来被认为需求和房价最坚挺，均未能延续三月下旬的销售反弹态势，四月新屋销量分别环比下降16%和26%，二手房价出现松动，部分一手楼盘也开始促销策略，此外，各类关于降价、房地产企业资金链不支的负面新闻不断，导致市场观望情绪进一步上升。
部分二线城市成交略有复苏。但同期，杭州、南京、天津等在三月销售数据低迷的城市，四月的新屋销售环比增长了15%-35%不等，同比跌幅依然维持在15%-45%的区间。但我们观察到，杭州地区四月下旬开始在开发商的积极营销策略中销售量的略有恢复，而天津近期的销售状况更是恢复到超出我们的预期。而在我们跟踪的所有一二线城市中，今年以来表现最好的是重庆，作为唯一一个没有实施限购政策的大城市，该地区今年前四月的新屋成交仅较去年同期微跌5%，而其他城市平均跌幅超过两成。
更多城市出现房价环比下跌。搜房百城房价指数显示，四月百城住宅均价环比上涨0.1%，为自2013年12月起连续第四个月收窄，同比涨幅也从最高点11.51%下滑至9.06%。在所有100个城市中，四月住宅均价环比上涨的城市个数从三月的63个下滑至55个，下跌的城市个数相应从三月的37个增长至45个。其中，前十大城市的住宅均价环比涨幅从2013年10月的1.95%收窄至0.39%，当月出现房价下跌的城市包括深圳、成都和杭州，分别环比下降0.17%，0.27%和0.58%。
地方政策已动，中央仍然淡定。与08和11年上两轮行业下行周期略有不同的是，我们发现本轮行业调整中买房者的心态未及上两轮显著恶化，客户到访量仍维持在比较平稳的水平。按揭持续紧张（首套房贷款利率从基准进一步上浮5%-10%，银行放贷时间延长）是抑制需求释放的主要原因，考虑到目前整体宏观经济的不佳局面，我们认为一旦出现更加积极的略微宽松的货币政策，使得按揭贷款能够恢复到相对合理正常的水平，需求会紧跟着回到市场。此外，4月以来，包括福州、南宁、杭州、无锡、天津和宁波等多地政府已陆续出台放松楼市调控政策，包括取消部分或全部限购，购房落户以及部分新区降低首付比例等。
资本市场悲观情绪过度。中国房地产已然进入下行通道几乎成为资本市场共识，但我们认为本轮下跌的幅度和时间仍不明朗，在这点上我们较市场更为乐观。相对于供需而言，我们仍然认为中国的房地产市场更大程度上是政策市，行业周期可以非常迅速的因政策影响而改变。跟随基本面的低迷，中资地产股再次跌回至三月中旬反弹前的低位，部分个股刷新一年新低，目前板块估值为55%净资产值折价，0.6倍14年PB，5.4倍14年PE。对恒大、富力、雅居乐和保利等资产负债表疲弱、资本开支压力较大的开发商，我们维持谨慎观点。然而，对于基本面稳健的开发商我们仍然认为调整提供了买入的机会。我们看好中海外和万科等大盘股；中盘股推荐世茂、小盘股推荐合景泰富。
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