以下文章来源于JIC建投控股 ，作者孙晓伟
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不良资产中常常涉及到抵押物的租金收取问题，身为债权人是否有权利收取抵押物的租金，如何正确的通过法律手段和途径获得抵押物的租金，承租人怠为支付应付租金的应对策略等问题异常突出。本篇中笔者将围绕上述问题展开探讨。
抵押物租金的司法认定
抵押物租金的性质属于抵押物的法定孳息，在满足一定条件的情况下，抵押权人有权收取孳息，以保障其优先受偿权。根据《中华人民共和国民法典》第412条（以下简称《民法典》），“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”
根据《民法典》第412条之规定，抵押权设立后在扣押之日前，抵押财产的占有权、使用权和收益权仍由抵押人行使，因抵押财产的使用而产生的孳息应归抵押人所有，抵押权的效力不应及于该孳息。即在此情况下，抵押物的租金仍由抵押人收取，抵押权人无权享有。
根据《民法典》第412条之规定，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。一是，抵押物被法院扣押后，抵押人对抵押物已丧失直接占有权与用益权，无法实现抵押制度赋予其的用益功能，而此时抵押权人已经通过执法机关代为占有的形式取得对抵押物的占有权和用益权。二是，抵押物被法院扣押后，如果抵押财产的孳息仍由抵押人收取，则会使抵押人为收取孳息而拖延处理抵押财产，不利于保护抵押权人的利益，此时剥夺抵押人对抵押财产孳息的收取权，有利于抵押权实现，也能够充分发挥抵押财产担保债权受偿的功能。
实务中，通常针对“动产”采取的强制措施用语为“查封”（针对不易移动的动产，如大型机器设备等）、“冻结”（针对资金等）、“扣押”（针对便于移动的动产，如车辆等），而对于“不动产”采取的强制措施用语通常为“查封”。在司法实践中，针对“扣押”是否适用于不动产，不同地区的法院持有不同的观点。例如（2020）最高法执复169号、（2020)最高法民申2988号、（2021）沪74执复14号，均认为案涉抵押财产（房产）已被法院依法查封，符合“抵押财产被人民法院依法扣押的”这一条件。
但从该法律条款的整体功能理解，“扣押”主要目的是为了确定“自扣押之日起”这一时间节点，以便于说明抵押权效力及于孳息（即抵押权人可收取孳息）的条件。表明抵押权人正在通过强制措施实施相应的控制手续（如查封、扣押、冻结等）实现其抵押权，具备了可以收取抵押物孳息的条件，有利于保护抵押权人抵押权的实现。因此，笔者认为，该条款的“扣押”不宜简单机械地作狭义理解，而宜作广义理解，包括“不动产”，以便于抵押权人（无论是动产还是不动产的抵押权人）可以更好地实现其合法权益。
债权人自人民法院依法查封抵押物之日起即享有收取抵押物天然孽息或法定孽息的权利需满足的第二个条件——抵押权人应通知清偿法定孽息的义务人。执行案件中的通常做法是由人民法院向义务人发出协助执行通知书，由义务人将租金缴纳至人民法院指定的账户。
赋予抵押权人的通知义务，有利于防止清偿义务人的错误给付，也有利于维护抵押权人的权益。若抵押权人未履行通知义务，清偿义务人因不知财产被抵押的情形将法定孳息支付给抵押人，其法律后果仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意的清偿义务人。但是，对于已被抵押人收取的自扣押之日产生的租金，抵押权人可以要求抵押人返还。
投资者小提示：由此可见，资产管理公司在获得类似债权后，应立即向法院申请查封抵押物（若已查封则可不采取此步骤），并尽快协调法院向承租方发放协助执行通知书（租金归集），即有权获得自抵押不动产查封之日起的租金。
1.租金收益被质押时，质权与不动产抵押权之间的优先顺序
实务中，常常遇到抵押人将租金作为“应收账款”质押，而质权人与抵押权人不统一的情形，此时两者将面临优先受偿顺位的纠纷。根据《民法典》第415条规定，“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”
因此，将根据质权设立之日、抵押权设立之日及法院“扣押日”三者的先后顺序来确定优先顺序。
质押权设立先于抵押设立（扣押日必然晚于抵押设立之日），此种情形下，质权优先。
虽然在设立时间上抵押权先于质权，但在抵押权人采取实现抵押权的司法措施、相关法院“扣押”不动产前，抵押人就出租抵押物（不动产）所得租金并未包含在抵押权人有权收取的孳息范围内，因此相应租金的质权优先。
即“扣押”不动产的时间先于质权设立，则因抵押权设立在先、且抵押权人行使了抵押权，抵押权人已有权收取抵押物（不动产）的孳息（租金），即已优先于质权，质权就租金部分并无优先性。实务中，此种情形较为罕见，理性质权人针对已设立有抵押的资产基本上不存在针对租金设立质押的可能性。
投资者小提示：一般而言，资产管理公司在投资尽调中应摸清抵押权与质押权设立的先后顺序。一旦遇到抵押权与质押权分设的情况，应尽快实施查封并通知租金支付义务人，保障租金清偿顺位的优先性。
实务中，抵押权人在达成租金实现的全部法律要件后仍面临承租人怠于支付租金的难题。究其原因，本质上是承租人处于信息不对称的地位，需要同时面对合同约定的“租赁合同付款义务”及法律规定的“法定孽息清偿义务”之困。
虽然轮候查封并非“正式查封”，但抵押权人依旧有权收取租金。抵押权人对租金孽息收取权的实现离不开“通知租金支付义务人”，但是通知的主要目的是为了防止发生错误给付，并非确认抵押权效力作用于孳息的时点。关于轮候查封时，抵押权人有权收取租金的起算时间，以及如果多个抵押权人轮候查封的情况下，该由谁行使优先权的问题，并没有详细论述。但依据前述论述，各抵押权人可依据抵押设立之日、扣押之日的先后顺序作为顺序讨论。但在发生该情形时，承租人一般选择怠于支付租金。
参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一、承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物；三、承租人已根据租赁合同约定支付了合理租金。根据该条款，即使承租人满足“先租后抵”及“实际占用”的条件，但承租人未按照租赁合同支付合理租金的，不得对抗抵押权，抵押权人可依法要求涤除租约。此时，若承租人无续租意愿，则会尽可能的拖延支付租金，同时主张装修补偿等措施降低租金支付义务。
投资者小提示：实务中，资产管理公司一般会遇到承租人怠为支付租金的情形。根据相关法律法规，不管是“先租后抵”还是“先抵后租”，只要承租人怠为支付租金，资产管理公司均可以依法要求涤除租约。此时，若资产管理公司可短期内（1年内）实现抵押资产的司法处置，则一般选择不督促义务人支付租金，加快司法处置进度实现退出；若资产管理公司短期内（1年内）无法实现抵押资产的司法处置，则应向法院申请租金归集，督促义务人支付租金，若承租方怠为支付租金，资产管理公司可依法申请涤除租约，同时加快抵押物的司法处置进度。
案例一：资产管理公司获得债权后可依法获得抵押物的孽息
本案中，因奥海公司未能依约清偿生效判决确认的借款本息等债务，且人民法院已对相应抵押物采取了查封措施，抵押物目前有部分仍在对外租赁中，华融公司主张对抵押物自被查封之日起的租金收益享有优先受偿权，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。
案例二：查封期间产生的租金，法院认定金额的，可直接抵扣执行款项
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第十九条：“当事人互负到期债务，被执行人请求抵销，请求抵销的债务符合下列情形的，除依照法律规定或者按照债务性质不得抵销的除外，人民法院应予支持：（一）已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可；（二）与被执行人所负债务的标的物种类、品质相同。”
实务中，若抵押权人获得经人民法院在执行程序予以认定的抵押物租金数额，则满足债务抵销的条件。若当事人对认定的租金数额有异议的，人民法院应当在异议程序中就相关问题进行实体审查。
1.抵押权人是否有权收取抵押不动产的租金——简析《民法典》第412条的理解与适用
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