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“保交楼”政策背景下的法律关系及执行回款有效途径

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2024-07-16

导读：“保交楼”政策背景下的法律关系及执行回款有效途径

来源 | 中建八局法律合规与风险管理部

本文拟结合法律理论和实务经验，以“保交楼”政策背景下承包人利益保障为主旨，着重研究在案涉工程纳入保交楼范围的前提下，承包人如何有效推进执行程序或通过其他方式推动回款以保障优先受偿权。

前言

近年来，全国房地产市场由热转冷，一大批房地产企业接连爆雷，资金链断裂引发项目停工、购房者停贷等连锁反应，“烂尾楼”因此成为引发社会各界高度关注的民生问题。

基于“烂尾楼”这一背景，2022年7月28日中共中央政治局召开会议首次提出“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”的重要性上升到国家高度。虽《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定了承包人工程款优先受偿权，但在“保交楼”背景下，“保交楼”项目的查封、执行措施均难以顺利推进，导致“保交楼”项目承包人的优先受偿权出现难以实现的局面。因此，本文拟结合法律理论和实务经验，以“保交楼”政策背景下承包人利益保障为主旨，着重研究在案涉工程纳入保交楼范围的前提下，承包人如何有效推进执行程序或通过其他方式推动回款以保障优先受偿权。

一、国家层面关于“保交楼”的主要政策及指导意见

在 “压实地方政府责任，保交楼、稳民生”的背景下，住建部、央行、财政部和最高院等机构随之出台了支持住宅项目复建的一系列通知，主要如下：

（一）金融支持

2022年，央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》1，内容包括：保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置等。

（二）政策工具

按照住房和城乡建设部等9部门发布的《专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工作方案》（建房〔2022〕62号）相关要求，专项借款资金用途严格限定为用地性质为住宅用地，并且已售逾期难交付或者项目停工、已售逾期交付风险大的住宅项目，不得用于未售住宅项目、高档住宅项目、工商业房地产项目，实行封闭运行、专款专用。

（三）法律批复

2022年1月，最高院、住建部、央行联合发布了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》2，要求：（1）人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施应遵循适当性原则。（2）商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，开发商、标的工程债权人及购房者等适格申请主体具备合理事由申请支付款项的，需经当地住建部批准。

同年9月，最高院发布217号文（“下称217号文”），关于保交楼的核心内容包括：（1）对“保交楼”项目已经采取查封、扣押、冻结措施的，在完成“保交楼”任务前不采取处置措施。（2）原查封、扣押、冻结措施的效力不及于利用专项借款、新增配套融资复工续建部分。（3）对利用专项借款、新增配奏融资复工续建部分不予查封。（4）房屋销售回款偿还专项借款、新增配套融资本息后还有结余的，法院应当支持结余部分清偿项目复工续建前发生的款项。

2023年最高院出台《关于商品房消费者权利保护问题的批复》3，内容包括：（1）明确受偿顺位：商品房消费者>建设工程价款优先受偿权>抵押权>普通债权人。（2）明确以居住为目的并已支付全部价款商品房消费者享有房屋交付“超级优先权”的条件。（3）明确商品房消费者在房屋不能交付且无实际交付可能时享有价款返还“超级优先权”。

二、各地具有代表性的保交楼政策和措施

（一）加强预售资金监管

成都市住建局出台《成都市商品房预售款监管办法实施细则》4，主要包括：（1）完成外墙装饰、规划用途为住宅的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的35%；（2）商品房交付率达80%以上且无重大矛盾纠纷隐患，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的2%；（3）完成该预售批次房屋所有权首次登记，可以申请支取剩余资金。

（二）设立保交楼专项贷款

2022年重庆银保监局发布《关于做好银行业保险业支持复工复产工作的通知》，在房地产建筑业复工交楼方面提及，支持优质房地产企业发行债券融资，推进以保函置换部分预售监管资金，支持政策性开发性银行提供“保交楼”专项借款。

（三）对保交楼资产设定行政限制

参照周口市人民政府《关于保交楼专项借款资金管理办法的通知》：司法机关对保交楼项目，已经采取查封措施的，在保交楼任务完成前原则上不得采取处置措施；不得对使用专项借款新建部分进行查封；原查封措施的效力不及于使用专项借款新建部分，不影响对该部分工程设定抵押；经核定属于超值查封的资产，应主动释放超值查封部分的资产。

（四）项目并购及破产重组

郑州市政府保交楼方案中，专章提及做好引进破产重整投资人。“各开发区、区县（市）要本着应破尽破的原则，成立破产清算协调专班，引进司法重整投资人，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置。

三、“保交楼”政策下执行回款面临的法律问题

（一）法院对商品房预售监管资金的保全和执行持消极态度

1、地产企业资金监管账户名被更名至政府平台公司名下

实践中，地方各级政府为了完成保交楼任务，防止商品房预售监管账户被冻结，往往会给法院施压，导致法院不会轻易同意保全监管账户。甚至政府平台公司会出面与房地产企业签署协议，将房地产企业预售资金监管账户的户名设为政府平台公司。此时，监管账户的资金名为政府平台公司所有，实际为房地产企业所有。那么，此种情况下能否对该监管账户进行冻结？

2、保交楼压力下法院谨慎划扣商品房预售资金

《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》对人民法院扣划监管账户资金做出了一定的限制。据此文件人民法院扣划监管账户资金需要符合下列两项条件之一：一是当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件，二是商品房项目完成房屋所有权首次登记。实践中，除房屋完成首次登记情形可以直接扣划监管资金外，若监管部门只要认为保交楼任务未完成，即便因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件的执行扣划，也会遭遇障碍。法院在监管部门提出保交楼阻却事由后，往往也趋于谨慎划扣的态度，消极执行。

（二）在破产清偿时“专项借款资金”与工程款优先权的顺位不清

依据《专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工作方案》可知，专项借款系政策性银行以借款的方式提供的资金，故“专项借款资金”的性质系银行借款，与一般普通债权性质并无根本区别。从不同立场考虑，政府需要按照政策及时完成保交楼售房回款，以确保资金安全。但从破产程序的角度来看，专项借款作为共益债务，并无绝对优先性。极端情况下，若无法实现销售回款，极大概率会陷入外部债权人争利的尴尬境地，进而打击专项借款资金债权人的积极性。

故而在实践中为平衡专项借款和各类优先权的债权顺位关系，对“保交楼”专项借款在破产程序中的清偿顺位产生了两种相反的观点。其一认为，“保交楼”专项借款系政策性借款，且用于民生项目，不能打击借款人的积极性，为了保交楼政策的开展，该种债权应优先于工程价款、担保物权等优先权。其二认为，“保交楼”专项借款可认定为共益债务，其清偿顺位应当遵循《企业破产法》的规定，不具有绝对优先性。

作为施工单位而言，会存在保交楼项目续建以前和续建以后产生的两种工程款优先权，在破产这一极端程序中，专项借款资金和工程款的顺位到底如何，直接影响了施工单位的利益，有必要进一步厘清。

（三）“保交楼”范围泛化致使任务完成前无法处置已经查封的“保交楼”资产

按照目前的保交楼政策，保交楼限制范围包括保交楼项目本身和为筹集专项借款融资的项目。但目前，各基层政府在确定保交楼范围时，为盘活当地经济，确保专项借款安全性，存在过度扩大保交楼范围的问题。

例如某甲项目中多个地块系分批次逐步开发，其中A地块系业主自持商业，BCD地块系住宅搭配商业，均已经完成竣工验收且已交付业主使用，但E地块中存在部分已售逾期难交付住宅项目需建设交付，需用专项资金进行续建，但是政府为确保偿还专项资金借款的安全性，将不涉及保交楼的包括ABCD地块在内的发包人其余资产全部纳入保交楼行政限制范围。

这就导致在推进强制执行的过程中，政府一般为了保交楼的政治任务能够按时出库，会以函件形式回函执行法院“认为甲项目系保交楼项目”，依据最高院217号文件或各地《保交楼专项借款资金管理办法》（参照前文周口市做法），对“保交楼”项目已经采取查封、扣押、冻结措施的，在完成“保交楼”任务前不采取处置措施，建议执行法院不予处置甲项目中多个地块的资产，从而阻碍施工单位对承建ABCD地块项目资产的执行。

四、“保交楼”政策下执行回款的具体路径

（一）商品房预售监管资金保全和执行实操要点

1、可冻结政府平台公司名下的地产企业监管账户

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》（下称“执行规定”）第二条第一款：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。预售资金监管账户是房地产企业开立作为收取购房者购房款的银行账户，资金的所有权应属于房地产企业（即被执行人），只是资金用途特殊，所以法院依法可以冻结。

其次，依据《执行规定》第二条第三款：对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。以及第十三条第一款：对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。

综上，对于登记在政府平台公司名下，实际上是房地产企业所有的监管账户是可以冻结的，只是需要申请方提供相应的证据比如监管协议等予以证明。

2、执行法院可划扣商品房预售监管资金的条件

鉴于预售资金监管账户的资金用途具有特殊性，故实践中执行法院有扣划商品房预售资金监管账户内资金受到一定限制：

（1）商品房项目完成所有权首次登记后可以扣划

依据《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见5（法发【2022】2号）》第一百一十四条：在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。据此，人民法院在冻结商品房预售资金监管账户后，在相关工程竣工、商品房项目完成房屋所有权登记前，不得扣划。据此，在监管账户对应的房地产项目完成所有权首次登记后法院可以扣划该监管账户内资金，用于偿还债务。

（2）超出监管额度的部分可以扣划

当前各地住建委对监管额度一般都有明确规定(如前文成都市住建局的相关规定)，在监管协议中也会对监管额度进行约定。监管额度一般是由住建部门、房地产企业和施工单位共同核算，以确保商品房后期能顺利建设完工。实践中，对于监管账户中超出监管额度以外的款项，法院可以扣划，且无需住建委审批。对此，可向法院请求出具调查令调取监管协议核实监管额度后，申请执行划扣。

（二）“专项借款资金”在破产程序中的清偿顺位

若“保交楼”专项借款让烂尾楼复工续建并顺利实现交房，实现销售回款清偿完毕对外债务，自是最理想的结果。但是实践中亦有续建后的销售回款无法清偿专项借款的情形，只有厘清工程款优先权与专项借款资金的顺位关系，才能有的放矢，高效实现回款目标。

1、专项借款资金在破产程序中的性质系公益债务

（1）预重整阶段专项借款的性质具备“共益”的特征可参照共益债处理

在预重整期间，专项借款是否仍可以被认定为共益债务，法律并无明确的规定，预重整转入重整程序后，直接将专项借款认定为共益债务可能存在法律依据不足的质疑。依据最高法院（2021）最高法民申1488号裁定，认定“预重整属于启动正式破产程序前的庭外债务重组机制，并不能产生人民法院裁定受理破产申请的效力”，所以通常来说，预重整程序发生在破产重整之前。因此，专项借款若发生在预重整阶段及之前，则不符合共益债务产生于破产申请受理后的时间限制要求。6但是从专项借款的目的和实际效果来看，通过专项借款，解决资金不足的问题，烂尾楼可以复工续建，完工交付，提高了房地产企业的资产价值，保障了全体债权人特别是购房业主的利益的，系继续营业而产生的债务。从这个角度看，专项借款对全部债权人都是有益的，具有“共益”的特征，实践中一般参照将共益债务处理（参见（2022）渝05破399号之一）。

（2）在破产程序中专项借款的性质系共益债务

房地产企业在破产程序中申请专项借款，根据《企业破产法》第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务共益债务”，以及《企业破产法司法解释三》第2条规定，经债权人会议决议或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，为继续营业而借款，可以作为共益债务清偿。因此，专项借款在房地产企业破产程序中，可依法认定为共益债务。

2、专项借款在破产程序中的清偿顺位

（1）专项借款应优先清偿续建部分的优先权

结合2023年最高院新出台的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，目前实务界就各类债权清偿顺位基本形成如下共识：拆迁房债权（拆迁安置房，拆迁补偿款、过渡期临时安置费）7>消费者购房人债权>建设工程价款优先受偿权>有财产担保债权>职工债权>税款债权>普通债权。8

作为共益债务的专项借款其顺位如何呢？依据《破产法》第四十三条“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”，《破产法司法解释二》第3条规定“对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权”，以及《破产法司法解释三》第2条“提供借款的债权人主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予以支持”。因此，若在专项借款发生之前已经存在有财产担保债权的，借款虽可被认定共益债务，但其清偿顺位应当劣后于有财产担保债权清偿，也就当然劣后于工程款优先权等更加优先的权利。

但最高院217号文件确定了项目债权债务“新老划断”，专项借款、新增配套融资实行“后进先出”，优先偿还的基本原则。具体关于专项借款与工程款优先权的清偿顺位如下：

①债权人请求用专项借款、新增配套融资支付项目复工续建部分新发生的工程款项的，人民法院应予支持。债权人请求用专项借款、新增配套融资支付项目复工续建前发生的款项的，人民法院不予支持。

②房屋销售回款偿还专项借款、新增配套融资本息后还有结余的，人民法院应当支持结余部分清偿项目复工续建前发生的款项，清偿顺序为项目的建设工程价款债权、已经办理抵押登记的债权、一般债权。

③专项借款、新增配套融资出借人对复工续建部分设定抵押权，请求就该部分优先受偿的，人民法院应予支持。复工续建前已经办理土地使用权抵押登记或者在建工程抵押登记的抵押权人，主张其抵押权的效力及于复工续建部分的，人民法院不予支持。

综上所述，建设工程价款优先债权的清偿顺位如下：复工续建产生的建设工程价款优先受偿权>复工续建产生的担保物权>无担保专项借款>复工续建前产生的建设工程价款债权>复工续建前产生的担保物权。

换言之，续建前的优先权利对续建增值部分不发生效力，在实践中通常会通过鉴定、审计评估、诉讼等方式对续建前的工程款优先权或有财产担保债权的优先范围及其价值进行确定，进而锁定其优先债权金额。

（2）为实现各类优先权产生的破产费用和共益债务对专项借款的限制

考虑到进行入破产程序后，对于实现工程款优先权或担保物权而言，可能产生与实现这类优先权有关的破产费用、公益债务【《中华人民共和国民法典》第三百八十九条规定“担保物权的担保范围包括保管担保财产和实现担保物权的费用。”这里的保管担保财产和实现担保物权的费用即为与实现担保物权有关的破产费用】和与实现担保物权无关的破产费用和共益债务。当产生与实现担保物权有关的破产费用和共益债务时，理论上存在两种支付方式：其一为从除担保物权以外的破产财产的变现款中作破产费用及共益债务支出，其理由在于破产费用和共益债务原则上应当优先从无担保的财产中支付。9其二为从实现担保物权变现款中支出，优先于有担保主债权本息获得清偿。其合理性在于，考虑到破产费用、共益债务以推动破产程序进行为目的，应该遵循“谁受益谁清偿”的原则，10当企业进入破产，必然债务累累，担保债权是优先受偿债权，相比较普通债权人来讲，优先权人的受偿比例较高，甚至会全额受偿。如果与实现担保物权有关的破产费用和共益债务，除担保物权以外的破产财产支付，则会出现担保债权人享受权益，会造成普通债权人负担成本的不公平局面，而且普通债权人负担了这部分费用，不会给自己带来任何受益，违反了“谁受益谁清偿”的公平原则。况且依据《中华人民共和国民法典》第五百六十一条的规定，债务人给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，应当按照下列顺序履行：(一)实现债权的有关费用；(二)利息；(三)主债务。在《上海市高级人民法院破产审判工作规范指引（试行）》第五条第九项处置特定财产的费用规定在清偿对特定财产享有担保权的债权之前，应当先清偿管理、处置该财产所发生的有关破产费用和共益债务。按照上述规定，抵押物处置所得价款应优先清偿实现抵押权的费用，再清偿主债权本息。所以，与实现担保物权有关的破产费用公益债务应当从实现担保物权变现款中支出。如图所示：

同理，由于工程款优先权类是优先于担保物权的优先权，在其受偿的过程中，也会存在为实现或取得工程款优先权而产生的破产费用、共益债务，所以，当产生此类费用时，则亦应当从优先受偿的工程价款中支付。

因此，最终的清偿顺位关系如下：拆迁人优先权(包括拆迁安置房，拆迁补偿款、过渡期临时安置费)> 为维护、保管消费者所购房屋而发生的破产费用、共益债务＞消费者购房人优先权＞为实现复工续建产生的建设工程价款优先权债权的破产费用、共益债务>复工续建产生的建设工程价款优先权债权>为实现复工续建产生担保物权产生的破产费用、共益债务>为实现复工续建产生担保物权>无担保专项借款>为实现复工续建前产生的建设工程价款优先权债权的破产费用、共益债务>复工续建前产生的建设工程价款优先权债权>为实现复工续建前产生的担保物权破产费用、共益债务>为实现复工续建前产生的担保物权

3、专项借款和在先优先权债权的权利平衡下施工单位的选择

实践中也有不少政府、法院为完成“保交楼”政治任务，同时考虑到在破产程序中若绝对优先清偿专项借款，则可能侵害在先已经依法存在的有财产担保债权等优先权债权人的利益，有违破产法公平清理债权债务，平等保护债权人合法权益的立法初衷，甚至可能会影响担保制度的制度基础。在重整程序中可通过友好协商的方式，由在先的优先权债权人自愿放弃其优先顺位，使专项借款的清偿处于更加优先甚至事实上的超级优先顺位，从而保证专项借款的资金安全。该种方式下，对于暂未施工完毕的施工单位务必要做好综合评估，需要考虑项目资金流出（土地款+已发生工程款+已发生期间费用）与资金流入（股东投入+开发贷款+预售房款）的大小关系和剩余货值与剩余投入的大小关系，根据风险大小做出适当决策，具体如下：

（三）“保交楼”任务完成前如何有效处置已经查封的保交楼资产

1、“保交楼”政策不能排除法院的强制执行

最高院217号文指出：“对保交楼项目已经采取查封、扣押、冻结措施的，在完成保交楼任务前不采取处置措施。”据此，“保交楼”政策只是对司法处置“保交楼”项目的时间上进行了限制，并不能排除申请执行人对被执行人资产拍卖受偿的权利，也不能排除法院“保交楼”项目的强制执行程序。且申请执行人的执行资产在“保交楼”政策的实施中也不会减损执行资产的价值，在“保交楼”解绑后，法院即可启动执行拍卖程序，申请执行人仍可就享有优先权的“保交楼”项目主张优先受偿。因此，在“保交楼”政策下，债权人的权利仍可以保障，只是在回款时间上具有不确定性。

2、执行程序难以突破对“保交楼”资产的行政限制

经公开渠道检索，目前实践中并无相关案例对“保交楼”这一行政限制行为做出裁判。但可以参照司法实践中法院对类似行政限制的裁判规则进行判断。实践中有法院认为：就已被行政机关设定了转让限制的房地产行使担保物抵押权时（一般设立抵押在前，行政限制在后），仍需受到行政机关作出行政内容的限制。即对行政机关作出了转让限制的房地产后续债权人想通过强制执行程序突破行政机关设置的限制条件实现抵押权时，极可能会不获法院支持。主要依据在于中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）第38条，“下列房地产，不得转让:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”（参考案例：（2019）粤03执2769号之一、（2017）京03民终11691号、（2018）苏0312民初132号。）因此，结合司法实践来看，通过强制执行程序突破行政限制困难比较大。

3、“保交楼”资产执行回款的有效途径

对此若想在保交楼”任务完成前有效处置已经查封保保全资产，需从以下几方面入手：

（1）了解政府各部门“保交楼”的责任分工

保交楼专项资金管理应当坚持以下原则：专款专用原则，区/县保交楼专项借款工作领导小组对专项借款资金负有监督管理责任，确保保交楼专项借款资金专户管理、封闭运行，专项用于保交楼项目。“一楼一策”原则，区/县保交楼专项借款工作领导小组根据具体情况制定“一楼一策”实施方案，因地制宜使用保交楼专项借款资金。政府部门对保交楼工作的职责分工大致如下：

（2）查清“保交楼”范围内的住宅资产明细

按照住建部《关于通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工作方案》（建房〔2022〕62号）及最高院217号文，保交楼专项借款资金用途严格限定为用地性质为住宅用地，并且已售逾期难交付或者项目停工、已售逾期交付风险大的住宅项目。那么对于未售住宅项目、高档住宅项目、工商业房地产项目、已竣工交付住宅或商业便不属于严格意义上的“保交楼”项目。在执行阶段可通过法院开具调查令的方式向保交楼专班小组或住建委进行核实。

（3）摸清专项借款额度及对应的担保资产

法院对申请人已查封冻结的“保交楼”资产不予司法处置的原因在于，被执行人的资产已用于专项借款资金的担保，若采取拍卖措施将影响专项借款资金的偿还。因此，作为债权人或申请执行人，应要求当地住建部门说明拟拍卖资产是否用于专项借款资金的抵押担保，以及用于担保专项借款资金的额度，甚至要求其提供相关的文件进行证明担保物的明细及担保债权的大小。若专项资金的金额远低于拟拍卖资产的价值，则可建议法院将专项借款担保金额从资产拍卖折现价款优先提存出来，剩余价款再按照优先顺序对债权人进行清偿，该种方式也符合最高院217号文件的具体要求。

（4）明确政府关于“保交楼”项目出库时间

对于属于“保交楼”项目的资产，申请执行人应密切跟踪“保交楼”项目出库时间，一旦“保交楼”项目完成出库，申请执行人便可联系法院立即开展执行拍卖程序。实践中，一般各地住建委会签署《保交楼责任书》，明确各批次保交楼任务完成时间，以此可作为“保交楼”项目出库时间的判定依据。

注释

[1] 中国人民银行中国银行保险监督管理委员会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》

https://www.gov.cn/xinwen/2022-11/23/content_5728454.htm

[2]最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》法〔2022〕12号

http://gongbao.court.gov.cn/Details/00d8c155cb4a4093cb7451510ecac5.html

[3] 最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释[2023]1号

http://gongbao.court.gov.cn/Details/07a5a22aea7584967e4d4c8b986893.html

[4]成都市住房和城乡建设局中国人民银行成都分行营业管理部中国银行保险监督管理委员会四川监管局关于印发《成都市商品房预售款监管办法实施细则》的通知

https://cdzj.chengdu.gov.cn/cdzj/c150804/2022 07/01/content_c58156541e4e411fa980ef7046d68de0.shtml

[5]最高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》的通知

https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/341891.html

[6]新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，（2024）新01民终3396号，某工程设计有限公司、新疆某投资发展有限公司破产债权确认纠纷民事二审民事裁定书。

[7] (2021)最高法民申31号，(2020)最高法民终1117号，(2020)最高法民申2743号。

[8] 高印立：《论建设工程价款优先受偿权的清偿顺位》，《北京仲裁》，2021年第1期，第49页。

夏正芳、李荐：《房地产开发企业破产债权的清偿顺序》，《人民司法（应用）》，2016年第7期，第10页。

[9]王欣新：《论破产程序中担保债权的行使与保障》，《中国政法大学学报》，2017第3期，第40页。

[10] 胡余、覃灵：《破产程序中担保财产清偿破产费用和共益债务的原理及路径》，辽宁师范大学学报（社会科学版），2018年第4期，第99页。

[11] 均正估价研究部，《保交楼政策研究》，均正估价微信公众号

https://mp.weixin.qq.com/s/jY6Aejf3fUA1h8syjmwlgQ 。

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