【09.21-09.22武汉站】不良资产处置进阶班：以物抵债/抵债资产快速回现渠道/产业链财产线索挖掘/疑难项目处置

某银行总行巡视员，从事信贷工作36年

国浩律师（武汉）事务所执业律师

不良资产资深从业者

#DAY1 

时间：9月21日 上午  9:00-12:00

主题：《银行协议以物抵债流程及拍卖、腾退、税费处置要点》

主讲专家：杨老师

一、银行协议以物抵债流程及注意事项

1.同时具备七个条件：可以协议以物抵债

2.下列10种财产：不得抵债

3.可以抵债的财产：八大种类  

4.协议抵债：八个操作流程  

5.协议抵债注意：16个事项，操作策略

6.银行协议以物抵债：必须立即办理更名过户

7.民法典解释：以物抵债未更名，没有优先权   

8.民法典解释认定以物抵债协议：成立的标准

9.贷款到期前：达成的以物抵债协议效力

10.清收不良，签订以物抵债协议：不交付抵债物怎么办   

11.以物抵债协议履行完毕后主张返还房屋，法院不支持

12.民法典解释未履行以物抵债协议：可选择履行原贷款

13.银行行使选择权的前提：先履行催告义务

14.抵债协议未履行，恢复履行能力，清偿旧债消灭债务

15.以无所有权财产签抵债协议：法律效力和处置方法

16.签订合法有效的：抵债协议标准

17.以物抵债协议：何时成立

二、法院裁定以物抵债64个问题及对策

（一）非抵押物裁定抵债39个问题及对策

1.法院裁定以物抵债三大优势：第一个优势避免被撤销

2.法院裁定以物抵债三大优势：第二个优势物权变更效力

3.法院裁定以物抵债三大优势：第三个优势税收减免政策

4.法院裁定以物抵债：五个法律依据

5.网络司法拍卖：银行三次抵债机会

6.同时具备四个条件：非抵押物可同意法院裁定以物抵债

7.非抵押物法院裁定以物抵债：注意六个事项

8.拍卖财产：两次降价都到位

9.拍卖两次降价最多44%：是怎么计算的

10.法院裁定以物抵债：六个操作流程

11.被执行个人有多个债权人，不能裁定给首封人

12.法院调解书确认的以物抵债：不能对抗第三人

13.法院调解以物抵债：必须立即更名过户

14.以物抵债和解：法院不得依该协议作以物抵债裁定

15.法院裁定以物抵债未更名：再抵押、被查封的效力 

16.裁定以物抵债后解封：又被另案查封   救济方案

17.民法典解释：发生物权变动法律文书包括哪些

18.案例和解释：给银行以物抵债清收不良的启示

19.法院裁定以物抵债：能不能先找差价  

20.避免法院裁定以物抵债价过高或找差价：五个对策

21.抵债前审核抵债的房屋是否：欠建设工程款

21.1审核是否欠工程款：五个方法

21.2工程款优先银行抵押权受偿：三个条件

21.3工程款仅本金优先受偿     

21.4主张抵债房工程款优先受偿：银行重点审核四项内容

21.5优先受偿主体仅限：与发包人订立工程合同的承包人

22.抵债前审核是否：拖欠土地出让金和房屋税款

23.被执行人没其他财产可执行：非抵押物须及时抵债

23.1非抵押物抵债：具备八个条件

23.2如果不同意抵债：没有可执行的财产

23.3拍变第25条：不抵债、解封、退还

23.4掌握好抵债时机：银行三次抵债机会

23.5以物抵债：策略

24.向法院申请抵债须在，最后流拍67天内 

25.被执行人是法人，多个债权人申请以物抵债时顺序

26.被执行个人财产不足偿付全部，不能裁定首封抵债

26.1被执行人个人财产，申请参与分配  

26.2参与分配：11个渠道查找被执行人正在执行的财产

26.3执行中参与分配：同时具备五个条件

26.4被执行人房屋变现：参与分配截止案款发放前一日

26.5变现款扣除上述费用后：按以下顺序依次分配

27.法院裁定以物抵债，能不能直接裁定给案外人

28.法院裁定以物抵债价，应扣除执行费和评估费

29.抵债财产未更名，仍属债务人破产财产  

30.抵债裁定和破产受理同一天：撤销抵债裁定

31.以金融租赁公司股权抵债须符合相关条件 

32.先查封房屋效力及于：对应土地使用权  

33.非消费者以抵押的住房抵债：不能排除抵押权执行

34.重点甄别七种情形以物抵债协议：虚假诉讼

35.错误以物抵债裁定：执行复议程序、执异之诉救济

36.以物抵债裁定：与腾房通知书一并送达

37.抵债裁定损害查封顺位在先债权人益：撤销

38.裁定以物抵债执行程序终结，无权提执异之诉

39.法院裁定房屋抵债：办理过户提交五个手续

（二）抵押物拍卖变现有效方法，慎抵债25个问题对策

1.银行贷出去现金：尽可能收回现金

2.抵押物：拍卖不能变现四大原因

抵押物拍卖变现：六个有效方法（三至八）  

3.最关键抵押物或查封物：评估价客观公正

3.1法院委托评估抵押物价高：五个危害

3.2法院确定处置财产参考价：七个规定

3.3五种情形：5日内及时提出书面异议

3.4未通知被执行人选评估机构，不能重新评估  

3.5被执行人不能以估价过低，要求重新评估    

4.如果评估价高：5日内提出书面异议

5.两次拍卖：降价幅度都到位

6.多渠道：发布和宣传拍卖公告

7.E拍贷法拍贷协调帮助竞买人：解决竞买资金问题

8.抵押物流拍：再次启动评估拍卖程序

9.最后一次拍卖财产流拍不同意抵债：是否必须解除查封

10.抵押物流拍银行不同意抵债：银行两种救济措施

11.抵押物流拍不抵债，银行是否丧失优先权 :

11.1抵押权人不抵债：不丧失优先受偿权的法律依据

12.银行不同意以物抵债，法院无权裁以物抵债 

13.法院将抵押物裁给他人终结，银行如何救济 

14.抵押物流拍不抵债：可拍卖债务人其他财产 

15.财产流拍后：第三人可以按照流拍价购买

16.被执行人是否可自行变卖财产：法律依据四个条件

17.确保已有抵押物不丢失：变现收不良，审慎抵债

18.抵押物是赃款购置：符合五个条件，银行仍优先受偿

19.抵押财产担保范围：以抵押登记记载为准

20.虚假租赁对抗：银行实现抵押权、对抗抵债资产

20.1假租两种方法：解决虚假出租对抵债资产10种办法

21.抵押土地被认定闲置：强制收回风险及措施

21.1最高法院第一巡回法庭疑难问题的意见：第27条

22.银行同意抵押物流拍抵债：六个条件

23.拟抵债的抵押物：尽调相关内容

23.1抵押物房屋和土地抵债前：尽调12个内容

23.2依法清收追踪：抵押物八项内容

24.被告不得以轮候查封提出超标的  

25.最高法院：轮候查封效力的通知

（三）抵债资产腾退5个问题及对策

1.新民诉法257条：强制迁出房屋的规定

2.最高法院2021年12月21日文件：对房屋腾退的规定

3.抵债两个重点：裁定给抵债人，15日内移交占有或强执

4.裁定抵债：第三人主张承租权拒绝搬离，法定程序方法

4.1租赁权优先法院裁定抵债权利：同时具备四个条件

4.2承租方须举证：租赁关系真实性

4.3承租人主张非抵押物租赁权排除执行：提供5个证据

4.4银行配合法院审核：租赁能否对抗抵债权利10种方法

5.法院执行腾房：七个操作流程

5.1某某高院腾房：七个操作流程

5.2房屋腾空过程中清理出的物品，如何处置？

（四）以物抵债税费热点问题及优惠政策解读

1.流拍后，申请执行人申请以物抵债的，税费如何承担？

2.最高法院：规范网络司法拍卖税费问题的通知

2.1司法拍卖房屋：各方承担的税费种类和税率

3.找不到被执行人，拍卖房屋：被执行人应缴税费怎么办   

4.银行接收、持有、处置抵债资产税费种类和税率

5.处置抵债资产：35号公告减免税费规定

6.35号公告之前处置抵债资产：已交税费可减免抵扣

7.35号公告未给土地增值税减免   

案例：处置抵债房屋，按35号公告减免税费金额    

8.以物抵债成本，垫缴税费扣除

9.拍卖土地房屋与权属变更无关税费由谁承担 

10.以物抵债：欠物业费取暖费、水电费谁承担 

（五）以物抵债11个关键风险点

1.协议抵债、裁定抵债的住宅：不能设立居住权

1.1居住权特征，不能执行

1.2居住权和租赁权比较

1.3居住权对抗抵债资产：采取的对策

2.核实抵债资产是否已经出租：避免影响抵债资产处置  

3.核实抵债资产是否：欠税、工程款、被查封、抵押质押

4.审核抵债的土地是否设置地役权：影响抵债资产处置

5.审核拟抵债的土地：是否闲置1年以上

6.审核拟抵债的动产：不能有留置权

7.购买价款超级优先权：优先银行以物抵债的动产

8.银行未控制质押物：动产抵债机会都没有了 

9.欠监管费退出：质押煤炭没优先受偿权     

10.审核在建工程抵债：各项手续是否齐全  

11.协议或裁定抵债金额：扣除各项费用、税金  

时间：9月21日 下午 14:00-17:00

主题：《抵债资产管理/快速处置渠道分享及实战对策（打包出售、出租管理）》

主讲专家：杨老师

一、抵债资产管理5个问题及对策

1.法院裁定抵债物：在法院监督下，交接证件和实物

2.抵债资产管理部门：四项管理内容

3.抵债资产：台账管理四个要点

4.抵债资产：档案管理七个要点

5.抵债资产：实物和财产权利管理十个要点

二、处置抵债资产11个管理要求

1.处置抵债资产：四个原则

2.在规定时限内：处置抵债资产

3.处置抵债资产：以公开拍卖为主

3.1财政部《规范国有金融机构资产转让》四种处置方式  

4.处置抵债资产：中介机构管理要求

5.处置抵债资产前：需对抵债资产进行评估

6.确定拍卖抵债资产底价：五个原则

7.公开透明拍卖抵债资产：五个要点

8.财金〔2021〕102号对抵债资产：分期付款的规定

8.1切合实际处置抵债资产：分期付款建议

9.公开拍卖抵债资产：七个操作流程

10.协议转让抵债资产：六个操作流程

11.充分披露抵债资产：存在的瑕疵

三、加快处置抵债资产渠道方法及问题对策

（一）互联网渠道加快处置抵债资产17个问题对策

1.银行利用网络平台：处置抵债资产

2.银行与四大网络平台合作：两大目的

3.网络平台：推介宣传营销抵债资产，委托拍卖抵债资产

4.网络平台处置抵债资产：坚持三项则

5.依法合规：宣传推介和拍卖抵债资产

6.开通网络：发布处置抵债资产信息

7.多网络平台合作：加大抵债资产推介和拍卖力度

8.及时充分披露信息：公开竞价

9.网拍抵债资产：竞价公告时间

10.修改录入错误、撤回处置资产

11.交纳竞拍：保证金

12.七类人员：不得参加竞买抵债资产

13.竞价成功或竞价失败：条件和标准

14.文件资料归档，支付竞买价款

15.签署协议，办理相关手续

16.因竞买人原因违约

17.不予退还保证金：四种情形

（二）招标拍卖抵债资产7个问题及对策

1.做好推介抵债资产：五项准备工作

2.召开拍卖抵债资产推介会：五项主要工作

3.拍卖机构投标：银行评审六项内容

4.签订委托拍卖抵债资产协议：明确七项要求

5.跟踪拍卖进展情况：做好六项管理工作

6.拍卖款项划转，办理相关手续：四项工作

7.流拍终止拍卖协议

（三）利用现有客户资源处置抵债资产6个问题及对策

（四）E拍贷法拍贷加快处置抵债资产2个问题及对策

（五）优质贷款客户重组盘活抵债资产4个问题及对策

（六）委托资产公司中介公司代理销售4个问题对策

（七）打包出售抵债资产2个问题对策

1.批量转让抵债资产：14个操作流程

2.批量转让抵债资产：重点、优劣势

四、抵债资产出租与管理3个问题及对策

1.抵债资产出租：法律依据

2.抵债资产出租：满足三个条件

3.抵债资产出租：依法合规操作，四个流程

五、通过以物抵债清收不良渠道及实操案例

1.清收处置不良贷款四大难点和痛点

2.银行为什么以物抵债

3.填写证明借款企业、担保企业实力情况表

第一个渠道：八个方面查找被执行人房屋，拍卖流拍抵债

第二个渠道：七个方面查找借款企业和担保企业应收账款

第三个渠道：查找被执行人到期债应收账款行使代位权

第四个渠道：查找执行借款个人和担保个人的保险单

4.1可以执行：四大种类保险

第五个渠道：通过法院查找被执行人财产，收回不良贷款

第六个渠道：查找价转让财产行使撤销权清收不良、抵债

6.1 行使撤销权情形：依据

6.2 行使撤销权：范围、费用和时间

6.3 债权人行使撤销权：四个条件

6.4 《民法典》的连环撤销禁区：被打破

6.5 银行应穿透式审查：低价或无偿转让财产

6.6 撤销权：诉讼主体

6.7 撤销权胜诉：可直接执行相对

#交流晚宴 

时间：9月21日 18:00-20:00

#DAY2 

时间：9月22日 上午 9:00-12:00

主题：《银行不良贷款疑难项目处置新思路及实例》

主讲专家：杜老师

一、疑难项目的特征

1.底层资产状态

2.债务责任主体状态

3.案件状态

二、诉执处置新路径

1.查找新的财产线索或新的责任人线索

2.通过财产线索查找新的财产

3.通过相关线索查找新的责任人

三、诉执处置新方案

1.基本逻辑

2.细化具体实施方案

3.执行阻碍的消除

四、非诉执处置思路

1.合法催收

2.核销

3.反委托处置

4.交易模式

5.重组资产

五、某银行疑难项目操办实例

1.信息修复

2.尽职调查

3.设计处置方案

4.具体项目方案分享

六、新处置思路具体案例解析

案例一 A项目详细解析——启动破产清算程序实现部分清收回款

案例二 B项目详细解析——公司已经注销3年，寻找新的责任主体，实现逾期20年债权清收

案例三 C项目详细解析——已经被注销5年，且超过20年的债权清收

案例四 D项目详细解析——十余年没有申请首次执行，直接申请强制执行，在执行依据存在不明确，另行启动诉讼救济措施

时间：9月22日 下午 14:00-17:00

主题：《损失类不良资产处置新思路——通过产业链挖掘财产线索方法及新型资产处置案例》

主讲专家：L老师

一、损失类市场机遇分析

二、通过产业链进行挖掘，寻找上下游资产

三、新型资产处置案例

四、资源整合思维

因不可见因素，主办单位保留个别讲师及主题内容调整的权利，届时请以官方通知为准。