近日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松与自住需求密切相关的房贷政策，鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金，以增加贷款投放。
发行MBS是银行业渴望已久的业务，它可以盘活房贷资产，可以解决银行流动性失衡问题，另一方面又为盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，或许还将改变未来中国住房市场的生态。
所谓MBS，是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
“既是救市，也是改革。”经济学者江勋说，“9·30新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。”
知情人士透露，交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研，并计划发行首单规模为70亿元的RMBS(个人住房按揭贷款资产证券化)，“工作一直在推进，央行9·30发文后，可能会提速”。
MBS有望达到十万亿
早在今年3月，交行对内发布了一条调研通知，拟启动全行首单RMBS，并要求旗下各分行上报各自的资产证券化规模。
所谓RMBS，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。
例如，有人两年首付30万、贷款70万买了一套100万的房子，以基准利率借贷30年，两年归还本金6万，房屋当前市值150万。这时，银行如果把剩余的按揭贷款64万元打包做成MBS，抵押品充足，以利率5%发行证券。这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差(房贷利率-MBS利率-发行费用)。
一位交行人士介绍，该行首单RMBS试点规模约为70亿元，发行成功后，相应释放的贷款规模原则上仍归贷款原发放分行使用。
交行总行在当时的调研文件中提及，拟优先选择满足以下条件的分行开展试点：一是房贷业务管理规范，无重大违规事件或严重假按揭项目；二是2014年新发放房贷定价高于全行平均水平，定价趋势向好；三是能贯彻落实总行2014年业务结构转型要求，小微和消费贷款业务发展良好。
上述交行人士介绍，该项业务主要是由总行统筹，分行上报试点。“数据包已经来来回回传了好几次了，但是对贷款资产质量评估相对谨慎，再加上当时很多业务给全行新系统上线让路，所以进展并不太快。”
另悉，中信证券接受某大行委托已完成了一单MBS业务的产品方案，并在寻求更多的银行合作。据悉海通证券、国泰君安均在设计类似业务。
在政策层面，央行正积极推进，《资产管理机构资产证券化征求意见稿》也呼之欲出。
过去数年，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。
地产的新金融时代
新城控股高级副总裁欧阳捷说，今年一二季度，很多房企尤其是中小房企面临着资金链的问题，其中最要命的倒不一定是限购，而是银行惜贷、个贷放款周期过长，导致企业资金难以回笼。
今年5月，央行就要求各家商业银行加大对自住型购房需求的贷款支持力度，但是雷声大、雨点小。“虽然个贷业务风险相对较小，但在银行头寸紧缩的环境下，商业银行考虑对这项利润有限、久期过长的业务并不感冒，因此央行的喊话见效甚微。”一位国有大行人士说。
兴业证券首席宏观分析师王涵在10月8日的电话会议中提及，“为什么今年以来银行对于按揭贷款比较谨慎？核心的原因是商业银行存款转理财，使得负债端不稳定性越来越高，资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。这种久期错配的问题只能由资产证券化解决，具体来说是中国版的RMBS。”
“这次MBS业务开展的背景，是针对全行信贷规模持续紧张，为盘活存量、腾笼换鸟，解决部分分行个贷业务积压严重的问题，结合全行本年度信贷资产证券化业务计划。”前述交行人士称。
某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处，一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。
到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产。
在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。
一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商固定收益部负责人说，短期内受限于规模，作为发行人和受托人的券商可能并不能获得太多的收益，但长期来看，利润会可观。另外，参与这类业务，也为未来银证资产证券化合作积累宝贵经验。
“据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。”杭州一位房地产基金老总说。
“从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿、甚至上百亿的收入。”上述房地产基金老总说，关键是看能否找到风险要求高、收益要求低的资金。
“MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是，证券化后，资本将是全球化的。如果考虑到沪港通的推进，个人住房按揭贷款将获得极低的资金成本。获得这些融资道后，银行只要稍稍让出0.5个点的利差，就可以把现在10万亿的贷款资产存量放大到20万亿甚至更多。”前述基金人士称。（经济观察报）
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