降价频发 楼市隐现变局
杭州打响楼市降价第一枪；常州明星楼盘近腰斩。过时的产品和城市郊区大盘等两类产品可能会降价。一些过于激进的企业将面临洗牌。
楼市这是怎么了？与以往的“涨声”不同，这两天从长三角传出来的则是降价声。
杭州的一个楼盘18日晚上宣布以15800元/平方米的均价清盘之后，距这个楼盘不远的一个楼盘马上迎战，直降数千元，以13800元/平方米的均价应战。在杭州楼市打响降价第一枪的同时，江苏常州的一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。
其中杭州一家打折的开发商透露，资金吃紧和此前产品定位存在问题是这波打折的重要原因，对他们来说，想趁机用时间换空间。另有接近常州雅居乐星河湾项目开发商的知情人士告诉本报记者，由于该楼盘的户型过大且定价偏高，首次开盘并没有得到市场的充分认可。“开发商对外宣称卖出50套房源，但实际上真正签约的只有10套左右。”
楼市的风吹草动，也让资金供给方更趋谨慎。昨日，兴业银行被曝开始停止房地产夹层融资业务和供应链金融业务，另有多家银行内部人士对记者称，今年银行对房地产业的贷款肯定会有所收紧。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，大范围的“降价潮”不会到来，因为目前老百姓的购买力还是比较强，但是过时的产品和城市郊区大盘等两类产品可能会降价。“在经过一轮初步调整之后，一些过于激进的企业将面临洗牌。”
杭州：“高处不胜寒”
马年的第一波降价，谁也没想到会发生在杭州。
一份降价名单在网上流传开来，不只是上述两家开发商，就连万科在杭州的楼盘都在路边赤裸裸地打出了一个广告，从滨江一个楼盘来万科的客户，就可以得到礼品。
“吃相这么难看，打得这么凶猛。”这在杭州历史上是非常少见的，杭州的一个国企开发商对记者表示，这背后，是开发商资金吃紧，对后市判断不足，只能拼命抛盘的现实。
透明售房网的数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。这个数字，远远超过北上广，杭州的存量房比想象中更多。
不仅如此，一组数据显示，2013年杭州共成交商品房85823套，成交面积934.4万平方米；而2012年，杭州成交商品房83690套，成交面积890.6万平方米。即便按照前两年的去化能力，杭州目前的存量房源也需要大约一年半才能消化。
尽管杭州楼市库存高企，但土地市场热情不减。2013年，杭州出让土地达225宗，折合面积12216.9亩，1326.9亿元的出让总收入，较2012年增长一倍多，创下杭州土地出让收入的新纪录。2014年1月杭州土地成交金额高达339.56亿元，创单月成交金额最高纪录。
“杭州的供需一直都不健康。”一家开发商对记者透露，成交量急剧下降，成交价格下跌，这才是楼市下行的两大信号。他们还是试图进入杭州楼市，并且认为局部市场有机会。
二三线城市的这种风险苗头在土地市场也有所印证。“地价就像打了鸡血一样往上跑。”一家来自福建的开发商表示，从恒大、阳光城、泰禾等这些闽系开发商2013年的拿地经历可以看到，大家纷纷回归一线城市，就是为了最大限度地回避风险。
常州：个案还是普遍？
“雅居乐星河湾”楼盘是由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造的，主要由雅居乐操盘，于2月21日下午正式开盘，推出5、6、8、10四栋楼，面积为166~427平方米，最低价5380元/平方米。
在这部分房源中，精装均价13000元/平方米，毛坯均价7000元/平方米，而此前毛坯房源均价为12000元/平方米。这意味着，开发商已是“六折甩货”。
公开资料显示，该个项目所在地块由雅居乐于2009年11月斥资9.4亿元竞得，项目总建筑面积约55.98万平方米，折合楼板价1679元/平方米。此后，雅居乐引入星河湾一起合作开发这一项目。然而，截至2012年年中，该楼盘却一直没有动工，有媒体就此质疑开发商有囤地之嫌。
2月23日下午两点半左右，本报记者以购房者身份致电该楼盘售楼处，一位售楼人员告诉记者：“目前，此次优惠的各种户型都还有，价格优惠也不变。”
一位在常州有项目的开发商告诉记者，常州雅居乐星河湾所处的是常州新区的核心地段，这个位置如果现在推出土地，楼板价至少在3500元/平方米左右。虽然开发商拿地的楼板价较低，但由于开发商在拿地四年后才开盘，其间沉淀了大量的资金成本，故雅居乐星河湾目前的售价已经是贴成本在销售，而5380元/平方米的最低价已经是亏本在卖。
值得一提的是，常州当地的房管部门对雅居乐星河湾的降价行为感到不满。据报道，常州市住房保障和房产管理局的一位负责人认为，雅居乐星河湾大幅度降价只是个案，是企业调整经营策略的过程。“该楼盘开发的不是常州市场主流产品，对常州房产市场不会造成长久影响。常州房价没有下跌空间，目前在常州开发的房地产企业都是微利状态，价格基本接近开发成本，不可能大幅度下跌。”
不过，上述在常州有项目的开发商向记者坦言：“近期，我们项目的住宅部分，价格和成交量跌了10%~20%，商业部分则几乎卖不动。”目前，困扰这位开发商的问题是，是否要跟进降价，特别是商业物业。
一家大型开发商向本报记者提供的内部资料显示，若按照常州约460万的总人口计算，近四年来，常州的人均新增建筑面积达到20平方米，这一数值在国内所有城市中排名前列。该开发商向记者强调：“在460万的总人口中，只有约三分之一拥有实际购买力，这意味着，常州的实际新增建筑面积达到60平方米/人，这是一个很恐怖的数字。”
一位不愿透露姓名的地产分析师对记者表示，常州这个城市一直都存在供应过大的问题。如果除去武进区，常州的市区面积是比较小的，核心区域与非核心区域的距离很近，这导致不同区域的房价水平相差很小，如果整体供应很大，房价就更上不去了。
薛建雄认为，常州这样的城市存在的问题是，工业正在外移，但现在服务业又还没起来，加上新增人口有限，同时楼市供应量大，这些因素加起来，就会导致一些能力不强的开发商的产品滞销，局部降价也成为一种必然。
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“我们公司在去年年底就预计，2014年的市场可能会出现诸多不确定性，所以我们在年底甚至在春节期间还在大量推盘，现在看来，我们的选择是对的。”一家上市房企相关负责人告诉记者。
亿翰智库地产分析师张化东对记者表示，在流动性偏紧的大背景下，部分银行确实有可能对房地产贷款中风险比较高的部分进行控制。“如果开发商的资金链绷紧，局部的降价行为确实有蔓延的可能。”
同策咨询研究总监张宏伟认为，近期杭州、常州部分楼盘降价的最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、资金紧张的影响，这导致开发企业对资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛、消耗资金过多，进而面临资金短缺的危机。在上半年流动性趋紧的市场背景下，以“现金为王，跑量制胜”的策略应该为广大开发商采纳。
一位不愿透露姓名的地产分析师认为，去年几个房价涨幅过大的城市，楼市都很有可能面临调整。“上海的个别区域，单价在一年内涨了10000元/平方米以上，这些区域就有可能成为接下来降价的重灾区。”
显然，如果降价范围确实有进一步扩大的可能性，一些在过去一年高价拿地、激进扩张的房企将会非常头疼。
“整体的市场应该还不会太差，因为目前老百姓的购买力还是比较强。但市场在经过一轮初步调整之后，房企优胜劣汰会进一步加剧，市场资金会更看好运营能力强、整体风格稳健的优质房企，而一些过于激进的企业，将面临洗牌。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄如是说。
据知情人士介绍，按照往年的经验，开发商上下半年的推盘节奏一般为“三比七”，但目前已经有部分开发商决定大幅度增加上半年推盘的比例。
“市场的不确定性增加，开发商选择边跑量边观察是较为理性的选择。”上述知情人士对记者表示，“一旦市场预期反转，楼市开始往下走，最后就只能比谁跑得快了。”
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