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便利店开店前的选址分析

私域榜

2016-06-16

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便利店公司在开店的时候不会在毫无计划的前提下选定开店地点，一般都是遵循开店战略来进行布点。开店战略不仅每家公司会有所不同，即使在同一家公司内也会有不同的战略。

　　衡量一家便利店能否成功开店，商圈调查与市场评估占有十分重要的地位

商圈确定

　　通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。　

商圈的意义及其重要性

　　商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。

　　一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60％。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。　

商圈的类别

　　商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。

　　1．商圈设定分类

　　商圈的设定大致上可分为两种型态。

　　(1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。　　

　　(2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。

　　2．商困以区域大小的分类

　　以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。

　　(1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200—500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。

　　(2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。

　　(3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。

　　(4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。

　　(5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。

商圈的特性

　　若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。

　　1．住宅区

　　住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。

　　2．教育区

　　教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。

　　3．办公区

　　办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。

　　4．商业区

　　商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。

　　5．娱乐区

　　娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。

　　由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。

商圈店址调查要点与评估

　　店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。　　

　　失败店的主要因素有以下三点：　　

　　(1)地点选择失败；　　

　　(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；　　

　　(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。　　

　　由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。　　　　

　　1．商圈实地调查的要点　

　　(1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。　

　　①住宅的种类：　　

　　A．单身住宅；　

　　B．普通小区住宅(分大、中型)；　

　　Ｃ.它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)；　　

　　D．高级住宅区。

　　以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。　　

　　②住户的构成。便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。　　

　　(2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种：

　　①中小型企业(内部没有餐厅)；　

　　②中大型医院；　　

　　③大学、专科及高中职校；　　

　　④24小时的大、中型工厂(三班制)；　　

　　⑤消防队、警察局、市政府；　　

　　⑥公园及广场；　

　　⑦车站附近；　　

　　⑧大型集中住宅区；　　

　　⑨其他。　　

　　(3)商困未来发展的具体考虑如下：　　

　　①地区内人口及户数的增加；　　

　　②新设车站的计划；　

　　③学校的建设计划；

　　④马路新设、增设及拓宽计划；　　

　　⑤小区住宅的兴建计划。

　　(4)商国内的竞争性。

　　商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。　　　　

　　2．评估　

　　评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。　

　　评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至最低。

适合便利店开店地方的特点

　　1.干线（动线）

　　在日本去便利店消费主要有开车和徒步两种方式，开车和徒步的比例一般在3：7。先不考虑干线沿街的可任意停车的店铺，客人徒步可方便进店的地方很适合开便利店。此时，沿[自家→店铺→目的地]或者[目的地→店铺→目的地]这样人移动的干线旁开店是最合适的。

　　2.商圏人口

　　便利店健全经营的情况下每个店一般需要有2,000到3,000人左右的商圈人口。另外一方面客户一般选择离自家或者公司500m以内，在市中心的话300m以内的店铺去消费。也就是说要持续健康经营便利店的话，以店铺为中心半径300m到500m以内中需要有2,000到3,000的居住或者上班人口。

　　3.道路状況

　　人和汽车均可缓速通过的地点较为适合。

　　上下坡：开车的情况下比起中途更适合在坡顶上，比起下坡更适合上坡途中开店；

　　街角：通行量较多的沿街处。比起过路口前更适合过路口后；

　　车站：徒步往车站方向走时的时候，比起快到车站时的右侧，离车站较远处的右侧开店更适合；

　　通行量：开车的情况下通行量太多时因为不容易停车所以反而不利。

　　4.设施附近

　　与车站，学校，公司，酒店宾馆，公用设施，观光地等设施接近的地点一般适合开店。但是设施前的道路如果不是使用者途径的路径时就不大适合了。

　　5.客户群

　　便利店的客户群主要以15岁到29岁的单身者为中心，从年龄层来看从小学生到高龄者涵盖了绝大部分群体。但从收入级别来看的话主要以中收入群体为主，高收入和低收入者使用的频率较低，因此在中收入群体较多的居民区及商务区开店是比较合适的。另外，新兴居民区等有购房还贷压力的家庭去便利店消费的次数正呈逐年下降的趋势。

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