第十节 有名合同
一、买卖合同
买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付加宽的合同。
买卖合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、不要式合同。
（一）无权处分不影响合同效力
1.出卖人未取得标的物所有权或者无权处分的，不影响买卖合同的效力；
2.出卖人不能履行转移所有权义务的，对买受人承担违约责任。
（二）一物多卖合同的履行顺序
出卖人就同一财产订立多重买卖合同，原则上合同均有效，除非涉及合同无效的情形。
1.不动产，已获得过户登记的买受人获得所有权。
2.普通动产
（1）所有权归先行受领交付的买受人；
（2）均未受领交付。归先行支付价款的买受人；
（3）均未受领交付，也未支付价款，归成立在先合同的买受人。
归纳总结：交付在先——支付在先——合同成立在先
3.特殊动产——船舶、航空器、机动车
（1）先行受领交付的买受人有权请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的；
（2）均未受领交付，先行办理所有权登记转移手续的买受人有权请求出卖人履行交付标的物的义务；
（3）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人有权请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务；
（4）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人有权请求将标的物所有权登记在自己名下。
归纳总结：交付在先——登记在先——合同成立在先
（三）交付标的物的时间和地点
1.出卖人交付标的物的时间
（1）出卖人应当按照约定的期限交付标的物
约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付
（2）简易交付：标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
2.标的物交付的地点
（1）出卖人应当按照约定的地点交付标的物。
（2）当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照民法典合同编的有关规定仍不能确定的，适用下列规定：
①标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；
②标的物不需要运输的，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；
不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
（四）标的物所有权、孳息转移
1.标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定的除外；
出卖具有知识产权的计算机软件等标的物，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
2.标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。
（五）标的物的风险负担
风险是指合同生效后，因为不可归责于双方当事人的事由导致标的物损毁、灭失的情形。
1.基本原则：交付导致风险转移
标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
交付地点：
（1）当事人有约定按约定；
（2）如果没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
（3）出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人可以主张由出卖人负担标的物毁损、灭失的风险。
2.违约方承担风险
（1）因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
（2）出卖人按照约定或者依照规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
（3）标的物毁损、灭失的风险由买受人承担，不影响出卖人履行债务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。
（六）标的物的检验
1.约定检验期间的
（1）买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人；
（2）买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
2.没有约定检验期间的
（1）买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。
（2）买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
归纳总结：质量保证期＞两年（最长期间）＞合理期间
3.出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定
买受人不受上述规定的通知时间的限制。
（七）买卖合同的特别解除规则
1.主物与从物
因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。
因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
2.标的物为数物，其中一物不符合约定
没收人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
3.出卖人分批交付标的物的
（1）出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
（2）出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他批标的物解除。
（3）买受人如果就其中一批解除，该批标的物与其他各批标的物互相依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
（八）特种买卖合同
1.分期付款买卖
（1）概念：分三期以上
（2）分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一（20%），经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的出卖人有权：
①请求买受人一并支付到期与未到期的全部价款；
②解除合同。出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，但可以向买受人请求支付该标的物的使用费。
2.凭样品买卖
（1）出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。
（2）凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，及时交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。
3.试用买卖
（1）特点
试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物。也可以拒绝购买。
买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：
①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；
②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；
③约定买受人在一定期间内可以调换标的物；
④约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
（2）视为购买的情形
①试用期届满，买受人对是否购买标的物未作表示的；
②试用期间，买受人已支付部分或者全部价款，或者对标的物进行了出卖、出租、设定担保物权等行为的。
4.商品房买卖
商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同。
商品房买卖合同包括期房买卖合同与现房买卖合同。
（1）销售广告和宣传资料
①一般要约邀请
②但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋以及相关设施所做说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺及时未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
（2）法定解除权
①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；
②因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；
③出卖人延迟交房，或买受人延迟支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的。
④约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
5.互易合同
互易合同是指金钱以外相互交换标的物的所有权的合同。
（1）互易合同参照买卖合同的规定，故互易合同属于双务、诺成合同。
（2）互易合同双方当事人的主要义务是各自相对方交付标的物，并转移标的物的所有权。同时，合同双方各自就标的物的权利状态向对方负担权利瑕疵担保责任。
点击蓝字，关注我们