第四节 用益物权
一、用益物权概述
（一）概念
用益物权是指用益物权人对他人所有不动产或者动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。
用益物权包括：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、居住权
（二）特点
1.用益物权是一种限制物权。
2.用益物权的标的物一般限于不动产。
3.用益物权是一种他物权。
二、建设用地使用权
建设用地使用权是指建设用地使用权人，依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
建设用地使用权自登记时设立，转让时应当办理转移登记，消灭是应当办理注销登记。
（一）建设用地使用权的创设取得
1.有偿出让
（1）含义：土地使用者缴纳土地出让金获得，有期限限制。
（2）具体方式：招标、拍卖、协议。
①工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
②没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
③采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
2.无偿划拨
（1）含义：土地使用者无须缴纳土地出让金，没有期限限制。
（2）情形：建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
①国家机关、军事用地；
②城市基础建设、公益事业用地；
③国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等。
注：商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得。
（二）建设用地使用权的转让
建设用地使用权的转让互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
1.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地，形成工业用地或者其他建设用地条件。
（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时：
（1）应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
（2）由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
（三）建设用地使用权的期限
1.以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；
（3）教育、建设、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或者其他用地50年。
2.建设用地使用权期限届满续期
（1）住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
（2）非住宅建设用地使用权期限届满后的续期（依照法律法规办理）
①至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当批准。
②经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。
3.以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
三、集体土地的建设使用
（一）原则
城市规划区内的集体所有土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定除外。
（二）例外
1.范围：土地利用总体规划、城乡规划规定工业、商业等经营性用途，并依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
2.程序：经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
3.在流转：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。
4.执行办法：集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让以及最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
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