第十节有名合同
四、租赁合同
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
（一）租赁合同的期限
1.租赁合同期限不得超过20年，超过20年的部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
2.不定期租赁
不定期租赁合同的当事人均可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。
以下情形为不定期租赁：
（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《民法典》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
（二）当事人的权利义务
1.租赁物的维修义务
（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，当当事人另有约定的除外。
（2）出租人为履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
（3）因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租赁。
（4）因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。
2.租赁物的改善
（1）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，费用由承租人自己承担。
（2）未经出租人同意，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
3.转租
①经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。
②未经同意转租的，出租人可以解除合同。
③第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。
4.租金的支付
当事人对租金支付有约定按约定处理，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照民法典合同编有关规定仍不能确定：
（1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；
（2）租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
5.次承租人代付租金
（1）承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
（2）次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超过其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
6.买卖不破租赁
租赁物在承租人按照租赁合同占有租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
（三）租赁合同的解除
1.承租人的单方解除权
（1）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；
（2）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
2.出租人的单方解除权
（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失；
（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；
（3）承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（四）房屋租赁合同
1.房屋租赁合同的无效
（1）无效的情形
①违章建筑：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
②违章临建：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
③过期临建：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但是一审法庭辩论终结前主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期有效。
注意：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
（2）无效后的处理
房屋租赁合同无效，使用方应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
2.房屋租赁中承租人的优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有相等条件下优先购买的权利。具体规则：
（1）出卖之前提前合理时间通知承租人。如果是拍卖，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，应当认定承租人放弃优先购买权。
（2）未通知的后果。出租人未通知承租人或者有其他妨碍承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
（3）优先购买权的限制
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
①房屋共有人行使优先购买权的；
②出租人将房屋出卖给近亲属；
③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。
3.房屋租赁中同住人的权利
承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
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