案例引入
案情介绍：2016年，甲公司与乙公司订立《租赁合同》，主要约定，乙公司从甲公司处租赁1号房屋，租赁用途为办公；乙公司可根据自己需要对承租房屋适当进行改造，但主体结构不能改动。合同订立后，甲公司将房屋交给乙公司，乙公司支付租金。乙公司动工对房屋进行修缮，室内进行装修，对院落及围墙均有修缮。2017年，当地规划委员会作出限期拆除决定书，案涉承租房屋属逾期未拆除的城镇临时建设工程，限期拆除。现甲公司诉至法院要求确认双方签订的房屋租赁合同无效并要求乙公司腾退案涉房屋。乙公司提出反诉要求甲公司赔偿装修损失。
裁判结果：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋系临时建筑，甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同无效。出租人同意承租人装饰装修，合同无效后，对于已经形成附和的装饰装修物，出租人不同意折价利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
本案中，甲公司在与乙公司签订《租赁合同》时虽向乙公司披露了“房屋无产权证”，但未向乙公司披露涉案房屋及院落系超期临时建筑的事实，致使乙公司产生长期租赁的心理预期，并在此预期基础上投入大量资金对房屋及院落进行修缮以及室内装修等工程，因此，导致《租赁合同》无效的主要过错在于甲公司，甲公司应对上述合同无效造成的损失承担主要责任，乙公司承担次要责任。
前言
经营用房对于经营者而言是开展生产经营活动的核心要素。随着市场经济的持续深化和房屋租赁市场的日益活跃，租赁已成为解决经营者用房需求的主流方式。但随之而来的是，经营用房租赁纠纷也呈现出上升趋势。这类纠纷一旦升级为法律诉讼，不仅会对租赁双方造成影响，还可能波及整个租赁关系网络，给各方带来不小的经济损失。因此，经营者在筹划租赁经营用房之初，就应当深思熟虑，全面评估潜在的法律风险，并提前制定防范措施，以确保企业经营的平稳运行。
一、经营性房屋租赁纠纷的特点
相较于普通案件，经营性房屋租赁合同纠纷具有其独特性：
（一）承租方常为起诉方，出租方多提反诉
在经营租赁中，承租方定期交租，出租方提供房屋。纠纷发生时，承租方常选择停业并撤离，诉求解除合同与退还多余租金。出租方则可能因退房手续未完或物品留存而反诉，要求继续履行或补偿欠费。
（二）双方法律地位平等，实际却常失衡
承租方多为个人或企业，出租方多为企业或经纪机构。由于公司特性，个人承租方易受制约，导致双方实际地位不均。企业间租赁也可能因合同优势方而失衡，标准格式合同常加重承租方责任。
（三）调解撤诉率较低
双方多对诉讼持审慎态度，多因协商无果而诉诸法院。涉及合同解除、腾退时间及租金标准等异议，且经营性租赁金额较大，双方诉求对立，难以达成调解，故此类案件调解撤诉率较低。
二、经营性房屋租赁合同纠纷的常见问题
（一）合同解除后承租方的装饰装修损失承担问题
在商业经营活动中，承租方往往会对租赁的房屋进行必要的装饰装修，以适应其经营需求。然而，当租赁合同解除时，关于这些装饰装修的损失承担问题常常成为双方争议的焦点。承租方通常主张出租方应承担部分或全部损失，而出租方则往往辩称这些装饰装修是承租方的经营成本，与其无关。对于这一问题，如果承租方的装修未经出租方同意，那么装修费用理应由承租方自行承担；但如果租赁合同中明确约定了装饰装修的相关事宜，则应按照合同约定来处理。在合同没有明确约定且租赁合同非正常解除的情况下，需要根据双方对于合同解除的过错程度来确定装饰装修的归属及可能的补偿。
（二）出租方是否违反合同约定未提供办理营业执照所需材料
在经营性房屋租赁合同中，承租方通常需要办理营业执照以合法开展经营活动。然而，合同中往往只笼统地约定租赁用途为商业经营，而未明确出租方在办理营业执照方面的具体义务。因此，当承租方因出租方未能提供办理营业执照所需材料而要求解除合同时，双方往往产生争议。出租方通常认为其没有违约，因为合同中并未明确约定其有此项义务，且承租方在没有营业执照的情况下也可能已经正常经营了一段时间。对于这一问题，需要具体分析每个案件的具体情况，以确定出租方是否违反了其附随义务以及是否因此导致了合同目的无法实现。
（三）租赁合同法律关系性质的认定问题
在审理经营性房屋租赁合同纠纷案件时，首先需要明确双方之间的法律关系性质。尽管合同可能以“租赁”为名，但并非所有名为“租赁”的合同都必然构成租赁合同法律关系。同样地，即使合同中没有出现“租赁”字样，也可能构成实质上的租赁合同法律关系。因此，需要根据合同约定的主要权利义务以及双方的实际行为来判断是否符合租赁合同法律关系的基本特征。如果一方当事人认为双方之间并非租赁合同关系而是其他类型的法律关系（如联营合同、以不动产使用权抵债的合同等），则需要从租赁合同的特征出发进行审查和分析，以确定合同的真正性质以及后续的法律适用问题。
三、如何防范经营性房屋租赁合同风险
（一）承租方如何防范经营性房屋租赁合同风险
一是应尽到审慎的注意义务。签订合同之前，应对租赁房屋所有权、租赁房屋的土地性质与租赁房屋性质等相关材料先行审查，不可为奠定良好的信任基础与合作基础而听凭出租方一方陈述，要实际查验相关书面文件，避免因非法转租、土地性质为工业用地、无法提供办理营业执照所需材料等原因导致合同无效或无法继续履行。
二是应充分考量后确定合同条款。合同约定的内容既是履行合同的依据，也是解决纠纷的依据，对出租方提供的格式条款之外，就配合办理营业执照、装修等重要事项另行签订补充协议，如合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。
三是应谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定，以租代售、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低，但是风险较大，承租后有可能无法使用或再继续出租实现预期利益，最终得不偿失。
（二）出租方如何防范经营性房屋租赁合同风险
一是出租行为应符合法律的规定。《民法典》对出租行为进行了明确规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁合同纠纷的解决进行了详细的指引，出租方应严格执行法律法规、司法解释的规定，合同对房屋用途、租赁期限的约定不应突破法律法规的明确规定。
二是树立诚信经营意识。出租方尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识和契约必守精神，严格履约，不应向承租方隐瞒土地使用性质、租赁房屋性质，避免随意变更合同条款或合同主体。
三是防范经营风险。企业进行出租尤其是面对众多承租方进行出租时应谨慎评估自身的出租行为及风险，合理规划资金的使用，应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠纷。
栏目按语
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