“金主”合同大揭秘！（建议先收藏）

某大合同版本的架构由协议书、专用条款、通用条款三部分构成：

协议书——核心组成部分，是对专用条款和通用条款的修订，由16个合同条款和14-15个合同附件组成。协议书中的16个合同条款是针对具体项目的特别约定，包括工程概况、承包范围、工期节点、计价方式、计税方式、材料设备供应、甲供和甲指规定等，协议书中的附件是对16个合同条款的进一步细化和补充，如工程计价程序、含税包干单价、定额子目计算补充约定、签证结算规定、进度款支付等。一般情况下，进度款的支付会约定在附件13的《关于合同条款的补充约定》中。

专用条款——采用2012年版《主体及配套建设工程施工合同专用条款》，原则上不得修改。其中第一部分的协议书基本上属于一一对应关系，可以理解为是一般某大项目的基本合同条件，除协议书部分针对特别项目的特别约定外，合同的基本商务条件将按专用条款执行。如进度款按当期80%支付（桩基础按月进度支付；地下室从完成底板开始，每完成一层支付一次；±0.00以上每5层支付一次；配套工程按月进度支付），结算完付至95%，余款5%作为质保金。

通用条款——采用的是2011年版《施工类合同通用条款》，原则上也不得修改。通用条款主要是一些定义、合同文件解释顺序、检测检验、安全文明施工、双方权利义务、违约责任、争议解决等通用性约定，不涉及验工计价等具体商务条件。

        特点一：工程承包范围以土建为主，专用工程由业主直接发包

某大合同的工程承包范围主要以主体结构工程、砌筑工程、屋面工程、防水保温、初装修等土建工程为主，土石方工程、基坑支护、大型钢结构、人防消防、精装修、电梯、景观照明等专业工程一般由业主直接发包。即便属于承包人的承包范围，业主方也可根据实际情况，调整具体工作内容，作为承包人不得提出任何异议。

特点二：工期要求苛刻，工期罚款极高且无上限

某大合同对项目工期的要求极为苛刻，不仅约定了工程竣工验收的总工期，还对各节点工期作出了具体约定，且约定节点工期与合同总工期具有同等约束力，承包人未达到节点工期要求的同样要承担延误工期的违约责任。

与一般业主仅对总工期延误进行工期罚款不同，某大合同对总工期、节点工期、进度计划目标均约定了极高的罚款。其中，延误总工期的，承包人按合同总价或合同暂定价的1‰/天承担违约金；延误节点工期的，承包人按合同总价或合同暂定价的5/‱/天承担违约金；落后进度计划目标的，每落后一天，承包人按合同总价或合同暂定价的1‰承担违约金。落后进度计划但节点工期、总工期均未延误的，业主应免除对延误进度计划目标的违约金，但节点工期罚款和总工期罚款之间不抵扣、不免除。

上述工期罚款不仅罚款极高且未设定违约金上限，一旦发生工期延误，我方作为承包人将付出极其惨重的代价。

特点三：以定额上下浮计价为主，综合单价包干为补充

某大合同中，对主体工程、配套工程、园建工程、机械台班费以定额上下浮计价为主，甲供材项目、承包人包工包料项目如烟道工程、钢筋连接工程、GRC构件制作安装工程等按含税综合单价包干计价方式，直接计入税后工程总造价。

某大项目对工程的计价限制较为严格，附件2、附件3、附件4列明了各类费用子目及其计算基础和方法，并对相关费率进行了明确的约定，附件8还对容易产生分歧的工程定额子目进行了补充约定，成本控制较为严格，加大了承包人二次经营、三次经营的难度。

特点四：工程款按节点支付，并与节点工期严格挂钩

某大项目无预付款，并以节点付款为主，部分工程按月进度付款。付款比例为当期付款80%，结算后2个月内付款至95%，余款5%作为质保金，竣工验收合格满2年后30日内支付4.5%，其余0.5%待五年保修期满后30天内付清。

某大项目按节点付款，不仅对承包人的工期履约提出了严格的要求，也使承包人面临了一定的垫资风险。某大项目的进度款付款分期如下：

特点五：甲供、甲指较多，总包配合费、管理费较低

某大项目中的甲供材较多，如人造砂岩、外墙砖、仿石砖、涂料、瓷片、入户门、户内配电箱、弱电箱、电线电缆、防水材料、给水阀门、铁艺栏杆等均为甲供材。另外，钢筋、水泥、混凝土也由甲方指定品牌。甲供材由承包人负责卸车、场内运转、清点验收、保管等一切工作，费用按甲供材采购价的1%包干。

某大项目的甲供工程、甲指工程中，对总承包的管理义务和配合义务约定得非常具体明确，但总包管理费和配合费均为包干使用，且费率较低。其中，甲指工程的总包管理费为甲指工程结算价的2%；甲方直接发包工程的总包配合费为：精装修5元/㎡；钢结构5元/㎡；幕墙8元/㎡；外墙保温8元/㎡；GRC构件为工程总造价的1%；门窗工程为5元/㎡；住宅燃气工程为5元/㎡；电梯工程为电梯安装费的2%；智能化为可视对讲系统工程造价的2%；消防工程为工程造价的2%；中央空调为工程造价的1%；人防工程为工程安装费的1%；机械车库为工程费的1%；电信工程、土石方工程、基坑支护工程、永久供电供水工程、园建绿化工程、泛光及景观照明工程等不计取总包配合费。

总包配合费在承包人配合完成所有工作后的次月支付相应配合费的80%，剩余配合费在各专业工程结算完成后90天内一次性支付，在配合各专业工程施工的过程中不支付配合费。

特点六：签证、索赔时间要求紧，确认层级高

某大项目中，工程所涉及的所有签证（经济签证和工期签证），承包人均应于签证事件发生之日起5日内业主提出申请，逾期则视为承包人放弃权利，业主可不予确认。除对签证时间要求极为苛刻外，业主方对签证的确认层级也极高，如设计变更必须由发包人总工室盖章确认，工期顺延签证、同意承包人的索赔主张等必须要经发包人书面认可，发包人的现场代表也无权确认；施工组织设计中涉及与造价相关的技术措施的须经发包人工程技术及预决算部门审核同意且在施工过程中办理签字确认，才能作为有效结算依据。因此，我方作为承包人，应按照合同约定及时进行签证主张，并清晰甲方各层级的权限，完善相关签证程序，确保签证效力。另外，关于签证费用如何支付，某大合同中未予以明确，我方应在进度款申报时一并主张，要求签证费用与进度款一并支付。

在索赔方面，某大项目因发包人原因导致工期延迟30天以上的，才可计取人工窝工费、机械停滞费、脚手架闲置费、现场管理费等，且脚手架闲置费分层每月按平米包干计取。也就是说，因发包人原因工期延误30天以内的，我方作为承包人不得主张停窝工等索赔。该条款明显不合理，我方在合同谈判时应积极向业主争取，按实际发生的费用计算。即使无法争取，我方也应将该条款风险转移至分包。

特点七：双方违约责任严重不对等

在某大合同中仅约定了发包人的1条违约责任，即“发包人违反合同约定延迟向承包人支付合同款项的，以延迟付款额为基数，按日以央行一年定期贷款利率/365向乙方偿付延期付款的违约金”，且该条款的违约成本极低，对发包人基本无任何约束力。相反，在某大合同中对承包人约定了数十项违约责任，如工期延误、材料不合格、欠付工人薪酬、安全文明责任、超额申报工程款、提供虚假材料等等，且违约责任动辄数十万以上，部分违约责任甚至按合同总价的30%计算。

特点八：合同中含质量奖惩条款

       在某大合同中，专用条款的附件7为《主体工程质量奖励办法》，约定了工程质量考评检查小组及具体的质量考评指标和评定办法，单栋工程质量抽检合格率≥85%的，当月奖励施工单位本月完成工程量造价的1%，单栋工程质量抽检合格率＜70%的，当月扣罚施工单位本月完成工程量造价的1%。因此，我方在履约过程中，应紧抓工程质量，争取质量奖励，为企业创效。

风险一：信息价中未注明‘到工地价’的，运杂费等所有费用2%包干。

合同协议书第十条第（二）款第5项：“按信息价结算的材料中未注明‘到工地价’的材料设备，无论实际采购价格多少、实际采购距离远近，材料运杂费、卸车费、运输损耗费、采购及保管费等费用综合按信息价的2%计取”，其中商砼按信息价作为结算价，不论运距及泵送运距多少均不额外调价。

该条对材料的运杂费等作了包干约定。因此，我方在签约前应充分了解项目当地的材料成本，对材料信息价不能覆盖我方实际到工地的采购成本时，应争取与业主进行据实结算，实在不能覆盖的，可争取由业主直接供应。

风险二：甲供工程、甲指工程由我方签订合同并承担责任

合同协议书第十二条第一款：“发包人有权就发包人直接发包的专业工程要求承包人与专业工程承包人签订分包合同或签订三方合同，承包人不得有任何异议并积极配合，否则发包人有权拒付工程款。承包人逾期盖章的每逾期1天，支付违约金1万元”。

专用条款第十一条第四款：“承包人与指定分包单位签订分包合同后，发包人与指定分包单位之间不存在直接的合同关系，指定分包单位对承包人负责，承包人对发包人负责”。

上述两个条款，要求承包人必须与甲供、甲供工程的承包人签订分包合同，且由承包人全面负责履约。承包人一方面要对分包人承担付款责任，另一方面要就分包人的质量安全情况对发包人承担责任。为防范风险，我方应争取签订三方合同，或在合同/例会会议纪要中明确上述合同为甲指性质，付款责任在业主方；或在合同中明确对分包的付款以甲方已付款为前提。

风险三：合同中明确承包人的送达地址而未明确发包人的送达地址

合同协议书第十四条第三款：“发包人依本地址向承包人发送信函文件，因承包人所留地址有误或变更地址未通知发包人导致发包人的有关信函无法及时送达承包人的责任由承包人承担，发包人向承包人所发送的信函文件等视为已送达承包人”。

该条款约定了承包人的具体送达地址，我方作为承包人的送达地址一般约定为分公司机关的办公地址，若分公司机关办公地址搬离，一定要及时通知发包人，防止因送达问题承担不利责任。另外，某大合同中并未明确发包人的送达地址，我方在合同谈判时应要求发包人明确送达地址，防止导致签证索赔、催款等文件因甲方现场人员不签收而无法送达发包人。

风险四：甲供材料和设备的卸车、保管等费用按采购价1%包干

合同协议书附件13《关于合同条款的补充约定》第十二条第1项：“发包人按甲供材料、设备不含税采购价的1%作为卸车、保管、管理费支付给承包人”。

该条款对甲供材料、设备的卸车、保管等费用按不含税采购价的1%进行包干，我方在签约时应明确甲供材料、设备的范围和品类，并准确核算材料卸车、保管、管理费的成本，若包干价无法覆盖，应争取与业主进行据实结算，或在履约过程中就费用增加部分要求业主进行签证确认。

风险五：发包人现场管理代表授权不明确

专用条款第十三条第一款：“发包人现场管理代表，负责监督检查工程质量、进度、负责设计图纸的变更、工程期间的质量验收及其他事项”。

该条款对发包人现场管理代表的授权较为宽泛，不够具体，如发包人现场代表是否具有确认签证和产值确认的权力等。我方在履约过程中，应要求业主对现场代表、甲方项目部印章出具明确、具体的授权委托书，并明确产值确认、签证索赔确认的有权人员，若业主方拒不出具，我方进行产值确认、签证索赔确认应由发包人法定代表人签字或发包人盖公章进行确认，防止产值确认书和签证索赔确认的效力存在瑕疵。

风险六：发包人委托工程强制要求承包人承接

专用条款第十四条第七款：“承包人须按本合同协议书约定的相关配套工程计价方式承接发包人委托的本工程周边配套零星工程及临时工程，对该类工程承包人须按发包人要求的时间5天内开工，否则发包人有权另行发包...发包人有权向承包人再授权发包金额30%的工程管理费”。

该条款强制要求承包人按固定价格承接合同外零星工程，明显不合理。我方应准确核算承接发包人委托工程的成本，若额外增加我方管理费或成本无法覆盖的，我方应争取与业主方协商不予承接，或将该条款转移给配套工程的分包人，强制要求分包人承接。

风险七：发包人延期付款30天以上，承包人才可停工

通用条款第3.6条：“发包人不按合同约定支付工程款（进度款）超过30天，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任”。

该条款对承包人的停工权作了一定程度的限制，也就是说发包人延期付款30天以内的，承包人不得停工。

风险八：发包人通知承包人解除合同后3天内，承包人应退场

通用条款第12.12条：“工程竣工后或发包人通知承包人解除合同后3天内，承包人必须将其在现场的临时生产和生活设施全部拆除完毕，并将全部人员、机械和其他物品撤离现场，相关费用由承包人承担”。

在合同不正常履约时，发包人要求我方在收到解除合同通知后3天内退场明显不合理，严重侵犯了我方作为承包人的合理权利。若因发包人原因导致合同履约不正常的，我方应在办理完结算后方能退场。

风险九：合同终止，发包人仅按已完工程量的80%付款不合理

通用条款第16.2条：“如承包人单方提出中途终止，或因承包人违约而导致发包人行使合同解除权，则发包人有权按承包人已完成工程量所计算金额的80%确定承包人已完工程部分的工程款”。

该条款明显不合理，若合同终止，业主应按我方已完工程量进行结算、付款。我方在签约时，应就该条向业主争取修改，若无法修改我方应将该条风险转嫁给分包单位。

风险十：施工进度或质量不符合约定，业主可拒付工程进度款

通用条款第17.4条：“如承包人申请付款时的施工进度或质量不符合合同约定，或安全文明施工情况不符合有关规定及合同约定的，则发包人有权拒付该笔合同款项”

若存在进度延误或质量不符合约定，我方作为承包人应承担赶工、维修的义务，但业主不能因施工进度或质量问题拒付我方工程款。工程进度和质量问题应在工程办理结算时一并处理。