“申·学”小课堂｜一文读懂建设工程价款优先受偿权

根据相关规定，承包人并非所有的款项都能获得优先偿付，优先范围仅限于“建设工程价款”本身， 其依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，主要包括工作人员工资、材料款等，但不包括发包人逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。

建设工程价款优先受偿权有着严格的时间规定，因此承包人在行使该项权利时，一旦超出规定期限，则优先权主张将不再被支持。

（一） 起算时间

自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

（二）行权期限

承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月。

建设工程质量合格：无论涉案工程是否已经竣工，只要建设工程质量合格，承包人就可以请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。因此，判断发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的效力，关键要看是否损害建筑工人的利益。

【案例链接】某担保公司诉某建设公司、某置业公司第三人撤销之诉案

（来源：《最高人民法院关于发布第44批指导性案例的通知》）

（一）基本案情

某置业公司开发楼盘，委托某建设公司承建。后来置业公司由于项目建设需求需贷款2900万元，由某担保公司对此款项进行担保，置业公司用楼盘中108套房产作反担保抵押。此时，建设公司向担保公司出具声明，承诺“在担保公司债权清偿前，放弃对承建建筑物变现价值的优先受偿权”。贷款到期后未能偿还，担保公司代偿后拿到追偿债权调解书。后来建设公司因置业公司未支付487万余元工程款，起诉主张工程款及优先受偿权，法院判决支持建设公司的请求。担保公司认为建设公司已放弃优先受偿权，不应该享有此权利，于是要求法院撤销上述判决。

（二）争议焦点：承包人的放弃行为是否有效

首先，建设公司放弃优先受偿权，是为了让置业公司能够获得贷款，从而保障项目的建设资金，最终目的是促进工程完工并且支付工人工资，而非基于损害工人利益的目的；其次，当事人放弃优先受偿权的对象仅为108套房产，占承建总工程面积的不足5%，不影响对剩余工程享有的优先受偿权，足以覆盖欠付工程款，并不会阻碍对工人工资的清偿。因此，法院认定放弃行为有效，但建设公司对这108套房产的工程款，清偿顺位劣后于担保公司的抵押权，对其他债权人，建设公司的工程价款仍有优先受偿权。

（三）关键解读

1. 是否损害建筑工人利益是判断的核心标准：建设工程价款优先受偿权是承包人的权利，因此其可以被放弃，但是该放弃行为不能损害建筑工人利益，如若因该放弃行为导致工人工资拖欠等情况，则会被认定为无效。

   
   

2. 有效情形下优先性并非完全丧失：即使该放弃行为被认定为有效，也并不意味着建设工程价款的优先性完全消失，该放弃行为仅针对特定对象（例如本案中的担保公司）的债权产生劣后效果，并不影响对于其他债权人的优先效力。

（一）合同签订阶段，明确约定付款节点。

在合同签订时，明确约定施工结算的时间节点、付款期限等，避免约定不清导致行权起算时间的争议。

（二）施工过程中，保存相关证据。

妥善保管材料采购凭证、人工工资发放记录等，证明建设工程款范围与工程质量。

（三）行权阶段，及时提起行权主张。

由于法律规范对于建设工程价款优先受偿权的行权期限有严格的限制，因此在提起相关请求时，注意时间节点防止逾期。