2017,关于产业地产的几大猜想！

如果要评选地产领域的新鲜热词的话，2016的特色小镇和资产证券化入选应当毫无争议。关于特色小镇，今年出了太多文件和政策，也爆出了很多的标杆案例，无论他们是国外还是在中国浙江。然而，如果仔细看这些案例的话，大部分案例都经历了十年以上甚至上百年的发展，而且很多案例成功的个体原因显著大于共性原因。因此，特色小镇这样一种概念能够在中国960万平方公里大跃进的复制建设吗？这个大热潮的最终结果也许在明年只是初步显现，但可以肯定的是，所有参与的人们的心境一定如同现在的房价一样：两级分化，冰火两重天。

显然，对哪些选对了地方（这是第一位的），例如大城市群周边区域的企业来说，特色小镇是一个美差，而对于那些远离热点区域的特色小镇，如果不能建立恰当的投资模型，控制自有资金投入，撬动低成本长周期资金，大部分小镇的开发者将陷入新的去库存圈套而万劫不复。这并不是危言耸听！如果把想象力再往后扩展，数年后，我们或许将会看到在中西部欠发达地区大片兴起的“特色鬼镇”，精美的规划，烂尾的建筑和人烟稀少的街区。是不是觉得这幕似曾相似？激进的特色小镇建设完全有可能演变成新一轮房产大跃进而导致的“鬼城”现象再度出现！看到这分裂的情景，最好的经济学家和社会学家恐怕都算不清特色小镇这笔账，一切或许只能留待后人评说。

这个狂想似乎有点耸人听闻，毕竟，在中国这样大的市场和房地产所有的区域性特点，在未来，存在500家地产开发商还是毫无困难的。然而，我们需要注意到的是，在政策与市场的双重压迫与围堵下，传统意义的开发商数量正在大幅减少，大量的中小企业正狂奔在告别这一市场的路上，尽管排名靠前的巨头们依旧可以通过提高蛋糕份额，甚至是巨头与巨头合并同类项来保持继续成长。2016年，已经出现了大量的地产并购案，2017年，地产的并购将继续进行，单一项目的并购频繁，整个企业的打包并购也会变得主流，规模企业的特色会变得越来越细微，而小企业的唯一生存之道是变得越来越有特色。

要想跻身并成功的维持地产排名榜的前列，打通金融的任督二脉成为必须的条件。在收益率不断下行的情况下，改善财务报表的关键是找到低成本的资金以确保企业的正杠杆，为此与金融机构的联姻会变得更为普遍，因此，我们将继续看到险资举牌、四大资产管理公司的身影也会更加活跃，一部分地产企业将会走向金控，而更多的金控将继续发展地产业务。

2016年是不动产资产证券化的元年，2017年高潮将继续来临。地产进入存量运营时代，行业的发展会使运营良好的不动产资产更多的浮出水面，成为良好的底层资产；而随着以证券化为重要方向的国企改革的深入，大量因其绝佳的地理位置而令人垂涎的国资资产将出现在市场上，成为资产市场上被吹捧的明星。各种类REITs、准REITs，AMBs（无论是RMBs还是CMBs）都将不断登台，吸引人们的眼球。

产业地产为何急需资产证券化？产业地产发展模式经历了一些变化：初期是以物流仓储和标准厂房为基础的工业园区，中期涵盖了商业和办公的功能，进一步升级到综合体，产业地产在多元化，涉及的物业类型更多元化，周期也更长，在这种情况下，仍是以销售为主，但自持比例在不断提高，不管出于主动还是被动。产业地产对资金的需求就更大了，以至于在产业地产多元化的今天，融资能力和运营能力成为关键，但在这种情况下，国内的产业地产开发商融资渠道却非常单一：主要还是银行贷款或销售物业。为什么不选其它融资渠道，因为平台少、耗时长、成本高。

在资产证券化风起云涌的背后，能够创造证券化所必须的“未来可预见的稳定现金流”的资管团队、运营团队会成为产业地产领域一支冉冉升起的新军。

整个一年，旅游都热得发紫，各地陆续出台全域旅游等政策，中央电视台的大把黄金时间广告被各地政府的旅游推广广告所占据，各类旅投公司纷纷设立并跑马圈地。在制造业不振，地产分化的大势下，旅游因为能够带动交运、酒店、餐饮、零售、文娱、地产等多个产业而备受各级政府青睐，成为拉动地方经济的重要抓手。

毫无疑问，中国旅游产业的发展速度是惊人的，这也带动了大量旅游城市如三亚、大理、丽江、张家界等的跨越式发展。但是旅游业是典型的投资大、开发周期长的长线产业。在新的旅游开发中，由于易于开发且高资源禀赋的项目已经大部分被开发，新的旅游资源开发难度在不断加大，投资回报这本帐往往并不好算，很多企业自然选择了开发旅游地产作为平衡资金甚至是盈利的重要手段。前面所述的特色小镇中的旅游小镇的大量出现更是加大了旅游地产的供应。在需求端，投资人的跟进热情明显滞后于供应端，人们的投资更倾向于一二线城市的地产物业，在一涨一跌之间，旅游地产凉风劲吹是主旋律，可以预见，在三四线城市住宅、非一线城市商业之后新的去库存品类——旅游地产正在酝酿之中。

来源：橙园区