园区智慧化与产业地产的未来发展趋势

稳定的产业集群是产业园区运营的标志性特点，产业集群的持续壮大和产业集群上下游产业链的不断完善是产业园区运营的终极目标。随着越来越多资金雄厚的企业进入产业园区领域，拼“硬件”为基本手段，通过提供高品质的物理空间，吸引并留住产业企业，保持产业集群的稳定将变得越来越困难。

对于已经成型的园区而言，根本不具备拼“硬件”的条件，总不能把园区拆掉重建。同时，高品质的“硬件”往往意味着较高的园区入驻成本，这无疑是对正处于寒冬期的实体经济的又一重打击。随着互联网时代的到来，通过互联网技术为产业园区企业提供优质的“软件”环境将成为产业园区运营的重点，智慧园区的概念也应运而生。

1、智慧园区赋予园区更强的竞争力。智慧园区是国内各类成熟园区转型升级的典范，智慧化不仅能提升园区的吸引力，还能促进园区的可持续发展，给予战略性新兴产业发展的基础，顺应信息技术创新与应用趋势，这是传统产业园区所不具有的。

未来趋势将是创新运营模式，智慧园区将从传统的划区租地、功能划区等转移到园区的运营上来。如何将园区内部的企业、园区方、周边配套商业和园区内的所有服务有机结合，真正帮助园区企业实现非核心业务外包是智慧园区最好的出路。智慧园区的最终目的是为园区企业打造一个高效率、低成本的体验感非常好的服务平台。

2、智慧园区是提升服务效率、提高服务质量的有效途径。对于园区运营企业来讲，智慧园区平台将能够利用互联网技术重塑并标准化服务流程。传统服务模式决定服务质量和服务水平的高低，主要受具体提供服务人员的素质高低影响。智慧园区的建设能够将服务模式由原有的以服务人员为核心，重塑为以服务流程为核心并形成标准化服务流程。同时，智慧园区平台还能够简化服务环节、提高服务效率、节省人力成本。

1、区域产业地产发展将出现结构化差异。随着电子信息技术的高速发展，各国尤其是发达国家的三次产业结构不断调整和优化，直接催生了产业地产的兴起和发展。我国正处在甚至将长期处于产业结构优化升级的阶段，产业结构的优化是推动产业地产发展的直接动力。

未来，东部经济发达地区将主要释放由产业升级带来的产业地产需求，重点发展战略型新兴产业，形成总部基地、现代服务业园区、研发基地集聚地等；中西部地区及大城市周边将承接东部经济发达地区因产业升级而外溢的加工、制造、组装等产业，形成工业园区、高科技园区及物流园区等集聚区。受国家政策影响，自贸区、城镇化、国家级新区等也将成为产业地产需求的动力，未来二三线城市将大有可为。

2、“大而全”与“小而精”的园区将并存。“大而全”的产业新城是城镇化的有效途径之一，是最受各地政府欢迎的模式之一。一方面，产业能够为地方政府贡献持续税收并稳定就业；另一方面，新城能够在招商的同时达到引智的目的。产城融合即要求先引入产业，继而通过产业吸引人，最终的着落点在于人，产业地产可分别针对产业和人发展不同业务（关键仍然在产业），产生不同营收，最终的理想状态是产业新城。

由于产业环境、政策规划、区位优势等因素的限制，不少地区并不适合一开始就采用产城融合的模式。一方面，东部发达地区由于近些年的高速发展，土地等资源日益紧缺，无法满足产城融合在物理空间上的需求。另一方面，在中西部待发展地区，由于产业环境、政策环境、经济基础等相对薄弱，无法快速形成一定规模的产业集聚，无法为产业新城提供有力的支撑，容易形成空城。鉴于此，“小而精”模式的成本可控、风险可控、收益可期、周期较短，将成为越来越多园区运营商的首选。

所以，根据地区经济基础、产业结构、政策环境、人力基础等基础要素，谨慎的选择采用“大而全”的产业新城模式还是“小而精”的产业集聚区的模式也是产业地产是否能够成功的基础。

3、园区运营将与前期规划招商同等重要。产业园区主要包括前期规划、中期产业导入及后期运营。园区建设单位要对项目所在地的产业环境及政策进行详细研究，根据产业环境确定项目的产业定位。为产业导入服务，在前期规划的同时对拟定的产业链及上下游企业进行分析。产业导入即园区招商，成功的前期规划是产业导入的基础，成功的产业导入是项目运营的前提。

根据产业环境、产业链完整性、产业生态圈打造的必要性，完成园区的规划是考验园区建设单位产业定位能力的关键指标，产业导入是考验园区运营单位的招商能力的关键内容。前期规划与产业导入是产业园区成功的基础。产业地产大体量的自持模式决定后期运营才是园区运营成败的关键，通过提供全链条服务整合资源，服务于运营，打造产业生态圈的能力将成为园区运营商的核心竞争力之一，园区运营的成败直接影响产业集聚的稳定性。

4、园区运营将从向客户要收益转为向资源要收益。未来的产业园区将从以下几个方面获取收益：一是租金收益，与传统产业园区相同，租金收益是园区的基本收益，是园区开展各项经营活动的现金流保障；二是服务收益，服务能力将成为园区运营商的核心竞争力之一，增值服务收益为园区挖掘新的利润增长点提供了更高的想象空间；三是产业投资收益，“房东+股东”的模式越来越受到园区运营商的喜爱，园区运营商开展产业项目投资具备更高的成功率、较低的风险和更为可观的回报率；四是园区项目增值收益，成功的运营能够使园区项目的价值不断得到提升，通过资产证券化或产业基金收购等模式提高项目价值。

未来的产业园区将出现“大而全”和“小而精”共存共荣的发展场景，运营将逐渐成为产业园区发展的重要组成部分，资源将成为园区运营单位最宝贵的资产。

长春市工商联机械制造行业商会

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