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产业地产在中国房地产行业有着举足轻重的地位，随着传统开发业务天花板效应日渐显现，产业地产的入局者也随之增加，竞争进一步加剧。
存量时代，鼓励存量产业用地提容增效逐渐成为行业共识，其中产城融合视角下的“工业上楼”模式引起关注。
2021年7月27日，国家发展改革委发布《国家发展改革委关于推进和借鉴深圳经济特区创新举措和经验的通知》，总结整理深圳经济特区复制推广的创新举措和经验做法。其中，第10条——划定“街区线”，确保产业发展空间，建议推广“产业楼上”模式。
今年9月，上海市颁布的《关于加强上海市工业用地出让管理的规定》明确规定，工业用地容积率一般不低于2.0，其中一般研发用地容积率;D地不小于3.0。经批准增加工业、仓储用地容积率，增加地下空间的，不提高地价。
事实上，大城市的土地增量在逐渐减少，土地成本在不断上升。在土地资源短缺的背景下，如何挖掘土地存量潜力，提高土地利用效率，已成为城市特别是经济较发达城市的重要课题。
01
何谓“工业上楼”？
“工业上楼”是产城融合过程中衍生而来，严格意义上来讲，“工业上楼”这一概念在我国并没有明确的定义。
为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。
但是，“工业上楼”不同于传统模式下的单层厂房工业企业生产加工，可以初步理解为多层厂房的建设，可以满足企业的生产制造活动。因此，国内一些多层厂房(两层以上，配有楼梯、电动梯及吊装设施)满足了相应的需要，可称之为“工业上楼”1.0版。
而后，多层厂房在国内不断普及，对于“工业上楼”便有了更明确的说法，逐渐发展成为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式（泛指高度超过24米，或楼层数量在六层及以上的高层厂房），我们将其称之为“工业上楼”的2.0版本。
近年来，不少房企纷纷涉足“工业上楼”打造。
比如今年6月，华润置地和中城新产业联手以3700万元成功竞得桂城文翰湖片区挂牌交易的的一宗工业地块，目标打造“工业上楼”新标杆，建设5G+工业互联网产业高地。
“工业上楼”大大提高了工业空间的效率，但由于受高层建筑承重的限制，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音和污染较少，高端制造业，如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等高科技内容产业，在工业生产过程中振动较小。
图：各行业层数上限
资料来源：克而瑞产城发展部整理
02
规范化指标指向高层高、高承重、大空间
在上世纪80年代以后，香港、新加坡迫于种种客观压力，便已开始对“工业上楼”的探索。经过了多年的发展，“工业上楼”模式被逐渐引入我国东南沿海地区，如尤其是珠三角、长三角的部分城市。
在国家的倡导和鼓励下，“工业上楼”逐渐走向规范化、标准化，成为地方政府及企业、行业不断关注的话题。对于“工业上楼”，当前已有不少城市正在研究出台相关政策。以珠三角、长三角等地区的沿海城市为首，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等多地政府已相继出台“工业上楼”相关政策，积极探索与实践“工业上楼”的发展新模式。其中，佛山、深圳、青岛在2018年至2019年发布了“工业上楼”的详细规定，对“工业上楼”建筑的楼层数、层高、建筑高度、单体体量、承重、建筑设计要点及容积率。
图：国内各城市“工业上楼”相关政策办法及相关内容
资料来源：克而瑞产城发展部
从政府出台政策的层面来看，“工业上楼”逐渐显现出指标规范化的趋势，对“工业上楼”的厂房建设指标具有高层高、高承重、大空间的特征，对于入驻企业则更倾向于高端制造业。
以深圳市宝安区首次在全国范围内发布的《深圳市宝安区工业楼上工作指引（试行）》（以下简称《工作指引》）为例，《工作指引》提出，工业楼上“建筑高度在24米以上100米以下的高层厂房在具体规则中，对建筑面积、承载力、柱距、货梯、相关配套设施、企业等方面进行了规范。例如，在选择优先进入的企业和行业时，“鼓励高端制造业进入，迎合未来城市重点产业布局”，“优化产业结构”，“定位轻制造企业，鼓励战略性新兴产业入驻符合国际标准的公司。”
03
从“1.0版本”到“2.0版本”，项目产品载体与配套双升级
改革开放以来，珠江三角洲地区凭借与香港、澳门毗邻的区位优势，迅速成为世界重要的制造业基地。同时，珠三角政府对“工业上楼”保持支持态度，促使“工业上楼”模式在全国范围内处于优先发展的状态，深圳全至科技创新园便是一个“工业上楼”典型案例。
深圳市全至科技创新园是中国第一个工业建筑项目。该园区的前身是茅州山工业园区，于2011年开始转型。园区按照“厂房+办公楼”的复合标准，建成全志科技创新楼23层，层高99.8m，层高4.2m，承重750KG / m2。现已成为集研发、生产、服务于一体的工业园区。产业空间面积从5万平方米扩大到15.5万平方米，园区主导产业转型为机器人及智能装备产业。
项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式，它不仅为企业园创造了大量的工厂，还迫使产业结构调整和企业转型升级，缓解了当时经济发展与土地短缺的矛盾。以该项目为开端，“工业上楼”模式在珠三角逐步推广。
图：“工业上楼”项目具体指标比较
通过对“工业上楼”项目具体产品参数的整合和比较，可以看出，相对于目前日益成熟的新型工业建筑模型，早期的“工业楼上1.0版”(多层厂房模型)是其原型。目前的“工业上楼版2.0”在项目载体数据和相应配套设施方面进行了相应的变更和升级。
从产品设计指标的角度来讲，当前普及的多层厂房项目楼层往往3层左右便能满足大多数生产加工型企业的需求（如联东模式的标准厂房），5层已是少数。
近年来新改造或建设的“工业上楼”产品则集成化趋势显著，楼层数基本在6层以上，楼栋数也相应减少；楼高基本不变，4.2-4.5m，但也有项目，如松湖·智谷，将低楼层(1f-3f)层高设计为6m，并将荷载增加到1000kg / m2，为重型设备上楼提供了条件;此外，在承重方面，无论是在一层还是在标准层，“工业楼上”产品的承重都得到了提高。特别是标准地板的承载能力已提高到750KG / m2，满足大多数生产加工企业的需求。
从园区配套设施来看，除了园区的基础配套设施(如服务中心、食堂、展厅、会议室等)外，最重要的一点是“工业楼上”需要配备吊装平台、大型卸货平台、物流转运仓库等，特别是具有较高楼层的新型工业建筑，这是必不可少的。只有这样，“工业上楼”才能真正满足企业“上楼”的条件。
“工业上楼”模式下，将重量相对较轻、工作产生的震动相对较小的生产设备和生产过程迁移到高层，有效提升了土地容积率和使用效率，同时，它也在一定程度上也可以为城市解决土地紧缺的问题。
作为一个近年来在国内开始发展并应用的工业生产模式，“工业上楼”当前可以说是仍处于推广建设的阶段。为鼓励现有工业用地增容增效，重点城市相关扶持政策逐步形成;以大湾区沿海城市为标杆，“工业楼上”模式也在不断向内延伸和扩张。目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市正在积极规划建设“工业楼上”项目。我们应该期待这些项目的未来发展。
在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”也将成为产业地产成长的方向。
长春市工商联机械制造行业商会
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