导读：
在区域竞争日趋激烈的今天，产业集群已成为提高区域竞争力的重要途径。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。产业园区所具有的性质和特征将决定产业集群的发展方向，形成产业园区和产业集群的良性互动是区域经济增长的重要途径，而在产业集群的指导下推进产业园区建设，不仅是当前发展产业集群的需要，更是加快新型工业化进程的必然选择。
一座产业园区的从无到有伴随着复杂的调研、分析和规划等过程，以及大量资金和人力的投入，因此每一座产业园的建立都不是随随便便的决定。众所周知，当一个程序所需的代码越多，出现错误的几率就越大。同样的，建造一座产业园要比设立一家企业承担更多的风险。下面将介绍11个建立产业园时可能会遇到的风险。
筹备阶段
伴生风险：每个行业都有其与生俱来的风险，比如化工业会由于储存不当、人工失误以及安全保障问题而导致环境污染、人员中毒、爆炸等风险。农业可能会由于自然灾害、气候、运输、储存等因素导致市场供应量下降、价格升高。与实体行业不同的互联网行业则会面对像黑客攻击等风险。因此，在决定建立一座产业园之前要先思考将从事哪个行业，分析这个行业有哪些伴生风险，再进行下一步的规划。
选址风险：度过了选择行业的阶段后，接下来就是为产业园选址，随之而来的就是选址风险。当产业园被放置在并不适合该类产业发展的区位时，这座产业园理论上不会走很远。产业园的选址需要因地制宜，如果当地没有产业相关的配套设施或者没有相应的产业基础，那就要小心了，产业园未来在这里可能会“孤立无援”，难以生存下去。
政策风险：选好了合适的区位之后，还要充分了解当地的准入政策，否则很有可能会“竹篮打水一场空”。不同的地区对产业园项目的落地往往有着不同的规定和要求，这和该地区的发展特色有一定的关系，比如海南省就对落地项目的环评要求得十分严格，而浙江省可能会对项目的投资额做出更严格的要求。因此，建产业园要考察当地政府对项目的准入政策，以确定园区适用性以及推算日后企业的入驻率。除此之外，理论上还存在着产业园项目落地之后，新的不利政策才出台的情况。
规划设计风险：当一切准备就绪之后，产业园的建设就来到了规划和设计阶段。在这个阶段，项目发起人，一般是企业或政府，往往通过自己或者第三方平台对产业园的建造和发展进行综合性的规划和详细的设计。由于产业园的规划常常是一个十分复杂的过程，因此一般都是由第三方公司来完成。这个时候就产生了规划设计的风险，主要表现为第三方团队的规划设计方案不符合项目发起人的期望，这也是一种常见的业内风险。这种风险的出现主要由于双方团队的沟通出了问题，可能存在双方没有及时沟通来跟进最新动态的情况，也可能存在双方迟迟没有达成共识的现象。因此，如果想规避这种风险或者减少在这类风险上浪费的时间，就需要团队间加强沟通，及时把最新的想法与对方交流。
开始施工
财务风险：产业园项目开始施工后，财务方面的风险将纷至沓来。即便项目规划阶段会进行相对科学的财务测算，但是其毕竟只能无限接近于真实情况，而不是项目真实的财务状况。一些可以预料的风险如建筑成本超过预期、公司资金链中断等情况可能会出现。除此之外，一些难以预料的风险如公司严重亏损、意外事故的赔偿、自然灾害造成的损失也会影响公司现金流的正常运转。还有一种就是公司财务部门出现的人为失误，虽然不太可能发生，但是仍有一定几率。
金融风险：与财务风险不同，金融风险主要指公司在贷款、抵押、投资等方面遇到的风险。产业园的建造需要大量的资金支持，有的公司会通过上级公司的资金池来实现，有的公司会通过银行贷款的方式来满足。当进行贷款时，公司定期偿还的金额的价值会随着利率、通货膨胀率、汇率等因素的变动而变化。为了实现相应的风险对冲，一些公司还会额外进行一些投资活动来弥补巨额贷款造成的额外花费,投资风险因此产生。造成金融风险的因素有很多，像上面提到的银行利率、通货膨胀率、汇率、投资收益率的波动，以及全球性或区域性金融危机等等。
建筑风险：建筑风险主要表现为建筑物的质量会成为日后的安全隐患、建筑工期达不到预期等问题。影响建筑风险的主要为原料和施工团队。建筑材料的质量取决于供应商的选取，有些供应商虽然在广告或谈判时把自己的东西夸奖得天花乱坠，但实际质量还是值得商榷的。因此挑选合适的建材供应商十分重要，可以通过用户推荐加实料考察的方式对供应商进行筛选。施工团队是决定一座产业园的建筑安全与否的关键，因为建材也好，涂料也好，都是相对稳定的东西，只有人的因素往往是最不可控的。施工团队的质量会影响建筑的质量和工期的长短，而且如果缺乏与施工方的沟通，还不能及时掌握当前的施工状况。
运营阶段
招商风险：当产业园的整体建筑完成后，会面临招商的风险。能否顺利招揽企业入驻是产业园收益及维持后续运营时资金链正常的基础。影响招商的因素有福利政策、当地市场现状、当地配套设施条件、当地整体经济状况等等。对于企业来说，好的福利政策能更加吸引其入驻园区，低的准入门槛也可以打消企业前期的一些投资顾虑。如果当地的行业市场发展得并不好或者市场长期呈现出供过于求的现象，企业一般是不愿意入驻的，因为企业不愿意做赔本买卖。如果当地的配套设施不完善，常常需要企业从其他地方调取所需物品，是不太容易招商成功的。如果当地的整体经济状况比较低迷，企业就要考虑当地市场的购买力问题，因为谁也不希望自己生产的产品滞销。企业的入驻意愿一般是由利益和未来发展潜力所左右，想要降低招商的风险可以从这两个方面着手。
运营风险：产业园的收益一般由租金、出售所得、配套商业或娱乐所得构成。这些收益一部分会成为产业园的投资回报，另一部分用来维持园区的日常运营。如果产业园带来的收益下降，用来维持园区运营的资金链可能会中断，从而造成一系列连锁反应，最终可能会导致入驻企业流失、园区逐渐衰败。为此，产业园在规划阶段就要按照“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的策略设计出多个盈利方式，以防之后的运营环节出现问题。
市场风险：产业园的市场风险包括同类产业园的竞争、入驻企业的市场竞争、产品市场价格的波动等等。市场风险主要来自市场竞争的风险和产品价格下降的风险。市场竞争包括产业园与产业园之间的竞争和产业园内企业在市场上的竞争。市场竞争往往按照优胜劣汰的原则发展，因此想要在竞争中存活下去就要提高竞争力。目前被广泛认可的可以保持长久竞争力的方式是增加自主知识产权、提高创新实力。除此之外，还要提防其他市场参与者进行恶性竞争的情况。产品市场价格的普遍下降是另一种市场风险。造成价格下降的原因可能是替代品出现、原料价格下降、市场需求降低等等。市场价格的下降可能不会对产业园造成直接影响，但是会使园区内企业的盈利下降。当企业的盈利下降到入不敷出时，可能会退出产业园区，这时就会对园区造成损失。
意外风险：除了上述10个风险外，产业园项目还可能会遇到一些不可预料的风险，统称为意外风险。下面将简单介绍其中三种。
第一种意外风险是突发性自然灾害是最典型的意外风险。内陆城市可能会出现地震、洪水、雷暴等灾害，沿海城市可能会出现地震、台风、海啸等灾害。这些自然灾害严重起来会对产业园造成巨大的损失，因此在选址阶段要对当地历年的气候变化有一定的了解，还可以通过购买意外保险来降低自然灾害对园区可能造成的损失。
第二种意外风险是国家政策风险。和上面提到的政策风险不同的是，这里所说的政策风险指国家层面的政策，比如在全国范围内突然要限制某类产业的发展(如重工业)。
第三种意外风险是战争风险。历史上的战争一直是劳民伤财且会对当地经济造成重创，二战过后，德国的工业体系全毁、货币体系崩溃，并伴随巨额国际债务。值得庆幸的是，当前我们处于一个爱好和平的时代，不需要为战争风险而担忧。
来源：前瞻产业研究院 ID: qianzhancy 推荐关注
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24. 产业勾地后期出让政策与出让合同相关要点把控
25. 行内标杆：A集团文旅康养项目产业勾地全流程及要点解析
26. 行内标杆：A集团大数据产业勾地案例全流程及要点解析
27. 行内标杆：A集团冰雪产业勾地案例全流程及要点解析
1. 规划形成利润：解析产业园利润规划逻辑，如何打通营销、设计和成本从而规划利润。
2. 产业和业态：工业园区不同产业内容和不同业态定位，最大限度的发挥土地价值和产品价值，适配相应成本。不同区域不同的产品和成本规划。
3. 产品形式和经营：业态一定情况下，如何最大限度的发挥产品本身价值，降低成本提高性价比。如何最大的限度的增加去化。
4. 总平图对成本和产品价值影响：总平图中业态分配、建筑密度对产品价值和经营的影响。
1. 经营角度做产品适配：毛利率倒推成本级配，售价竞争力从设计和成本溯源。
2. 外立面适配与管控：区分业态，区分位置，适配做好，控制过程中无效成本。
3. 定位相关的结构和配套类配置管控：哪些业态/客户更关注立面？哪些客户更关注结构类荷载和层高、配套设施道路供电等功能？如何做到性价比最高？
4. 最大程度预留的配置：哪些配置可以给客户预留足够空间，节约成本，不影响竣工验收。
5. 非客户敏感点成本与住宅差异：产业园非客户敏感的成本与住宅有哪些不同如何管控。
1. 现金流相关基础知识
2. 开工面积和间隔与投资协议和去化关系：从源头协调好开工节奏，管控好现金流。
3. 工期与成本管控：群体工程工期对成本影响和住宅区别与管控要点。
4. 总包和招标模式选择：从产业园产品特点和去化特点分析如何选择总包，确定总包招标清单模式，不能再用房地产思维。
5. 融资流入和现金流特点分析
研讨：产业地产项目是利润型还是高周转型？
1. 多项目的组织管控方案：多项目管理如何实现专业复制和风险管控，分权模式还是集权模式，是否影响效率？
2. 多项目的现金流演练：从单一项目沙盘经营结果，演练如何利用好现金流，实现多项目更高利润。
3. 总结：如何从最开始的亏损案例，通过管理问题前置协同解决，以经营为目标的专业问题解决，最终实现单项目盈利和多项目更高利润。
长春市工商联机械制造行业商会
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