行业丨产业地产开发模式及未来发展对策

所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体。产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

1、产业园区开发模式。产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。

2、主体企业引导模式。主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。

3、产业地产商模式。产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，地产开发商与整个产业的结合不紧密，地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力。但是，正是对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。

4、综合运作模式。综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体，实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。

总体来看，我国的产业地产尚处于引入探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟需解决的问题。

1、产业园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划，企业集而不聚，根植性差。我国绝大多数产业园区在发展初期为了迅速吸引企业入驻，在招商过程中往往很少从社会化分工、市场细分、价值链延伸，以及产业集群的内在联系等角度去考量；在项目的安排上也不是严格地按照园区规划的要求定位，而是为了短期内聚集企业而随意地进行项目选取和企业选址规划，从而导致园区内部产业之间缺乏应有的关联，没有形成相互关联的产业链条，不利于产业集群的整体竞争力的提高，难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。

2、沿用住宅销售模式来经营产业地产，不注重项目的后续经营。严重影响了我国产业地产的长远发展。产业地产有着自己独特的经营模式与发展规律，不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目来说，其投资收益是长期的、可持续的，前期开发只是向预期市场的努力，而进入经营期才是迎接市场检验的真正开始。但许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性，抱着急功近利的态度进入产业地产领域，必然会给产业地产的健康发展留下隐患。

3、产业地产项目普遍存在着产业结构趋同、缺乏特色优势的问题。我国很多产业地产项目都没有自己明显的特色产业集群，而是试图在每个产业上都有所发展，这不仅严重浪费了创新资源，还造成不同产业地产项目间招商引资活动中的过度竞争和产业内企业在市场活动中的过度竞争。

4、不同程度地存在结构单一、规模偏小和被锁定在价值链低端等问题。我国的产业地产是伴随着我国产业由劳动密集型向资金密集型、技术密集型转型而发展起来的，这就要求产业园区由单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，要求产业园区能够提供新的产业形态来满足传统产业向知识型、服务型、战略型产业升级的需要。但是在实际操作中，由于受到资源禀赋、区位条件、政策环境以及所处经济发展阶段的影响，我国大部分产业地产项目往往缺少位于产业价值链上游的研发设计企业，无奈地沦为组装加工基地。

5、产业地产开发缺乏明确的政策和规范标准，市场化开发受到一定限制。比如，在实际的开发中，产业地产是与工业地产、商业地产并列的一种形式，还是其他形式，没有明确的政策界定，而这对投资者信心造成了一定程度的不利影响。即使是在天津、西安等已出台产业地产相关扶持政策的地区，也是由地方政府，特别是地方经济开发区管委会所推动的，在全国范围内，缺乏统一的规范标准和扶持政策，而这无疑将削弱我国产业地产发展的后劲。

1、以客户需求为导向，充分发挥产业与地产等资源的整合协同效应。通过有效整合产业地产项目的社会资源、物力资源、政府资源、人文资源等各类资源来为客户提供专业化的产业地产服务。

2、由单一的开发商向产业地产的服务商、运营商、投资商转变。一方面，产业地产商除了向园区企业提供基础性的物业管理服务之外，更应积极主动地向园区企业提供高附加值的配套服务，主要包括投融资服务、产品展示服务、知识产权服务等。另一方面，产业地产商应抛弃以短平快实现一次性收入为主的销售方式，向一个增量市场转型。

3、应苦练内功，增强自身经营管理能力，形成市场竞争优势。以产业园区的功能定位为例，在产业地产项目中，除了综合性园区外，还有总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区，以及中小型企业集聚的工业楼宇园区等等。如果产业地产项目能根据自身条件及市场需求恰当定位，形成市场竞争优势，为入园企业提供特色鲜明的产业地产服务，是完全能够获得可观的投资收益率的。

4、应本着政企联动的原则，充分发挥政府与企业的不同作用，形成合力。政企联动以政企分开为前提，但并不是单纯的政企分开，政府与企业之间互相信任、互相合作、各司其职，既是管理与被管理的关系，也是服务与被服务的关系，合力为社会化、专业化产业地产的发展创造条件。在产业地产的实际运作中，政府的职能主要表现为资金支持、公共服务、监督保障、政策支持等多方面，可以将政府职能简明定义为“建立、引导、规范、参与市场”。产业地产商作为市场的主体，要充分利用政府所提供的一切便利，与政府政策紧密结合起来，与政府实现长期的合作与共赢。