产业地产的市场商机与规划实践

关于产业地产尚没有统一的定义，有的只是指向科技产业，有的将产业新城也纳入其中。在东滩智库看来，产业地产作为相对于住宅地产、商业地产的概念，是以产业聚集为特征、以地产开发为载体，遵循小尺度地产开发的基本逻辑，这一点与片区综合开发是不同的。

产业是城市发展的基础。产业地产作为产业集聚和集群发展的重要载体，不仅对房地产开发商有价值，对地方政府的经济发展也具有重要意义。产业地产的落地运营可以为新型城镇化建设注入新的动力。近年来,随着城市功能和产业的发展,房地产有很多形式,如工业房地产、物流地产、科技地产健康房地产、房地产、教育文化地产、体育房地产、农业地产等,他们通过产业的整合,房地产和金融的发展，为城市产业转型升级和新兴产业集聚提供了更好的空间载体。

在这方面，近年来，产业地产已经进入了一个前所未有的活跃时期。老产业地产公司继续扩张，房地产公司、制造业企业和金融资本加快了干预步伐。然而，随着产业地产投资的热点，随着大量资金的流入和存量项目的增加，产业地产经营竞争加剧，高盈利能力的时代已经过去，未来的市场机会更加符合产业变化的结构性机遇。

产业地产的本质是一种新的产业空间组织方式。在近些年产业地产咨询服务中，我们深切地感受到，“城市群、新经济与产业地产”的发展将进入一个新时代，产业链转移重组、产业链分解重组和创新性产业组织将带来新的商机。

三是创新性产业组织。十八大后，科技强国战略成为我国七大国家战略之一，科技创新上升到前所未有的高度。新一代信息技术、生物产业、高端装备、新能源新材料、节能环保、新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业，遵循创业-瞪羚-独角兽的产业发展路径，创新创业活跃且对新型产业载体的依赖性大，是产业地产发展的重要方向。

产业地产的需求最终集中在城市。城市产业升级和产业转移、产业结构调整以及地方政府对经济增长、税收和就业的需求直接刺激了产业地产市场。从早期产业地产开发来看，主要立足于一、二线城市，提供与开发区不同的发展环境，吸引产业客户集聚。以物流地产为例，Prolos已进入38个主要市场，主要集中在中东部一、二线城市;华南城市项目主要分布在南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等二线城市。

从产业地产开发的动力看，不同地区在不同阶段将出现不同的产业地产需求。中国东部沿海地区产业升级后，原有产业转移到中西部地区和大城市周边的小城镇，刺激了对不同类型工业房地产的需求。国家级新区、自主创建区、自由贸易区和农村振兴规划的引入，也为相应城市工业房地产的发展注入了新的动力。对于某一业务领域或产品线，不同的地区表现出不同的市场特征。例如，科技综合体在东部沿海地区的市场较多，而商业综合体在中西部地区的地级市的空间较大。

根据对涉足产业地产各路资本的分析，大体可以归结为四类主体：传统房企、产业地产商、制造企业和电商、金融资本。结合联东U谷、天安数码城、北科建、天山集团等企业发展模式的分析，可以尝试将其归纳为三种：其一是因地制宜的个性化开发模式；其二是市场导向的标准化开发模式；其三是产业导向的专业化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。

此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。产品/业态较聚焦、开发运营模式成熟、流程与模块相对标准化、采用复制的方式扩张。

由于物业类型和经营模式相对成熟，开发建设相对简单，市场空间巨大，这种市场导向的标准化开发模式可能是大多数，特别是较弱的房地产开发商转型的好选择。联东U谷、天安数码城、总部基地控股集团等都是此种模式的代表，先是通过一两个项目打磨产品，然后快速复制推广到全国。比如联东U谷的产业综合体产品开创了产业地产的“聚合U模式”，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品组合，形成了业态、功能和资源的聚合，为不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。

该模式注重特定产业方向的工业房地产的开发、经营和服务，甚至部分参与产业投资。重点开发有两种类型：一种是从制造领域转型而来的工业房地产开发商，如中国水利汽车和中松机器人。这些开发商对工业领域有较好的了解，主要在适当的领域开发专业园区，如汽车零部件产业园和机器人工业园区。另一种主要表现在供应链房地产、文化创意产业、健康房地产、教育房地产、体育房地产等领域等问题导向的服务业的集中发展。

此类开发商对所选产业理解较深，行业资源积累较多，专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。与地方政府规划建设专业化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。

▌说明：本文由上海东滩智库编辑整理发布

   
   
   

    
    
    

     
     
     
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