随着产业地产的持续发展，产业园区也衍生出了不同的发展模式。以下是一代书生院整理的关于产业园区运营模式分析的内容，主要介绍了以产业租售、合作、投资、服务为主的几种园区运营模式。
【一】 以产业物业租售为主的地产开发运营模式
地产开发模式就是指地产开发商在取得土地使用权后建设标准化或定制化的园区物业产品，再以租赁、出售或合资等方式进行项目经营和管理。
物业销售，即通过出售园区内物业的形式获取销售收益。
物业出租，即物业由园区开发企业自持，但以出租的方式获取租金收益。
提供服务，即无论是出售还是出租，园区开发企业为入驻园区的企业提供基础配套服务、运营管理服务和增值服务获取收益。
典型案例之一
某产业运营商开发的产业园区以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发、标准厂房等产品形态。这些物业产品的主要特点是小而精，大多数是为企业量身定制的，具有较高的适配性和实用性。
运作模式
结合当地政府产业规划及区域主导产业的特点，在产业园区内发展区域支柱产业，聚合上下游的产业集群。在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。（通过搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源。）通过搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化定制服务。
盈利模式
主要盈利模式为物业租售模式与物业服务模式相结合。主要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的内部资金平衡。由于其土地储备较少，不做一级开发，盈利除了物业的租售以外，还通过政府的产业补贴来获得收入。同时，还通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来弥补园区运营收入的不确定性。
【二】以产业合作为主的产业新城开发运营模式
产业新城的开发一般具有规模范围广、时间周期长、资源整合要求高等特点，多数采用PPP为主的模式进行实施，即政府引入社会资本参与到土地整理、基础设施和公共配套设施及后续运营管理中，并对社会资本所提供的服务支付合理报酬。
因为此类项目前期投资大，所以，社会资本方往往采用一二级联动开发的模式，提高资金回笼率。一代书生规划院认为，即利用一级土地整理和基础设施的建设为支点，通过政府定向招拍挂的方式竞得土地，再通过建设、销售物业等方式回笼资金反哺产业，实现“以地养产，以产养园”的良性循环。
盈利方式
一级开发，产业新城开发商为政府提供土地整理、基础设施和公共配套设施建设，获取开发成本及一定比例的收益回报。
二级开发，产业新城开发商以销售住宅、商业等物业的方式获取收益。
产业服务，产业新城开发商通过为产业园区提供综合类服务，获取产业运营发展服务收益。
2.3 典型案例之二
其产业新城业务模式为 PPP 模式，是以政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性模式。并以一定区域范围内产业开发服务为核心，对综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，提供招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
在商业地产业务方面，其持续大力布局以商办综合体为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动产开发，通过产业导入、片区整体开发、城市更新、TOD模式开发、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源，加速开拓轻资产运营模式，完善公司业务结构。
运作模式
在“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作机制下，与地方政府各司其职，政府对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务；作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化综合解决方案。
盈利模式
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公司提供城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
【三】以产业投资为主的运营模式
以载体建设为核心圈层，业务包括开发、租赁、销售商务园内物业及管理商务园服务、开发、销售住宅物业项目、装饰装修施工及园林绿化服务、物业管理服务。
以生态圈层为核心业务模式，即在以物业开发为核心的基础上进一步叠加一系列服务，如物业管理服务、装修施工、咨询、人才服务等，甚至在软装的基础上进一步配齐办公设备等，最终形成其独特的生态圈层模式。
在生态圈层的基础上发展出“轻重并举”的业务模式，即赢利点不局限于物业开发和租金，而是谋求除此之外的其他业务上的盈利。该业务模式又反过来作用于亿达原先的生态圈层模式，使之得到进一步的拓展和延伸。
近年来，从国家到地方都在强调特色主导产业的发展，大力鼓励发展特色产业园，在物理空间上主要存在三种表现形式，从大到小来说，有产业片区尺度的、产业社区尺度的和产业园区尺度的。下面，主要结合案例介绍一下特色产业片区、产业社区和产业园区三种发展模式。
01
特色产业片区
特色产业片区的占地规模比较大，从十几平方公里到几十平方公里不等，涉及土地一级开发、二级园区建设，包含大型居住配套、公共配套、生活配套等，会涉及住宅、学校、医院、商业综合体等这类综合开发。大尺度的产业片区一般是由政府平台公司或者大型产业新城开发商主导开发，通常采用一二级联动开发的形式，目前较为主流的操作模式有PPP、ABO、ECP，以及新型“投资人+EPC”、“ABO+投资+EPC”创新模式等。
某地医学园区
该医学园区于2003年开始建设，占地11.88平方公里，目前园区已吸引1200余家行业知名机构、企业落户，形成了大规模的第三方医学检验集群。
以高端医疗服务与先进医疗器械研发制造为核心，高端医疗服务包括肿瘤治疗、免疫治疗、第三方检测、高端综合医疗、专业医疗人才培养；先进医疗器械研发制造包括大型医学影像设备、介入类医疗器械、体外诊断试剂。
代表项目和企业有国家儿童医学中心、市质子重离子医院、大学附属肿瘤医院东院、国际医学中心、大学医学院、健康医学院、医疗器械检测研究院等。
根据生命健康医学产业链的内在逻辑，按照医学、医疗、医药、医械、医养“五医联动”理念，分为医学院校区、高端医疗服务区、医学研发区、生物医药产业区、医疗器械产业区、医学康复区等功能分区。
02
特色产业社区
特色产业社区的占地规模中等，一般是几个平方公里尺度，以功能复合、用地混合为特点，涉及土地一级开发、二级园区建设，包含人才公寓、生活配套等。产业社区形式，主要有房地产企业、产业地产商、市场化企业参与，也就是我们常见的“产业勾地”模式，开发主体以发展产业为前提，要求政府配置一定的经营性土地，实现产业用地+商住用地之间的现金流平衡，开发主体需要提交整体的规划方案，一般采用分批拿地、分期建设的形式操作。
某小镇
该小镇位于某市新城的核心区，规划面积3.5平方公里，小镇聚焦工业互联网，打造“小镇+平台+生态+集群”的产业发展新模式，主要集聚服务新制造的第三方平台公司和标杆企业。2021年，小镇数字经济核心产业规上企业营业收入已达130亿元。
目前小镇已引进富华高技术研究院、远景全球智能物联网创新中心、博世中国软件创新中心、博世中国软件创新中心、车联天下智能驾驶舱、吉利区块链总部、科大讯飞汽车智能驾驶科技总部项目等一批行业头部企业以及400余个科创项目和人才团队。小镇已陆续建一系列产业生态平台与载体。算力中心服务整个园区乃至整个市区，为园区内企业提供免费的云计算服务，赋能全市的中小型企业，致力于服务企业的工业数字化转型的重要载体。
03
特色产业地产
特色产业地产的开发尺度最小，一般为几十亩到几百亩之间，以二级园区建设为主，典型的产业地产形式，不涉及其他开发运营任务。以产业地产商、基金投资商为主导，实体企业也开始参与建设产业园区，主要是二级园区的开发建设，开发主体自负盈亏，通过建设标准化物业，获取物业租售、运营等收益。
某市区高科技产业园
某市区高科技产业园是以体外诊断产品（IVD）为特色的生物医药与智慧健康专业科技园，也是集孵化器、加速器、产业化为一体的新兴民营高科技园。
园区占地110亩，建筑面积13.8万平方米，现有入驻企业280余家，其中有来自美国、加拿大、挪威、荷兰、比利时、澳大利亚等国家的约110家左右从事检测试剂、新药和医疗器械开发的企业。
1#楼：医学检验试验平台
2#楼：诊断试剂研发平台、生物医药研发平台、医疗器械研发平台、智慧健康研发平台、生物信息平台
3#楼：GMP标准厂房
4#楼：GMP标准厂房
5#楼：总部基地，体验中心，专家楼，会展中心，物联网、大数据平台，信息化、云服务平台，现代医疗服务平台，创新创业孵化平台，生态网络服务平台
6#楼：GMP标准厂房
招商工作决定着产业园的未来，优质项目的引进能够促进园区产业的高质发展。产业园区招商是一项艰巨而长期的工作，不可能一蹴而就。产业园区招商部门应制定有效的产业园区招商运营方案，促进招商工作的持续高效开展。
1、开发前期招商：是指产业园区在产业定位、规划设计期间就需要进行的招商，这里招的“商”是符合园区产业定位的主导/龙头企业，为日后推动产业集群效应搭建基础。
2、园区建成招商：此阶段招商主要以产业链招商为主，可以定向招引与龙头/链主企业配套的上下游企业、关联服务性企业，完成园区产业链的补链、延链。
3、产业阶段招商：这个阶段园区的产业集群效应已经有所呈现，入驻产业的关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业内具有一定的影响，能够令当地政府针对性的增加一些产业优惠政策。
4、产业发展招商：这个阶段园区可以成立相关产业研究机构或通过与国内国际知名产业研究机构合作。持续跟踪产业发展趋势，同时研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等， 增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，更为快速的壮大发展。
1、大数据招商渠道：许多专业的服务机构都已经建立了庞大的招商数据库，产业园区既可以自己建立这样的招商数据库，也可以与专业的服务机构合作，购买专业的大数据服务，获得精准的企业信息，再直接对接企业。
2、产业链招商渠道：产业链招商作为产业园重要的招商渠道，围绕区域产业的主导产品，定向招引与之配套的上下游企业、关联服务性企业，谋求产业协同发展，增强产品、企业、产业的综合竞争力。就是利用一个上规模主体生产企业的落户，制定合理的优惠政策，吸引配套上下游企业就近落户生产配套产品，延伸产业链。利用零部件加工项目的集群化，吸引主机生产企业就近落户，降低产品的商务成本，提高市场竞争力。五度易链区域产业管理平台将围绕区域/园区龙头企业、优质企业，绘制企业关联图，分析招商路径，梳理潜在招商对象，精准匹配具备潜在供销关系的上下游招商标的，让招商实现 1+1>2 的效果。
1、产业发展方向定位：产业园区进行产业定位要充分考虑资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，此外，产业升级和产业转移也是产业定位考虑的重要因素。不同的产业园区有不同的优势，产业园区要发挥比较优势，做好产业定位，做大做强优势产业。产业园区可以通过资源优势、区域优势、区域产业基础、区域分工协作、产业升级等几个方面来进行产业定位。
2、对标企业寻找筛选：有了明确的产业发展定位，接下来就是寻找对标企业，这也是产业园招商过程中最为困难的一步。很多产业园区都因为缺乏招商信息渠道，而导致招不到想要的企业。
3、亲商暖企，做好“稳商”服务：新的企业入驻，园区应给予其足够重视，硬件上提供保障、税收上提供优惠，遇到困难积极帮助解决等，建立起“亲”商“清”的园企关系，园区与企业打交道，要坦坦荡荡，尽心尽力，企业也有困难就说，有要求就提，真正做到“亲”不逾矩，“清”不疏远，企业才会因为园区的福利和贴心而留下来。
来源：陕西独角兽产业园管理