美联黄建业：地价跌 楼价落 救救负资产

发展局今日公布新一年度卖地计划，16/17年度私人房屋土地潜在供应量达29,000伙，若单以卖地计划计算，当中有29幅住宅用地可供兴建19,200单位，而余下近10,000伙则来自铁路、市建局、私人发展及重建项目的供应。供应来势汹汹之际，需求却备受辣招打压。美联集团主席黄建业表示，政府在制定楼市政策应具前瞻性，同时亦要紧贴市场变化，免落后于形势！目前香港楼市表现十分疲弱，同时间经济亦呈下滑趋势，政府减辣撤招的条件已成形，10项经济及楼市数据指针显示有需要减辣撤招，避免重蹈97至03年楼价急跌对经济带来的负面影响。

5项楼市数据：

1.        供应：16/17年卖地计划共有1.92万伙，为近年新高。加上未来3至4年一手私人供应高达87,000伙，自04年有纪录新高。与此同时，预计今年将有近5,000伙资助房屋推售。估计未来3年私楼与资助出售的公营房屋落成量合共超过5.9万伙，较过去3年大幅增加逾6成。在排山倒海的供应下，无论一二手私楼抑或公营房屋售价将会进一步下跌。

2.        楼价：政府表示楼价截至今年1月已累跌约9%。不过，数字滞后，仍未反映最新市况。据美联「楼价走势图」显示2月份以实用面积计算的平均呎价跌穿万元水平，最新报9,855元，按月续跌约1.7%，并已连跌半年，累积下跌约10.2%，预测今年全年楼价跌约15%。楼价跌势已成，减辣相信无助楼价回升，但会稳定市场信心。

3.        租金：楼价下跌同时，租金亦明显回落。租金更能反映楼市疲弱的实际情况。差估署最新数字为去年12月底，较高位累跌约3.4%，数字同样滞后。而据美联「租金走势图」今年1月份以实用面积计算的平均呎租报约31.7元，较去年高位累积下跌约7.6%，并创一年半新低，预测今年全年租金跌约15%。

4.        物业交投：今年1月份整体物业(包括住宅及非住宅)注册量仅得约3,123宗，创自1991年有纪录以来新低，但数字主要反映去年12月份市况。事实上，低处未算低，估计2月份整体物业(包括住宅及非住宅)注册量续寻底，料首度跌穿3,000宗水平。预期3月份注册量仍处低位徘徊。

5.        负资产：自去年8月至今年1月的半年间透过经络按揭转介的按揭当中，约6.3%承造9成或以上按揭，由于楼价已从去年高位累跌超过一成，即高峰期入市同时承造9成或以上按揭的买家已沦为负资产，以此推算截至2月底，负资产数目已有约250宗。假设楼价从现水平再跌一成，负资产数字保守估计将大幅上升至逾3,000宗。负资产上升对经济民生的影响尤为严重。

5项经济数据：

1.     经济：政府已预视未来经济有下行风险，并预测2016年本地生产总值实质仅增长约1%至2%，低于去年2.4%，若最终低至1%将创7年新低。而最坏情况下经济甚至有机会出现负增长。

2.     通胀率：通胀连续四年回落，2015年整体通胀率为3%，而政府预测今年为2.3%，是7年以来最少。楼价下跌影响消费，通缩亦有可能再次出现。

3.    卖地收入：本财政年度卖地收入较原来预算少11.6%，主要由于个别土地未能按时出售。虽然政府今年希望能够推出更多土地弥补，但随着楼价回落，近期发展商投地审慎，住宅地皮接二连三以低市价成交。更甚的是，在政府「不贱卖」土地的大原则下，或有更多的地皮流标或收回，料拖低新一年度卖地收入。

4.    利得税、印花税、薪俸税收入：物业市场及股票市场成交少，印花税收入亦势必受影响。虽然目前失业率仍然处于3.3%的低水平，裁员潮暂未出现；惟经济转差，公司利润减少或亏损，从业员收入下降，料利得税及薪俸税收入将减少。

5.     财赤：支出上升但收入减少，预算案已预计18/19年度和19/20年度出现赤字，对上一次赤字为00/01年度至03/04年度。值得留意，当时本港楼市正值疲弱时期。

综合而言，政府已预视未来经济进一步放缓。物业交投冰封，宗数更跌至纪录低位。楼价及租金已确认下行，负资产有进一步上升压力。同时间供应排山倒海至，未来又要面对美国加息。楼市正转向「供过于求」，防患楼市恶化打击经济，政府应及早为楼市减辣撤招。

10项经济及楼市数据预测