「锚时代」降临？ 中美货币角力下的资产部署

人民币表现抢眼，早前人民币兑美元在岸和离岸汇率均创下「811汇改」以来的新高，纵然受美国联储局加息势头带动美元升值，一度为人民币汇率形成起伏，惟受中国经济向好、货币政策稳健等因素支持，预期未来人民币汇率仍有望保持企稳。有研究报告指出，随着人民币汇率内生稳定性增强，人民币国际化有望再次提速，为其发展成潜在的「锚货币」奠定了基础，走近「锚时代」﹗事实上，当人民币出现升值之势，意味与美元挂钩之港元相对贬值，对国内同胞来说，来港旅游及消费不但享有「折扣优惠」，购房吸引力亦相对提升。

汇价与香港房地产形势有何关系？
        事实上，人民币升跌乃影响本港楼市的因素之一，而且影响力正逐步增强。以2015年8月为例，当时正值「811」汇改，人民币一度贬值，及后于2016年初更适逢A股熔断，股市调整，拖累环球股市全面下泻，打击香港楼市，当地楼价由2015年8月至2016年3月期间累跌约11%(见图一)；及后楼巿现「小阳春」，遇英国脱欧令市场预期美国加息延后，带动恒指回升，与此同时，中央加强调控地方楼市，期间不少内地同胞赴港购房，加上香港银行爆发减息战，其时人民币亦重拾升势，受种种因素带动，令香港楼市回暖，楼价亦复见升势(见图一)﹗

众所周知，人民币升值变相港元贬值，反之亦然。基于联系汇率的缘故，港币与美元挂钩，而美汇指数与香港楼价走势往往呈相反。根据过往经验，每当美元强势均不利香港房地产价格，如97至03年期间，美元呈升势的同时，香港楼价下滑。当然，强美元只是其中原因。除此之外，当年受亚洲金融风暴打击，香港经济转差，失业率攀升，当地市民对后巿前景信心动摇，加上当时住宅供应高企，成为当地楼价下挫之因素(见图二)。

及后，香港楼市于03年中起由谷底回升，其中重要转折点乃中央推出「港澳个人游」(即「自由行」)及《内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排》(CEPA)措施，推动香港经济复苏，加上02年香港推「孙九招」(包括停止定期拍卖土地、终止出售公屋计划等)多项刺激楼市措施的效应浮现，，令市民置业信心逐步回升。此外，当中美元转弱因素不容忽视。其后08年金融海啸爆发，各国「印银纸」救市，大幅减息导致美元弱势加剧，吸引更多资金流入本港，部份投入物业市场。事实上，当时美元持续弱势，香港资产价格变得相对吸引，美汇指数于低水平徘徊，而期间当地楼价反复向上(见图二)。反观过去一年间，人民币反复上升的同时，美汇则呈跌势，内地同胞购港房变相「打折」，需求带动下，令当地楼价屡创新高(见图二)。

综观当下形势，美国6月极大机会加息，估计香港加息亦步亦趋。由近日港元拆息持续向上，此趋势渐见明显，香港金融管理局近月已先后多次入市稳定港元汇率，港元流动性备受关注，预期今年下半年香港有机会上调利率。无可否认，加息将增加置业人士的资金成本，目前不少买家向银行贷款并以分期付款的方式去购房，一旦利率上升，业主每月供款亦将随之增加，因此若然持续加息或会令部分准买家对后巿抱持观望，而业主持货压力亦会因此而增加，部份人或会急于沽售物业，导致当地楼价受压。

不过，值得留意的是，目前香港按揭利率仍处于非常低的水平，与1997年的十多厘息口相距甚远。再者，美国加息之下，香港楼价未必每次均随之下调。以2004至06年期间为例，美国加息17次，共4.25厘，历时约2年，期间香港最优惠利率累升3厘。经历97至03年楼价大挫后，香港特区政府推出多项措施支持楼市，如停止定期卖地等，加上中央推出「自由行」及CEPA振兴地方经济，当地失业率回落，楼价重拾升轨，而该段美国加息期间，香港楼价升约13%(见图三)。

美联观点

总括而言，汇率及息口因素与楼价走势固然息息相关，但事实上，香港楼价的升跌，跟国家经济与环球局势密不可分；而影响楼价的因素众多，包括中央政策、地方及外围经济、房地产供应，以及地缘政治等。就目前局势而言，香港地少人多，巿场对置业需求大，而且当地背靠祖国，受惠人民币步向国际化，中央已将香港定位为世界人民币离岸中心，并全力支持香港发展，可以预视，国际化步伐将进一步提速，香港国际金融中心地位将更为巩固﹗而综观过去多年，香港推出各类人民币产品如人民币债券、人民币REIT、人民币基金、内地互认基金等，意味香港正步向人民币离岸交易中心之重要角色﹗

虽然美国6月加息几成定局，香港亦有一定机会跟随加息，但是现时买家普遍防守力强，复有银行压力测试，提升买家应对加息的能力，加上现时业主借贷比率低，加息影响微，香港今年加息一至两次，料实际供款增加有限。更重要的是，香港的经济基调良好稳健，首季经济按年实质增长4.7%，失业率跌至2.8%的20年来最低水平。与此同时，料已成新常态的「父干买楼」将续支持楼市，「新香港人」亦提供额外的购买力，再加上启德地皮以逾251亿元荣登香港地王宝座的「地王效应」刺激，皆是利好香港楼市的因素，故估计楼价升幅将会持续。除非香港未来加息步伐较预期快、幅度较预期大，否则预期当地楼价短期内难扭转目前的楼市走向，对国内同胞而言，香港优质物业将保持一定吸引力﹗