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A公司向某银行申请综合授信贷款，B公司以其名下6套房产为A公司向某银行的综合授信提供抵押担保。因A公司未按期偿还贷款，银行向法院起诉要求A公司还款及就B公司提供的抵押物优先受偿。
诉讼过程中，案外人甲公司以“B公司向银行提供的6套房产系B公司应当分配给甲公司的拆迁安置房”为由要求法院确认其对该6套房产享有优先权，并以“B公司为A公司向银行的抵押担保系B公司为其实际控制人提供担保，而股东会表决时未将该实际控制人排除”为由要求确认抵押合同无效。
目前上述案件仍在审理过程中，但上述案件涉及两个方面的法律问题值得进行探讨及思考。
上述案件主要涉及两方面法律问题，有关权利的冲突问题以及公司对外担保的效力问题。
1、关于抵押权与被拆迁人权利冲突的认定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。司法实践中，如抵押的房产为被拆迁人的回迁安置房，则被拆迁人的权利优先于抵押权。因此，在办理抵押贷款涉及对抵押物的调查时，对于以开发商名下自持的物业提供抵押担保的，除了应当审查抵押物的产权登记情况，房屋的现状外，还需对有关项目的土地出让合同，规划条件进行审查，以明确所抵押的房屋是否为拆迁安置房屋。
2、关于抵押权与消费购房人权利的冲突的认定
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，支付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优于建设工程款优先受偿权，而建设工程款优先受偿权又优于抵押权人的抵押权，因此，支付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权。根据九民纪要规定，对于如何认定商品房消费者要进行严格限定，不应做扩大的理解。商品房消费者的认定应满足如下三个条件：一是在抵押前已签署买卖合同；二是已支付的价款超过合同总价款的50%；三是已购的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。因此，在银行办理贷款时，涉及以在建工程抵押的，应重点审查在建工程所涉的房产是否已与购房人签署相关的买卖合同，买受人是否已支付转让价款。
3、关于抵押权与建设工程款优先受偿权的冲突的认定
司法实践中，涉及较多的为银行的抵押权与建设工程款优先受偿权的冲突。根据合同法规定，发包人未按约定支付工程款，承包人可就建设工程进行折价、拍卖，并就折价、拍卖的价款享有优先受偿的权利，并且该优先受偿权优先于抵押权及其他债权。实践中，为避免冲突，银行要求承包人出具关于放弃优先受偿权的书面承诺函。关于放弃优先受偿权的承诺函效力问题，此前司法实践中有不同的观点，2019年2月1日实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第23条规定：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持”。从该规定可以看出，最高人民法院在原则上支持承包人放弃建设工程款优先受偿权承诺的效力，但对于损害建筑工人利益的，该承诺函无效。因此，银行在办理在建工程抵押涉及工程款优先受偿权放弃时，除了要求承包人明确放弃优先受偿权外，建议还需承包人出具相应的承诺明确该优先受偿权未损害建筑工人的利益，且承包人应积极支付工人工资。
4、关于抵押权与承租人租赁权冲突问题
根据《物权法》规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。也即抵押权不得对抗成立在先的租赁权。司法实践中，大量案外人以其对抵押物享有租赁权为由提起执行异议，严重影响银行资产的处置情况。因此，银行在办理抵押贷款时，抵押人应向银行明确抵押物不存在租赁关系或就已存在的租赁关系进行披露。
1、公司为公司股东或实际控制人提供关联担保
根据《公司法》第16条规定，公司为公司股东或实际控制人提供关联担保必须经过股东会或股东大会决议。且决议的表决程序符合公司法第16条的规定，也即在排除被担保股东表决权的情形下，该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过，签字人员也符合公司章程的要求。对于金融机构而言，要涉及公司为其股东或实际控制人进行担保人，金融机构需承担更为审慎的注意义务。除应审查是否有股东会决议外，还需审查股东会决议的表决程序是否符合公司法第16条规定，相关决议是否将被担保股东的表决排除在外。否则，将面临公司不承担担保责任的风险。
2、公司为股东或实际控制人以外的他人提供非关联性担保
根据《公司法》规定，公司为股东或实际控制人以外的他人提供非关联性担保的，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；因此，银行需审查公司章程中对此的约定，并审查股东会决议是否符合章程的要求。
3、上市公司对外进行担保规定
因上市公司属于公众公司，涉及到众多股东的利益，因此，上市公司对外担保除需符合公司法有关规定外，还需符合有关监管要求。根据证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》明确规定上市公司对外担保必须经董事会或股东会决议。为股东或实际控制人提供关联担保时，该股东或受该实际控制人支配的股东，不得参与该项表决，该项表决由出席股东大会的其他股东所持表决权的半数以上通过。对于非关联性担保，应由董事会审批的对外担保，必须经出席董事会的三分之二以上董事审议同意并做出决议。同时，上市公司董事会或股东大会审议批准的对外担保，必须在中国证监会指定信息披露报刊上及时披露，披露的内容包括董事会或股东大会决议、截止信息披露日上市公司及其控股子公司对外担保总额、上市公司对控股子公司提供担保的总额。
因此，银行在审查上市公司对外进行担保时，除应按公司法及公司章程规定审查股东会决议或董事会决议时，还应审查该担保事项是否已经对外进行公开披露。九民纪要规定：债权人根据上市公司公开披露的关于担保事项已经董事会或股东大会决议通过的信息订立的担保合同，人民法院应当认定有效。
上述案件为办理金融借款合同纠纷中涉及的典型案例，九民纪要及民法典出台后，对于银行等金融机构规定更为严格的注意义务，因此，银行在办理相关业务尽职调查时，要进行更为详尽细致的调查，不仅需审查表面资料，对于公司实际控制人、抵押物的情况还应进行更为全面的穿透式审查。
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作者 | 高晓芳
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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