这是亲子商业志第48期内容
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行业笔记
据国家社科基金《养老消费与养老产业发展研究》课题组测算，2015年中国老年市场规模达1.87万亿元，其中养老产业规模达4900亿元；到2050年中国老年市场规模将达48.52万亿元，养老产业规模或将达21.95万亿元，预计老年市场和养老产业分别将以9.74%和11.48%的年增长率高速发展。
目前业内普遍认为，中国老龄化的主要特征是增速快、规模大、未富先老。养老市场目前存在诸多痛点，但同时也给行业带来发展机遇。
昨天，《亲子商业志》报导了“第七届中国国际养老服务业发展论坛”上全球与中国养老服务业发展趋势、国家政策支持、技术创新、老年人健康保障、职业性养老金等方面的最新风向（详情请阅读《养老服务业下一步往哪走？中外权威智囊团勾勒蓝图》）。
在今日举行的第七届养老服务信息技术创新主题论坛和2018护理创新发展论坛上，产业思考者们就养老地产资产研究及项目的开发流程、关键点及核心理念、医养结合护理服务创新价值链、护理行业创新创业风险投资机构参与的机会与挑战、“互联网+医疗健康”给养老创新发展带来的启示等主题各抒己见。
在现场的亲同学们又整理出了一份独家笔记。
指导 | 李筱姝
内容 | 林兰枫 武静静
统筹 | 林兰枫
夕阳事业、朝阳地产
近年来，不少大型地产商和保险公司也开始纷纷介入养老行业，布局养老地产的房企中不乏绿城、绿地、恒大等品牌房企。
此外，保险公司布局养老产业的步伐也开始加速。自监管机构发文允许保险公司进入养老地产领域后，包括泰康人寿、中国人寿、平安保险、新华保险在内的众多保险公司，借助其资金充裕及自身业务与养老服务直接相关的优势，纷纷积极试水养老产业。
值得注意的是，虽然众多房企纷纷抢滩打造养老产品线，但养老服务的投资回报率远低于传统房地产投资。养老地产的概念虽产生已久，却难免给人以“雷声大雨点小”之感，且目前养老地产行业尚无明确的成功商业模式可借鉴。
殷毅 ：养老地产资产研究
◆ 殷毅 ：中原集团北京顾问中心事业部总经理
张纯宇：养老项目的开发流程、关键点及核心理念
◆ 张纯宇：80后养老事业联盟编委，子午线（北京）国际养老服务有限公司COO
1.养老项目生命周期
2.核心理念
服务让钢筋混凝土变得有温度，树立以运营和服务为核心的开发理念。
○ 房子是载体，服务才是本质；
○ 为老服务让地产成为养老地产，温度则是服务所产生的价值；
○ 能否为老人提供以人为本、满足个性化需求并具有人文关怀的全方位照护服务。
3.顶层设计：明确“我是谁”问题
○ 投资商——政府、产业资金、地产商、险资、独立投资人
○ 开发商——主要负责土地、建造和施工等
○ 运营商——拥有成熟的运营管理体系和专业的管理团队，以轻资产和智力密集型为特点，能为养老机构提供从策划到开业筹备和后期运营管理服务的企业组织
○ 分工明确、各司其职、优势互补，发挥各自的专业性形成多方共赢的合作机制
4.商业模式&盈利模式
○ 投资商：物业增值、股权增值、股权变现、租赁收入
○ 开发商：土地、物业销售、租赁收入、物业增值
○ 运营商：主营业务收入、管理输出、品牌输出、股权变现、其他业务收入
5.市场调研分析报告
○ 宏观环境研究：城市的区位、地位、经济、发展规划以及其后等要素研究
○ 养老政策研究：了解国家以及地方的养老相关政策，可结合项目情况审时度势、因势利导
○ 养老市场研究：包含项目地的养老市场需求和养老市场供给研究，市场需求与市场供给的现状
○ PEST分析
政策法规因素：土地政策、养老政策、医疗政策、金融政策
经济因素：地区GDP、城乡居民收入、消费水平、支柱产业状况、房地产现状
社会因素：老龄化状况、养老观念、消费习惯、风俗习惯、文化水平
技术因素：从业人员素质、设施设备水平、养老服务技术、人力成本
6.项目定位
○ 市场定位——
PEST分析&SWOT分析：项目选址、地区经济发展状况、市场现状、竞调分析等、高端/中高端/中端
○ 客群定位——
客群年龄、身体行为能力、人群特征、支付能力等
客群细分：类型、护理级别、去向养老方式、主要需求
○ 产品定位：基础服务项目、特色服务项目、增值服务项目、服务价格等
○ 品牌定位：品牌名称、品牌理念、品牌特色等
7.服务体系搭建
养老服务可涉及家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、护理、照料等综合服务，不论提供何种服务，都是以“老年人的需求”为核心。
8.运营体系搭建
○ 组织架构是养老机构管理体系的核心
设计组织架构时要充分考虑职能是否清晰、分工是否明确、层级是否合理、连接是否高效，注意组织架构的精简、高效和有效制衡原则、使组织结构能够支撑企业的发展，保证战略规划的有效实施和战略目标的实现。
○ 人力配置是养老机构控制成本的关键元素
配置的依据取决于项目的类型、市场定位和服务产品。养老服务行业人力成本可占到运营总成本的50%-80%，因此优化人员配置结构和合理定编、定岗、定员对项目盈利性的影响至关重要。
9.财务测算
○ 测算内容——
运营收入预测：需基于定价和入住率预测，而定价和入住率又是基于对市场的研究而提出的
投资收益预测：包含总投资估算、各年营业收入及现金流入估算、各年运营成本费用及现金流出估算、盈亏平衡点、投资回收期、内部收益率等
○ 测算要点——
A.建立科学的财务测算模型
B.基于实践运营经验采集关键数据和做出重要假设
C.财务测算是养老项目定量分析的关键指标，以确定项目是否具有可持续发展的能力。
10.运营指导规划设计
○ 物理空间的布局设计：项目纵向/横向功能空间排布、项目硬装/软装、适老化涉设计
○ 信息化系统设计
○ 智能化系统设计
○ 动线设计：涉及到老人动线、服务人员动线、送餐动线、污物动线、营销动线、领导参访动线、家属参访动线等
医养结合服务创新
徐渊平：护理行业创新创业风险投资机构参与的机会与挑战
◆ 徐渊平：达晨创投医疗投资团队董事总经理
护理行业被低估，盈利情况不佳，极度缺乏人才。
中外护理行业的差距是精细化的差距，时代在向IT化、智能化发展，护理行业也不例外。
达晨创投投资看重的点：
○ 天花板，即未来发展空间
○ 合理的团队
○ 老板格局眼光
○ 专注于领域内
○ 基础业务可盈利，现金流不错
○ 企业文化
○ 内控体系，管理以及文化建设
张岚：长期看好护理市场，康复机构的需求强烈
◆ 张岚：博行资本创始合伙人
长期看好护理市场，康复机构的需求强烈，护理康复市场前景广阔。
对企业建议：
○ 找到细分领域，聚焦领域内，找准刚性需求，了解顾客是否愿意以合理的价格自费。
○ 事物发展都是从无都有，从有到好，护理行业缺乏好的专业性的好企业，另外护理行业的评估和教育都至关重要，目前中国在这方面比较缺乏，所以更需要创业者开拓的精神，融合技术和业务来发展。
董晶磊：空巢老人、慢性病等方面值得关注
◆ 董晶磊：中航信托北京业务一部总经理助理
国内的二胎政策实施效果不理想，老龄化趋势严重，空巢老人、慢性病等方面值得关注。
对企业而言找对行业趋势至关重要， 医养护理行业未来前景好，但是人才严重不足，专业培训不足，服务意识不足，行业市场集中度不足，所以未来可能产生独角兽企业。
护理是“良心活儿”，难点在于服务于人，提供服务的还是人，找到适合提供服务的人至关重要，人在哪儿？护工培训标准和原则如何？如何执行？如何持续让员工延续服务精神？值得思考。
养老服务技术创新
智慧健康养老是指融合应用健康医疗电子、物联网、云计算、大数据、移动互联网等信息技术和产品，采集人体体征、居家环境等数据，实现家庭、社区医疗机构、健康养老服务机构、专业医疗机构间的信息互联互通和分析处理，提供智能化、个性化、多样化产品和服务，满足人民群众日益迫切的健康养老需求。
智慧健康养老产业是围绕智慧健康养老产品和服务开展的经济活动的集合，是在传统健康养老产业基础上，深度融合应用新一代信息技术孕育出的新兴产业形态，具有涉及领域广、产品形态丰富、跨界特征显著、用户粘性强、产业成长性高等特点。
目前，市场中的智慧养老项目包括终端设备、软件产品和系统集成服务，应用服务主要包括老年人远程监护、慢性病管理、在线医疗、社区健康养老等。
田兰宁：养老服务信息化认知与实践
◆ 田兰宁：中国社会福利与养老服务协会副会长，中关村思德智能健康养老产业联盟理事长
1.以人为本 在创新中发展
养老服务信息化的本质是以人为本
养老信息化势在必行，理论上尚待完善，实践上要不断前行
以关爱开始的事业历经不断创新，形成广泛应用是共同的路径
2.养老服务与信息技术的融合路径
支持阶段→整合阶段→一体化阶段
王深远：“互联网+医疗健康”给养老创新发展带来的启示
◆ 王深远：中国老龄科学研究中心主任
1.对养老的宏观认知
对养老的宏观认知需要理性判断+数据分析+科学预测。
○ 老龄化：4.87亿人，最高峰占总人口的34.8%
○ 信息化：互联网的发展浪潮势如破竹，养老信息化发展前景广阔。
○ 现代化：随着新时代的发展，依托四个全面五位一体，应对老龄化需要的是中国本土化的方案。
2.对养老支撑的认可
○ 十三五规划：居家为基础，社区为依托、机构为补充、医养相结
○ 国办发（2015）84等九部门《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》
○ 十九大报告：积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养相结合，加快老龄事业和产业发展。
○ 意义与实现途径
A.发展基于“互联网+医疗健康”的养老云平台与大数据应用技术
B.发展基于“互联网+医疗技术”的区块链技术
C.发展基于物联网及智能辅助医疗终端设备
D.发展基于5G发展及卫星通讯定位技术的养老服务技术
E.发展基于促进家庭医生对于老年人的基础医疗服务
F.发展基于健康管理及疾病预防为主的养老服务
互联网医疗健康对养老的小结：创新已成为新时代发展的第一动力和第一要素。“互联网+医疗健康”为“医养结合”打开了大门。借助“互联网+”行动计划，构建以老年人健康发展为中心的养老融合服务，必将开启具有新时代特色的中国养老发展新道路。
3.对养老的预期认识
在理性认知个体生命规律、老龄社会规律中，通过人人备老、人人孝老、人人为老、行行助老，为建立理想老龄社会而努力。
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